가을 이사철을 앞두고 서울 주택 전세난이 심화하면서 전세대란 우려의 목소리가 나온다.
가뜩이나 입주 물량 감소로 전세 공급이 줄어드는데다 대출 규제 강화와 재건축 등 실거주 의무 강화, 3기 신도시 대기 수요 증가 등 각종 규제로 인해 매물이 자취를 감추고 있기 때문이다.
특히 이달부터 임대차 3법으로 인한 기존 전세 계약 갱신의 증가까지 이어지면서 시장에서는 전세대란이 기정사실화 되는 분위기다.
25일 부동산 전문가 10인은 전세 매물이 소멸하는 극단적인 상황은 오지 않겠지만, 공급 물량의 절대 부족으로 전셋값 상승세는 지속하고 시장 불안 역시 이어질 것으로 전망했다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "'전세대란'보다는 꾸준한 전셋값 상승이 불가피하다"라고 말했다. 갭투자(전세끼고 매매) 규제와 아파트 매입 임대사업자를 폐지하고 임대차 3법이 시행되는 등 전세 매물이 축소될 요인이 많다는 설명이다.
김규정 한국투자증권 자산승계연구소장도 "전세 매물의 회전량이 각종 규제로 감소하면서 수급불균형에 의한 전세시장 불안이 계속될 것"이라고 내다봤다.
이창무 한양대 교수는 "과거 이명박 정부 시기에도 가격은 지속해서 하락세였지만 주택구매수요가 전세 시장에 머물면서 꾸준한 전세 상승세를 만든 바 있다"며 "전세가의 지속적인 상승과 물량 부족이 지속할 것"이라고 말했다.
송인호 한국개발연구원(KDI) 경제전략연구부장도 "규제 덕분에 서울을 포함한 수도권을 중심으로 갭투자가 활성화되기는 쉽지 않은 게 사실"이라면서도 "하지만 수도권에 제한적인 효과 때문에 전체 전세 공급량이 영향을 끼칠 수 있다"라고 전했다.
재건축 아파트로 인한 전세대란이 일어날 수도 있다는 예상도 있다.
임미화 전주대 교수는 "재건축 조합원의 의무거주 요건은 재건축 소유자들의 거주 수요 증가로 상대적으로 우수한 입지에서 저렴하게 주거 소비를 하고 있던 전세세입자들의 주거 이동을 가속할 것"이라고 말했다.
전문가들은 전세 공급 물량 절대 부족에서 오는 시장 불안정을 해소할 방법으로 이구동성 '공급 확대'를 강조했다.
이은형 건설정책연구원 연구위원은 "1가구 1주택이 아니라면 적폐라는 식의 정부방침이 임대시장의 매물을 꾸준히 감소시킬 것"이라고 강조했다.
윤지해 부동산114 수석연구위원은 "공공주택 공급을 확대하는 게 방법이지만 실제로 공급이 발생할 때까지의 시차 해법이 만만찮다"라고 지적했다. 함영진 랩장도 "민간임대 공급 감소분을 공공임대 확대로 막아서 시장 충격을 최소화해야 한다"라고 조언했다.
안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 "집값은 전셋값과 상관관계를 가지고 있다"라며 "전셋값 상승으로 매매수요로 이전하려는 무주택자들의 '내 집 마련'이 가능하도록 전세수요의 매매 이전을 지원하는 무주택자를 위한 대출 프로그램이 필요하다"라고 했다.
심교언 건국대 교수는 "전세 시장 불안정은 규제 강화로 인한 공급 축소가 원인"이라며 "지금의 규제 상태에서는 해법이 없고, 적어도 3~5년을 내다보고 정책을 다시 세워야 한다"고 했다.
문제는 갭투자를 막고 다주택자를 압박하기 위한 전세자금 대출 규제가 일반 실수요자의 주거 안정에는 큰 걸림돌이 되고 있다는 것이다.
함영진 랩장은 "임대료 상한제 및 월세 이율 상한 위반 사례를 점검하고, 임대차분쟁조정위원회의 권한 강화, 임대차 실거래가 신고 의무제 조기 시행 등을 통해 실수요자를 보호해야 한다"라고 조언했다.
안명숙 부장은 "대출 규제로 노후화한 다가구, 다세대의 계량화가 지연되고 있다"라며 "개량자금 대출 한도 완화 등으로 비아파트 주거 개선을 통한 일시적인 아파트 수요 흡수 등 전셋값 급등 불안 완화가 필요하다"고 지적했다.
일부 전문가들은 마땅한 단기적 해법이 없다고 답하기도 했다. 이창무 교수는 "갭투자는 결국 전세 물량 공급 역할을 해왔는데 이를 걸러내면서 전세 공급 위축은 기정사실화됐다"고 했다.
김규정 소장 역시 "수급불균형의 단기 해법은 없다"라며 "실수요자를 철저히 가려 대출 규제를 완화해주는 게 그나마 세입자 보호에 영향을 줄 것"이라고 말했다.
한편 정부의 방침대로라면 무주택자의 전세수요가 크게 걱정할 문제는 아니라는 설명도 있다.
이은형 건설정책연구원 연구위원은 "갭투자를 효율적으로 걸러낼 방법은 없다"라면서도 "무주택으로 전세자금대출을 받는 수요자만이 실수요자이므로, 이들을 굳이 따로 분류해서 보호하지 않아도 이미 시장에서 별다른 문제는 없을 것"이라고 전했다.
[Queen 김정현 기자] 사진 뉴스1
