고령화와 초저금리시대가 맞물리면서 자산시장이 요동치고 있다. 은퇴 준비에도 비상이 걸렸다. 올해 들어 주식, 채권, 환율이 출렁거리고 지난 3년간 주식펀드 수익률은 은행금리(2%)만도 못한 것으로 드러났다. 이 때문에 30~40대는 물론이고 베이비부머 세대의 미래는 빨간불이 켜졌다. 자산을 어떻게 운용하느냐에 따라 은퇴 후 생활과 삶의 질이 확 달라진다.
글 고종완(한국자산관리연구원장) 사진 양우영 기자
부동산 투자자들도 올해는 ‘시험의 위기’를 맞고 있다. 집값 회복과 전세금 급등, 월세전환 가속화 속에 주택구입과 전세 사이에서 갈팡질팡, 고민이 커지고 있다. 대표적인 수익형인 오피스텔의 지난해 연간 임대 수익률은 5.29%이며 국토부가 발표한 2014년 전국 상업용 매장의 투자 수익률은 6.16%였다.
마땅한 투자처를 찾지 못한 800조가 넘는 시중의 부동자금은 갈 곳을 잃었다. 경제성장률 3%, 금리 2%라는 저성장-저금리 기조의 고착화로 인해 평균 수익률을 초과하는 고수익 상품, 안정적인 현금흐름을 추구하는 수익형 부동산을 선호하는 경향도 강화되고 있다.
과연 저금리를 극복할 비법은?
은퇴자산, 노후자산을 수익률이 높으면서도 안전하게 굴릴 수 있는 방법은? 이 질문에 대한 전문가들의 대답은 다음과 같이 두 가지로 나뉜다. 먼저, 금융전문가와 일부 은퇴전문가들은 부동산 비중을 가장 먼저 줄이라고 강권한다. 국내 가계자산 중 부동산자산비중이 72.3%(2014년 기준, 통계청의 가계금융 조사결과 자료)를 넘은 상황에서 집값이 하락할 경우 은퇴자산에 심각한 타격이 발생하기 때문에 부동산의 보유 비중을 줄이고 현금이나 주식 비중을 높이라는 것이다.
하지만, 최근 3년간의 투자수익률을 보면 주식, 펀드상품이 유일한 대안이라는 주장은 설득력이 떨어진다. 개인연금펀드의 경우 과거 3년간 수익률은 3.81%에 그치고 연금저축펀드 수익률도 4.68%에 불과하기 때문이다. 이는 실망스런 수치로서 부동산 임대수익률(6% 수준)의 절반에 그치며 거꾸로 달려온 한국 펀드문화의 실상을 보는 듯하다. 주식, 펀드 상품이 결코 나쁘다는 뜻이 아니다. 증권, 운용사들의 잘못된 관행, 운용능력도 도마 위에 오르고 있다.
그렇다면, 초저금리 시대를 맞아 부동산자산이 금융자산을 대체하거나 보완할 수 있을까? 답은 “그렇다”이다. 부동산이 자산으로서의 가치를 보유하며 투자자산으로서 여전히 매력적인 이유는 다음과 같다.
첫째, 미래의 자산설계를 짤 때 포트폴리오(자산배분) 차원에서 금융과 함께 주택, 토지 등 부동산자산은 핵심자산(CORE ASSET) 역할을 수행한다. 금융을 한 바구니에 모두 담아서는 아니 되듯, 가치부동산 자산을 적정히 배분하는 전략이 수익률 극대화와 위험 최소화에 도움이 되기 때문이다.
둘째, 은퇴자산 설계시 주거안정과 노후자금 확보 목적을 달성하는 가장 효과적인 방법 중 하나는 주택연금, 농지연금제도를 잘 활용하는 전략이다. 주택연금(역모기지론 제도)은 부부가 사망할 때까지 평생 주거공간과 사전 약정된 연금을 매월 고정적으로 지급받을 수 있는, 지금까지 인류가 개발한 최고의 완전하고 합리적인 연금 상품으로 평가된다. 최근 들어 농지연금과 더불어 가입자가 급증하고 있다.
셋째, 주택시장에서 월세가 대세로 자리 잡으면서 부동산 자산관리 방식도 바뀌고 있다. 전세 대신 월세가 급증하는 월세 가속화 현상은 세입자에게는 큰 고통일 수밖에 없겠지만 넉넉지 않은 여유자금으로 노후대책을 마련해야 하는 사람들에겐 새로운 투자기회를 제공한다.
예금금리 2%, 월세 전환율 6~7%에서 알 수 있듯이 부동산 임대수익률이 3배 이상 높다. 정부의 정책방향도 민간 임대주택사업을 활성화하기 위해 택지, 세제, 금융상의 파격적인 혜택을 추진 중이다. 부동산의 물리적, 자산적 특성을 감안할 때 ‘위치선정’만 잘한다면 즉, 부동산 가격이 하락하지 않을 만한 지역과 입지만 선택할 수 있다면 초저금리, 초고령화 시대에도 부동산은 여전히 가치 있고 매력적인 핵심자산으로 남을 것이란 전망이다.
글 고종완
-한국자산관리연구원장
-건국대 부동산대학원 초빙교수
-기획재정부 세제발전심의위원
-한양대 도시공학박사
-저서 <부동산 투자는 과학이다>
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