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2021년 달라지는 부동산규제
2021년 달라지는 부동산규제
  • 김인만 소장
  • 승인 2021.03.13 09:00
  • 댓글 0
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2021년 신축년(辛丑年) 새해가 시작되었다. 매년 그렇듯이 올해도 많은 부동산규제들이 새롭게 변경된다. 대부분 강화되는 내용들이 많지만 일부 혜택도 있어서 변경되는 규제들 꼼꼼하게 체크할 필요가 있겠다.

글 김인만(김인만부동산연구소 소장)
 

1월부터 양도소득세와 종합부동산세가 강화되었다. 2020년까지 5억원 초과 42%였던 최고세율이 10억원 초과 45% 구간이 신설되었다. 양도차익이 10억원이 넘으면 양도세부담이 더 늘어난다.

종합부동산세는 0.5~2.7%였던 기본세율이 0.6~3.0%로 오르고 3주택 이상이거나 조정대상지역 2주택자에 적용되던 0.6~3.2%세율이 1.2~6.0%로 대폭 인상된다.

세율인상뿐만 아니라 공정시장가액비율도 올해는 95%(2022년 100%)로 오르고 공시가격도 더 오를 예정이어서 올해 12월에는 인상된 종합부동산세 고지서를 받고 한숨을 쉬시는 분들이 늘어날 것 같다.

팔 때만 내는 양도세와 달리 매년 납부해야 하는 종합부동산세는 부담스러운 세금이다. 혜택이라고 하기에는 다소 민망하지만 1주택 고령자 세액 공제율이 구간별로 10%p 상향되어 장기보유 공제와 합산한 합산 공제율의 한도가 10%p 올라 80%가 된다.

공동명의로 1주택을 보유한 부부가 종합부동산세 산정 시 받는 공제방식도 개선되어 기존처럼 부부가 각각 6억원씩 공제를 받거나 1가구1주택자처럼 9억원을 공제받은 후 고령자 및 장기보유 공제를 적용 받을 수 있다.

대상이 되는 분들이라면 유리한 선택을 하면 되는데 보통은 각각6억원씩 공제받는 것이 유리할 것이고 양도차익이 크고 보유기간이 길면서 연령도 많다면 후자를 선택하는 것이 더 좋을 수도 있다.

청약 시 신혼부부, 생애최초 특별공급 소득요건도 조금 완화된다.
 

조정대상지역 2주택자, 양도소득세 6월부터 중과
 

6월부터 중과 대상 양도소득세가 10%p 더 강화된다.

조정대상지역 2주택자는 26~65%, 3주택 이상은 36~75%로 엄청난 양도세가 적용되니 반드시 팔아야 하는 상황이면 6월 전에 잔금을 할 수 있도록 팔거나 증여나 다른 방법을 찾는 것이 좋겠다. 늘어난 세 부담은 단기간에 완화되기는 어려워서 일시적2주택 등 절세를 할 수 있다면 최대한 활용해서 세부담 증가에 따른 위험관리를 하는 것이 좋겠다.

임대차3법중 마지막 남은 전월세신고제도 시행이 된다.

매매거래신고처럼 전세나 월세를 계약하게 되면 신고의무를 부과하는 전월세신고제는 투명과세와 체계적인 임대차시장 관리차원에서 필요한 정책이지만 전세가격 안정에 직접적인 도움이 되는 만능열쇠는 아닌지라 전세 난을 잡을 묘책으로 큰 기대를 해서는 안 된다. 물론 이렇게 해서라도 2021년 집값과 전세가격이 안정되었으면 좋겠다.

7월부터는 3기 신도시 사전청약이 시작된다.

정부에서 사전청약만 시행되면 신혼부부 생애최초 대상은 쉽게 내 집 마련 할 것 같은 희망고문을 하는데 3기 신도시 6개 지구 다해서 3만 세대 물량 정도로 이 중에서 55%는 특별공급(신혼부부 30%, 생애최초 25%)이며 이마저도 7-8월 인천계약, 9-10월 남양주 왕숙, 11-12월 고양창릉, 부천대장 등 각 지구 별로 1-2천 세대씩 사전청약 물량이 나올 예정이다.

신혼부부나 생애최초 대상이 되는 분들이라면 적극적인 사전청약 도전을 해보는 것이 좋다.

설사 사전청약이 안 되더라도 2-3년 후 본 청약 물량이 기다리고 있는 만큼 실망하지 말고 미리 주소를 옮겨 거주자우선 자격요건을 만드는 등 적극적인 준비와 도전을 하는 것이 좋겠다.

 



 

김인만 소장은…
김인만부동산연구소 소장
부동산전문가포럼(주) 교수
<나도 꼬마빌딩을 갖고 싶다>, <아파트 투자는 타이밍이다> 저자


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