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부모님 땅에 건물 지을 수 있을까?
부모님 땅에 건물 지을 수 있을까?
  • 김종휘
  • 승인 2021.11.25 09:00
  • 댓글 0
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생활 속 세무

요즘 가장 많은 키워드 검색은 단연 ‘부동산’이지 않을까 싶다. 오늘 하고 싶은 부동산 얘기는 ‘토지 무상사용’이다. 토지를 무상으로 사용하면 ‘증여세를 무조건 내야 하는 게 아닐까’라고 생각하지만 세법은 토지 무상사용을 꽤 폭넓게 인정해주고 있다.


증여세 과세 여부

우선, 토지 무상 사용 관련해 부모나 특수관계인의 부동산을 무상으로 사용할 경우 증여세가 과세되는지 알아보자. 토지무상사용관련 규정(상증세법 제37조, 상증령 제27조)에 따르면, 부
모 등 특수관계자의 부동산을 무상으로 사용하면서 발생한 이익에 대해서 무상사용 이익이 5년간 1억 원을 초과하면 증여세가 과세된다. 이때 무상사용 이익은 다음과 같이 계산한다.

5년간 무상사용 이익 산출식 = 부동산가액 × 2% × 3.79079

무상사용 이익은 매년 계산하는 것이 아니고 위 식에 의해서 나온 값을 5년간 합계금액으로 보아 1억과 해당금액을 비교하게 된다.


과세되는 토지의 가액

무상사용 이익을 계산함에 있어서 가장 중요한 것은 부동산가액일 것이다. 토지일 경우 시가평가 하는 게 우선이겠지만, 토지의 시가를 일정 시점에 파악하기란 어렵기 때문에 보충적평가인 기준시가(개별공시지가)를 기준으로 산정하게 된다.

그렇다면 과세되는 토지의 기준가격은 얼마일까? 위 산식을 역산하면 약 13억2천만 원 정도이다. 결국 토지의 기준시가가 이 금액 이하이면 증여세 문제는 발생하지 않는다는 것이다. 어느 땅에 건물을 지어 임대사업을 하고 싶어도 자금이 부족할 경우 부모에게 자금을 증여받거나 빌리는 대신 땅을 부모가 구입하고 무상으로 임대받은 후 건물을 지을 수도 있다. 이 때 발생된 증여 문제는 13억2천만원 이상의 토지이냐 아니냐만 판단하면 될 것이다.


추가적인 세금문제

만약 토지 무상사용 이익에 대해서 5년간 1억 원을 초과할 경우 토지를 무상사용한 사람에게는 증여세가 부과될 것인데, 토지를 무상임대 한 임대인에게는 소득세법상 ‘부당행위계산’ 규정이 적용되어 소득세를 추가로 부담하게 된다.

요즘 가장 많은 키워드 검색은 단연 ‘부동산’이지 않을까 싶다. 오늘 하고 싶은 부동산 얘기는 ‘토지 무상사용’이다. 토지를 무상으로 사용하면 ‘증여세를 무조건 내야 하는 게 아닐까’라고 생각하지만 세법은 토지 무상사용을 꽤 폭넓게 인정해주고 있다.

무상사용이 아닌 저가임차의 경우

특수관계인에게 시가보다 낮은 가액으로 임차할 경우 임대인과 임차인을 구분하여 발생할 수 있는 세금 문제를 정리하면 다음과 같다.

-임대인 : 시가에 맞춰 부가가치세가 과세되며, 해당금액에 대해서 소득세법상 ‘부당행위계산’ 규정이 적용되어 소득세가 부과된다.
-임차인 : 임차인의 경우 증여세가 부과되는데, 이 때 증여세는 무상임차와는 달리 시가와 대가의 차이에 대해서 30%를 초과하는 경우에 그 차익만큼 증여세가 부과된다.


글 김종휘 세무사(수세무회계 대표)

 

 

 

김종휘 세무사는…

제46회 세무사자격시험합격
나이스세무법인 대표이사 역임
현) 한국세무사회 기업진단위원
현) 수세무회계 대표


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