정부의 22번째 부동산 정책 발표를 앞두고 업계의 관심은 그동안 규제해 왔던 '재건축·재개발 용적률' 완화에 집중되고 있다.
3기 신도시 조기분양, 도심 유휴 부지와 자투리땅 활용 등 공급 확대 대책이 거론되지만, 전문가를 중심으로 '용적률을 높인 도심 재건축·재개발 활성화가 필요하다'는 주장이 지속해서 제기되고 있기 때문이다.
8일 부동산 업계는 시장 과열의 원인을 정부의 수요 억제 정책 기조에서 비롯됐다고 지적한다. 인위적으로 도심 수요를 억누르다 보니 오히려 도심 선호도와 희소성이 높아졌다는 설명이다.
실제로 지난 5월6일 정부의 서울 용산정비창 부지 주택 8000가구를 포함한 '수도권 주택 공급 기반 강화 방안' 발표는 수요 대비 공급이 턱없이 부족한 탓에 오히려 주변 집값만 자극했다는 비판을 받고 있다.
정부가 내놓은 3기 신도시는 착공부터 준공, 서울과의 교통망 연계까지 최소 5~10년이 걸릴 것으로 예상된다. 이 때문에 신도시 공급만으로는 도심 수요를 맞추기 힘들다는 지적이다.
여기에 재건축·재개발을 억제하는 재건축 초과이익환수제, 민간택지 분양가상한제 등규제 일변도의 정책도 도심 물량을 줄어들게 하는 원인으로 꼽히고 있다.
전문가들은 집값을 안정화하기 위해서는 3기 신도시 공급 외에 용적률을 대폭 상향하는 것이 바람직하다는 의견을 제시하고 있다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "3기 신도시 공급량을 아무리 늘려도 직주근접 등을 고려한 서울 주택 수요를 흡수하는 데 한계가 있을 수밖에 없다"며 "재건축·재개발 규제 강화가 공급 부족 우려로 이어지고 이게 집값 상승의 도화선이 됐다"고 말했다.
용적률을 높이면 같은 면적에 더 높은 층의 주택을 올릴 수 있다. 건설 시행사와 투자자의 수익성이 높아지는 만큼 재개발·재건축이 활성화되고, 주택공급량도 늘어나게 되니 도심 수요가 해소될 것이라는 기대다.
이혁주 서울과학기술대학교 교수는 최근 열린 세미나에서 "고밀화를 허용하면 분양가상한제하에서도 공급을 확대할 수 있다"며 "집값을 크게 낮추고 임대주택의 공급을 늘릴 수 있을뿐만 아니라 광역 교통 투자를 효율화하고 저성장과 고령화 시대에 대비할 수 있다"고 강조했다.
반면 과도하게 높게 지어진 건물은 주변 경관과 일조, 조망, 채광, 통풍 등을 저해하는 요소가 된다. 또 일대에 교통체증을 야기할 수도 있다는 우려도 있다.
익명을 요구한 한 전문가는 "용적률을 상향시킬 경우 기반시설 추가부담비용이 증가되고 입주민들은 빽빽한 고층 콘크리트에 남게 된다"며 "무작정 용적률을 높여주겠다는 극약처방은 고래해야 한다"고 전했다.
한편 용적률은 국토계획법에 최대한도 범위를 규정하고 있지만, 이 법에 근거해 각 지방자치단체가 자치 법규를 통해 구체적으로 규정한다.
[Queen 김정현 기자] 사진 뉴스1
