2.4부동산 대책 발표가 나왔다. 변창흠 장관 취임 후 내놓은 첫번째 공급확대 대책이다. 올해 공공재개발 후보지로 8곳을 선정하고, 공공재개발로 공급확대에 박차를 가할 전망이다. 공공재개발, 집값 잡을 수 있을까 알아본다.
글 김인만(김인만부동산연구소장
수요억제 규제로 집값이 잡히지 않자 공급확대로 부동산정책 방향을 전환한 정부는 서울 도심 새 아파트 공급을 위해 공공재개발 사업을 시작하였다. 공공재개발은 LH(한국토지주택공사), SH(서울주택도시공사) 등 공공기관이 시행사로 참여해서 주택공급 및 주거환경개선 등을 촉진하는 재개발 사업이다.
2021년 공공재개발 후보지로 선정된 8곳은 사업성 부족과 주민 간 갈등으로 정비구역으로 지정되고서 평균 10년 이상 사업 진척이 없던 지역들이다. 공공재개발 시범지역은 아래 그림에서 보듯이 종로구 신문로, 영등포구 양평13, 양평14, 관악구 봉천13, 강북구 강북5, 동대문구 용두1-6, 동대문구 신설1, 동작구 흑석2 이렇게 8곳이다.
국토교통부에 따르면 공공재개발 사업은 용적률을 법적 상한의 120%까지 허용해 현재 1704가구에서 4763가구로 공급을 하겠다는 것이다.
언 발에 오줌 누기도 되지 않지만 재개발사업이 지지부진하던 구역을 이렇게 공공이 개입해서 빠른 추진을 하는 공공재개발이 성공적으로 자리를 잡는다면 서울 새 아파트 공급의 기능뿐만 아니라 낙후된 도심지역 재생에도 큰 도움이 될 수 있다는 점에서 긍정적으로 평가하고 싶다.
단순 용적률만 120%로 늘려줄 것이 아니라 분양가상한제 제외, 인허가 절차 간소화 등 인센티브를 제공할 계획이다. 물론 정부에서 그냥 용적률만 늘려주지는 않을 것이고 용적률의 20~50% 정도는 공공임대주택으로 환수하고 투기수요 유입을 막기 위해 8곳 모두를 토지거래허가구역으로 지정할 예정이다.
공공재개발 사업의 관건은 민간의 협조와 지지
조합원 분양 분을 제외하고 새로 공급되는 주택 물량의 절반 정도를 공공임대나 수익 공유형 전세 등으로 내놓아야 하는데 지금이야 사업이 제대로 안 되니 조합원들이 빨리 하자는 의미에서 적극적이지만 막상 손익계산을 해보면 향후 다른 목소리가 나올 수도 있어 공공과 민간이 손을 잡고 서로 이익이 될 수 있는 접점을 잘 찾을지가 성공의 키 포인트가 될 것 같다.
공공재개발은 공공재건축보다는 인프라까지 부족한 강북 도심권 낙후지역의 사업추진도 지지부진했던 구역들이어서 공공재개발보다는 좀 빠른 속도를 낼 수도 있지 않을까 기대해 본다.
김인만 소장은…
김인만부동산연구소 소장, 부동산전문가포럼(주) 교수.
<나도 꼬마빌딩을 갖고 싶다>, <아파트 투자는 타이밍이다> 저자
