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높아진 대출 문턱 자금계획 잘 세워야
높아진 대출 문턱 자금계획 잘 세워야
  • 김인만
  • 승인 2022.02.09 09:00
  • 댓글 0
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생활 속 부동산

새해부터 가계부채 억제를 위해 DSR 40%가 적용된다. 대출한도가 지금보다 더 줄어드는 상황이 올 수 있다. 높아진 대출 문턱에서 자금계획을 점검해 볼 때다.

급증하는 가계부채를 억제하기 위하여 DSR을 통한 대출총량규제를 강화하고 있다. 2021년까지는 규제지역 6억원 초과 주택에 대해서 DSR이 적용되지만 2022년 1월부터 총 대출 액 2억원 초과 시 DSR 40%가 적용된다. DSR이 40%라는 의미는 연간 원리금 상환액이 연소득의 40%를 넘지 말아야 한다는 의미다. 2022년 7월부터는 2억원에서 1억원 초과로 더 강화된다.

DTI와 DSR이 무슨 차이인지 모르겠다는 분들이 많다. 연 소득 대비 대출상환비율로 대출금액을 정하는 것은 DTI와 DSR 둘 다 비슷하다. 하지만 DTI(총부채상환비율)는 모든 주택담보대출의 원리금(원금+이자)와 기타 대출의 이자 상환액으로 계산하는 것이라면 DSR(총부채원리금상환비율)은 모든 주택담보대출+기타 대출의 원리금(원금+이자)를 다 포함해서 계산하는 것이다.

더 쉽게 설명하면 DTI는 신용대출 같은 기타 대출의 이자만 계산하고, DSR은 기타 대출의 이자에 원금을 포함시켜 계산하기 때문에 대출한도가 더 줄어드는 효과가 있는 것이다.

예를 들어 연 소득 5000만원, 신용대출(마이너스통장) 5000만원인 차주가 규제지역에 6억원 아파트를 구입할 경우 연말까지는 LTV 40%인 2억4천만원까지 대출이 가능했지만 내년부터는 1억5000만원으로 9000만원이 줄어든다.

그렇다고 예외가 없는 것은 아니다. 주택금융공사의 보금자리론(LTV60%)은 기존 신용대출을 갖는 상황에서 신규로 받을 때에는 DSR이 반영되지 않는다. 하지만 보금자리론 대상이 연 소득 7000만원 이하, 신혼부부 연 소득 8500만원 이하여야 가능하고 이미 보금자리론을 받고 있는 분이 신규로 신용대출 받는 경우 DSR반영이 된다.

전세대출과 집단담보대출은 실수요자의 피해를 최소화하기 위해 이번 DSR규제에는 포함되지 않았지만 불안의 불씨는 여전히 남아있다. 2022년부터 입주자모집공고가 나오는 분양 아파트의 잔금대출은 DSR에 포함되며, 고가주택의 전세대출을 포함시키는 것도 검토 중이다.

실제 은행창구에 가서 대출을 받으려고 하면 정부에서 발표한 대출조건보다 훨씬 더 까다롭다. 대출규제를 강화하면 구매능력이 떨어져 당장 집값 안정에는 도움이 될 수 있다. 하지만 지금까지 내 집 마련을 하지 못한 실 수요자들의 주택구입 길목을 차단하고, 높아진 대출문턱에 막혀 2금융권으로 내몰리게 되면 가계부채 위험은 더 커지는 부작용이 발생할 수 있다.

집을 사려는 실수요자들은 오히려 정부가 저리 대출상품을 지원해주어서 내 집 마련을 돕는 것이 맞다. 더 나아가 일관성 있는 정책으로 시장에 신뢰를 주면서 공급도 꾸준히 늘려준다면 집값은 분명 안정될 것이고 불안한 실 수요자들도 안정을 찾으면서 가계부채 증가도 자연스럽게 억제될 것이다.

집이 필요하고 자금이 되는 실 수요자는 언제든지 내 집 마련을 하면 된다. 하지만 굳이 지금 당장 집이 필요 없음에도 불안한 마음에 신용대출 등 무리한 고금리 대출을 받아 주택구입을 계획하고 있다면 자금계획을 잘 세워야 한다. 기준금리인상의 시계는 돌아가고 있으며 미국의 테이퍼핑(유동성 회수)도 시작되었다. 2025년 이후에는 지금보다 대출금리가 두 배 정도 올라가 있을 가능성도 있다.

영원할 것 같은 집값상승도 때가 되면 멈출 것이다. 결국 위험관리는 투자자 자신의 몫이다. 어느 누구도 대신해줄 수 없다. 대출문턱에 막힌 실 수요자라면 고금리 상품을 찾기보다는 차분하게 다음 기회를 노려보는 것도 좋다.

신용대출 등 고금리 상품까지 받아 주택을 구입하신 분들이라면 2025년 이전에 고금리 대출상품을 상환할 필요가 있겠고 저금리 상품으로 전환하는 것도 고려할 만하다.

글 김인만(김인만부동산연구소장)

 

 

김인만 소장은…

김인만부동산연구소 소장.
부동산전문가포럼(주) 교수.
<나도 꼬마빌딩을 갖고 싶다>, <아파트 투자는 타이밍이다> 저자


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