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부동산시장 어디로 갈까?
부동산시장 어디로 갈까?
  • 김인만
  • 승인 2022.10.16 18:16
  • 댓글 0
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생활 속 부동산

설날, 추석 명절은 부동산시장의 흐름을 바꾸는 터닝포인트 역할을 한다. 어지간하면 계약이나 이사를 명절 이후로 미루려는 경향도 영향이 있고, 명절에 가족, 친지, 친구들이 모여 오손도손 이야기를 나누다 보면 자연스럽게 부동산 이야기로 흐르면서 여론형성이 되기도 한다.

작년 2021년 추석은 멈추지 않고 오르던 집값 흐름을 꺾어버린 중요한 전환점이 되었다. 추석 이후 가격상승이 둔화되고 거래가 급격히 줄어들었는데 뒤늦게 과도한 상승에 대한 피로감을 느낀 탓일까. 한번 꺾인 흐름은 예상치 못한 인플레이션에 따른 급격한 금리인상 여파로 1년이 지난 지금도 바뀌지 않고 있으며 오히려 시간이 지날수록 점점 더 베어마켓(하락장 의미)의 진입이 가까워지고 있다. 추석 이후 부동산시장 흐름이 반등에 성공하지 못하면 본격 침체진입이 되었다고 봐야할 것이며, 반대로 다시 거래량이 늘어나면서 반등에 성공한다면 일시적 조정에 그칠 수 있을 것이다.

추석 이후 부동산시장 흐름은?

결과적으로 추석 이후에도 부동산 흐름은 반등에 성공하지 못할 가능성이 높다. 아파트 투자심리를 나타내는 매매수급지수가 1년 가까이 100이하에서 벗어나질 못하고 있다. 매매수급지수가 100이하면 수요보다 공급이 많다, 집을 살 사람보다 팔 사람이 많다는 의미다.

최근 국토연구원이 발표한 2022년 하반기 주택시장 전망결과에서도 답은 달라지지 않는다. 집값 하락 전망이 상승보다 더 높게 나왔는데 특히 현장에서 몸으로 느끼는 공인중개사들 절반 이상이 하락전망을 하면서 시장을 더 부정적으로 보고 있는 것으로 나왔다.

거래량 감소는 더욱 심각하여 전국아파트 거래량은 1년 전 대비 1/3토막이 났고, 서울은 거의 1/10 토막으로 거래절벽 상황이다. 일시적 조정이냐, 대세 하락이냐 이를 결정하는 답은 표면적인 금리인상에서 찾을 것이 아니라 속 배경까지 분석을 해봐야 한다. 급격한 인플레이션으로 인해 예상보다 빠르게 올라가고 있는 금리인상으로 발생한 문제는 맞지만 단순하게 금리인상 때문이라고 하면 안 된다. 집값 흐름과 거래를 결정하는 것은 시장 수요자들의 기대수익이다.

집값이 더 오를 것 같으면 집을 팔려는 매도인들은 가격을 올리거나 매물을 회수하는 반면, 집을 사려는 매수인들은 마음이 급해지면서 서둘러 거래를 하게 된다. 반대로 집값이 더 이상 오르기 힘들 것 같다, 오르더라도 세금, 대출이자를 내면 기대수익이 크지 않을 것 같다는 생각이 들기 시작하면 매도인들은 서둘러 집을 팔고 싶어하지만, 매수인들은 굳이 지금 사야 하나 조금 더 기다려보겠다고 하면서 관망으로 돌아선다.

7~8년 연속 상승하는 동안 집값은 2배에서 많게는 3배 정도 올랐다. 이렇게 과도한 상승에 대한 피로감이 누적된 상황에서 2020-21년 코로나로 인해 다시 저금리, 유동성 장이 형성되면서 마지막 불꽃을 태웠다. 집값 상승의 원동력이었던 유동성은 인플레이션이라는 부메랑으로 다가왔고 급격한 금리인상, 기대심리 냉각, 투자심리 위축의 도미노가 된 것이다. 꺼져가는 기대심리를 살리기 위한 금리인상의 불확실성 제거, 과도한 상승에 대한 피로감을 씻어줄 가격조정, 다주택 규제 완화 등의 모멘텀이 보이지 않는다.

가장 중요한 변수인 금리는 미국한테 달려있고 우리는 따라가는 상황이며, 인플레이션이 잡히더라도 금방 금리가 내려간다는 보장은 없다. 집값도 단기간에 크게 조정되지는 않기 때문에 과도한 상승에 대한 피로감도 1-3년은 이어질 것이다. 부동산시장 흐름은 당분간 약세 거래절벽 상황이 이어질 가능성이 높다.

글 김인만(김인만부동산경제연구소장)
 

 

김인만 소장은…
김인만부동산연구소 소장
부동산전문가포럼(주) 교수
<나도 꼬마빌딩을 갖고 싶다>,
<아파트 투자는
타이밍이다> 저자


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