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부동산을 맞바꾸면서 절세가 가능하다고?
부동산을 맞바꾸면서 절세가 가능하다고?
  • 김대영 세무사
  • 승인 2022.09.26 11:58
  • 댓글 0
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부동산 시장의 폭등, 그리고 수차례의 규제책으로 취득/보유/처분 전 단계에 걸쳐 커져버린 세 부담. 특히나 짧아진 일시적 2주택 처분기한과 2022년 시행된 차주단위 DSR은 증여와 교환에 대한 수요를 더욱 늘리면서 시장 물량을 더욱 줄어들게 만들었다.

 

부동산 교환이란

교환이란 당사자 쌍방이 금전 이외의 재산을 상호 이전할 것을 약정함으로써 효력이 생기는 유상계약을 의미하는데, 세법상으로는 양도소득세 과세대상 거래에 해당한다. 보통 부동산 시장이 냉각되는 시기에는 거래가 원활하지 못해 교환이 종종 발생하는데, 같은 종류끼리 교환하는 경우가 많지만 성격이 다른 물건으로 교환하면서 차액을 정산하는

경우도 있다.

왜 부동산 교환이 뜨거운 감자가 된 것일까

부동산 교환이 최근 부동산 커뮤니티에서 다시금 뜨거운 관심을 모았다. ‘10억 집 가진 부모, 6.5억 아들 집과 맞바꿀 땐 증여세 안 낸다’는 다소 자극적인 제목의 기사 덕분이었는데, 실제로 이 제목이 가능했던 이유는 세법에서 규정한 이익의 증여 범위에 저촉되지 않았기 때문이다.

저가양수 또는 고가양도에 따른 이익의 증여

특수관계인 간 재산을 시가보다 낮은 가액으로 양수하거나 높은 가액으로 양도한 경우로서 시가와 대가와의 차액이 시가의 30% 또는 3억 중 작은 금액 이상인 경우 이를 초과한 부분은 이익을 얻은 것으로 보고 증여세를 과세한다. (상속세 및 증여세법 제35조 및 동법 시행령 제26조)

따라서 부모가 소유한 시가 10억 원짜리 집을 단순히 증여할 경우 약 2.18억 원의 증여세가 발생하지만, 자녀의 6.5억 집과 교환하게 된다면 증여재산공제를 적용해 증여세가 한 푼도 발생하지 않게 된다.

※ 10억 원-3억 원(10억x30%, 3억) - 5천만 원(증여재산공제) = 6.5억

교환 시 유의사항

가액이 서로 다른 주택을 교환하려고 한다면 시가 산정에 유의해야 한다. 양도소득세를 계산할 때 거래가액이 불분명하다면 감정가액을 우선 적용하므로 교환 전 감정평가를 받아서 진행하고, 차액을 지급하는 경우라면 실제 자금 이체내역과 경제력에 대한 입증을 갖추어두는 것이 좋다.

그리고 비과세를 충족한 두 주택을 교환할 때 절세 효과가 가장 큰데, 부모의 주택이 고가주택에 해당하는 경우에는 교환하려는 자녀의 집이 12억 이하라고 해도 실제 보유하던 주택의 가치를 기준으로 양도소득세를 계산하므로 세금이 한 푼도 나오지 않는다고 오인해서는 안 된다.

마지막으로 이익의 증여 규정에 따라 초과분에 대해 증여세가 과세된 경우, 이를 취득가액에 산입하여 향후 양도차익을 줄일 수 있으므로 30% 또는 3억의 범위에 너무 집착할 필요 없이 최선의 절세 방안을 도출하려는 시도가 필요하다.

글 김대영(세무회계 통연 대표세무사)

 



 

김대영 세무사는…

세무회계 통연 대표세무사
공인중개사,
AFPK 부동산 절세 컨설팅,
중소기업 경영 컨설팅, 금융 및
세무 강의(교육)를 하고 있다.


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