코로나19에 따른 상가 임대료 부담 경감 법안이 통과되면서 이에 대한 소상공인·자영업자의 관심이 높아지고 있다. 법안에 따라 상가 임차인은 최대 8개월간 임대료 연체가 가능한 데다 임대료감액청구권도 가진다. 대신 상가주인의 연체 시엔 임대료 이자를, 감액 시엔 임대료 5% 인상 제한에서 벗어난다.
25일 국토교통부와 법무부에 따르면 개정안은 시행일부터 6개월 동안 임대료가 연체되더라도 이를 해당 사유로 보지 않는 임시 특례 조항을 뒀다. 현행법은 3개월간 임대료가 연체하면 상가 임대계약 해지, 계약갱신 거절 등의 사유가 된다고 인정하고 있다.
법안은 공포일부터 시행되며, 시행 당시 존속 중인 임대차 계약에 대해서도 적용된다. 법안이 이달 중 국무회의를 거쳐 공포될 경우 총 8개월(6개월+2개월) 동안 상가 임대료 연체가 가능해지는 셈이다.
또 임대인에게 임대료 감액을 청구할 수 있는 임대료 증감청구권 사유에 '제1급 감염병 등에 의한 경제사정의 변동'을 명시했다. 경기가 호전된 후 임대인 권리 회복을 위한 조항도 담았다. 제1급 감염병 등에 의한 경제사정 변동으로 감액된 임대료를 인상할 경우, 감액되기 전 임대료에 달할 때까지는 5%의 증액 상한을 적용하지 않도록 했다.
또 11월1일부터 임대인과 임차인 간 분쟁을 보다 신속하게 조정할 수 있도록 분쟁조정위원회가 확대 설치·운영된다. 그간 법률구조공단 지부(6개)에만 분쟁조정위원회가 있었으나, 한국토지주택공사(LH)와 한국감정원도 분쟁조정위원회의 운영 기관으로 추가하고 현재 설치된 6곳 이외에도 12곳을 추가로 설치할 계획이다.
다음은 개정안 핵심쟁점에 대한 일문일답이다.
-특례의 적용 대상 및 기간은.
▶대상은 개정법의 시행 당시 또는 시행 이후의 상가 임대차이다. 시행일로부터 6개월까지 기간 동안 발생한 임대료 연체에 적용한다. 임대료 연체는 연속하지 않아도 적용된다. 이를테면 1개월 연체 후 임대료를 냈다가 다시 1개월 연체하면 2개월 연체로 산정하는 방식이다.
- 특례 적용의 효과는.
▶개정안에 따르면, 개정법 시행일부터 6개월까지의 기간 동안 발생한 임대료 연체는 기존 3개월(3기) 연체에 따른 임대계약 해지-갱신거절의 사유가 되지 않는다. 하지만 임대료 지급이 면제하는 것은 아니다. 밀린 임대료에 따른 지연이자 지급의무도 발생한다. 결국 기한이 지나면 갚아야 할 채무가 된다.
-특례 규정의 적용을 받는 상가임대차의 범위에 제한이 있는지.
▶특례 연체는 별도 제한이 없다. 환산보증금 규모에 따른 제한도 받지 않는다.
-차임증감청구권(임대료감액청구권)의 근거조항으로 1급 감염병 등에 의한 경제사정 변동을 포함한 이유는.
▶코로나 등 1급 감염병으로 인한 경제 악화로 영세 상인 등 상가 임차인에 대한 구제 방안 마련이 시급한 상황임을 고려했다. 코로나로 인한 경제사정 변동의 차임증감청구권 요건을 명시해 임차인의 어려운 사정을 적극적으로 구제할 수 있도록 한 것이다.
-상가 임차인의 임대료 감액 절차는.
▶상가 임차인은 코로나로 매출 급감해 현재 임대료가 높다고 판단할 경우 임대료 감액청구를 할 수 있다. 임차인과의 합의가 이뤄지면 임대료는 감액된다. 다만 합의가 이뤄지지 않으면 분쟁조정위원회의 조정신청 도는 법원 소송을 통해 이를 해결해야 한다.
-상가 임대인이 임대료를 감액하면 이를 보전할 방법은.
▶임대인이 코로나로 인한 경제 사정의 변동으로 증액을 청구하는 경우엔 임대료 감액 전 차임에 달할 때까지 5% 임대료 증액 상한을 적용하지 않는다. 대신 감액 전 임대료를 초과하는 증액의 경우엔 증액 상한(5%)의 적용을 받게 된다. 임대료를 깎아준 임대인은 결국 추후 깎아준 만큼 임대료를 올려 되돌려 받을 수 있다.
-환산보증금을 초과한 임대차에도 적용되는지.
▶환산보증금은 상가임대차보호법에서 보증금과 월세 환산액을 합한 금액(보증금+(월세×100))이다. 임차인이 임대인에게 지급한 보증금과 매달 지급하는 월세 이외에 실제로 얼마나 자금 부담 능력이 있는지를 추정하는 것이다. 상가임대차 보호법은 환산보증금을 기준으로 세입자에 대한 보호 범위를 구분하고 있다.
법에 따르면 환산보증금이 일정액(서울시 9억원, 수도권과밀억제권역 6억9000만원, 광역시 5억4000만원, 기타지역 3억7000만원)을 넘게 되면 건물주가 월세를 올리는 데 제한이 없다. 이에 따라 환산보증금을 초과하는 상가 임대차는 임대료감액청구권이 적용되지 않는다.
[Queen 류정현 기자] 사진 뉴스1
