‘역전세난’ 내 전세금 지키는 법

전세 시장 약세로 역(逆)전세난 우려의 목소리가 높아지면서 세입자의 불안이 커지고 있다. 이번 달엔 역전세난 속에서 자신의 전세금을 안전하게 지키는 법에 대해 알아보도록 하자.

글 김인만(김인만부동산연구소 소장)
 

역전세난이란 집주인이 전세금 하락이나 새 세입자 미확보로 기존 세입자의 전세보증금을 못 돌려주는 현상을 말한다. 전세가 하락이 새롭게 전셋집을 구하는 세입자한테는 반가운 소리이지만, 전세보증금을 받지 못한 기존 세입자들과 생돈을 마련해야 하는 집주인들은 매우 곤혹스럽다. 특히 역전세난은 매매가격 하락 등 주택 시장 침체로 확대될 수 있어 부동산 시장에 결코 좋은 일은 아니다.
 

역전세난 상황은

지난 5월 28일 한국감정원에 따르면, 서울 아파트 평균 전세가율이 68.3%까지 떨어졌다. 높은 전세가율로 집값 상승에 베팅한 갭투자자들이 몰렸던 마포(69.3%)와 성동(58.7%) 등 전세가율이 70% 아래로 하락했고, 강남·용산 등 인기 지역 전세가율은 50%대로 내려앉았다. 전세율이 높았던 성북구도 80% 벽이 깨졌다.

이에 갭 투자가 유행했던 지역의 전세 시장이 더 큰 영향을 받고 있다. 기존 세입자가 전세금 하락으로 발생한 차액상환을 요구하거나 전셋값이 더 저렴한 집으로 갈아탈 경우 여유자금이 없는 집주인은 진퇴양난에 빠질 수밖에 없다.

이러한 전세 시장 약세는 2015년부터 늘어난 분양물량의 입주가 시작되면서 공급물량이 증가한 것이 큰 원인이다. 전셋집보다 내 집 마련으로 뛰어든 실수요자도 늘고, 취업난과 자녀 양육 부담으로 결혼을 늦추는 젊은 층 때문에 신규 전세수요가 줄어든 것도 하나의 요인이다. 전세 시장 약세는 당분가 더 이어질 수 있어 갭 투자는 소강상태를 보일 가능성이 높다. 입주 물량이 늘어나 역전세가 우려되는 지역은 더욱 주의가 필요하다.
 

내 전세금 안전하게 지키려면

이처럼 전세 시장이 약세로 전환된 만큼 적어도 자신의 전세금을 안전하게 지킬 방법은 알고 있어야 한다. 우선 관할법원에 임차권등기명령을 신청하는 방법이 있다. 임대차계약이 만료된 후 보증금을 받지 못한 경우 임차권등기명령을 신청한 뒤 법원에서 인정받으면 등기부등본에 임차권이 기재된다. 보증금을 받지 못한 채 이사를 하더라도 기존의 대항력과 우선변제력이 유지된다.

지급명령 신청도 고려할 만하다. 세입자가 대법원 전자소송 홈페이지에서 양식에 맞춰 지급명령을 신청하면 집주인은 지급명령 관련 등기를 받게 되고, 2주 내 이의신청이 없으면 가압류나 경매 등 강제집행이 가능하다. 물론 가장 좋은 방법은 집주인과 대화, 타협으로 원만하게 합의하는 것이다.

이외 HUG(주택도시보증공사)나 SGI서울보증에서 제공하는 전세금 반환보증 상품도 있다. 전세금 반환보증은 경매에 넘어가거나 만기일이 지나도 전세금을 받지 못했을 때 전세금을 대신 주는 상품이다. HUG의 전세금 반환보험은 한도(수도권 기준 7억원)가 있고, 전체 계약 기간 중 남은 기간이 절반 이상이어야 한다. SGI 상품은 전세계약을 맺은 지 10개월(1년 계약은 5개월)이 지나지 않아야 한다.

또한 집주인이 담보대출이 많거나 소유권 행사가 어려울 시 보증보험 가입이 안 될 수 있어서 미리 확인해 보는 것이 유리하다.

글 김인만
김인만부동산연구소 소장
부동산전문가포럼(주) 교수
<나도 꼬마빌딩을 갖고 싶다>,
< 아파트 투자는 타이밍이다> 저자