저금리와 경기불황으로 안정적인 월세 임대소득이 나오는 수익형 부동산의 인기가 커지면서 오피스텔에 대한 관심도 높아지고 있다. 그러나 처음 분양관계자한테 들었던 목표 수익률보다 낮게 나오거나 공실로 고민하는 투자자들도 함께 늘고 있어 옥석을 가리는 오피스텔 투자가 필요한 상황이다.
글 김인만(김인만부동산연구소 소장)
오피스텔 투자에 있어 가장 중요한 것은 ‘수익률’과 ‘공실 관리’이다. 수익률이 중요한 이유는 월세 임대수익률은 수익형 부동산의 가치를 판단하는 척도인데, 수익률이 낮다는 것은 가치가 떨어지고 향후 매도할 때 손해를 볼 수 있다는 의미이기 때문이다.
수익률은 ([월세x12]/[분양가나 매매가?보증금])x100으로 계산한다. 예전에는 6%의 수익률이 기준이었지만, 요즘은 저금리 영향으로 5%만 나와도 좋은 수익률이라 할 수 있다. 이에 대부분의 분양관계자들이 투자자들에게 설명할 때 5% 또는 6% 정도 수익률에 맞춰서 월세 임대료를 받을 수 있다고 말하면서 월세 임대계약을 맞춰주거나 1년 또는 2년 임대보장 조건을 제시하는 경우가 많다.
그러나 시행회사가 부도나거나 보장 기간이 지난 후 임대료가 하락할 가능성이 있으므로 반드시 투자자 본인이 직접 입주해 정상적으로 운영되는 주변 오피스텔의 실질 임대료를 확인한 후 예상 임대수익률을 계산해 보는 것이 좋다.
또한, 아무리 수익률이 높아도 임차인이 나간 후 공실이 발생하면 그 기간이 길어진 만큼 월세 임대료는 못 받고 관리비는 계속 발생하면서 손실이 눈덩이처럼 커질 수 있기 때문에 공실 관리도 필수다. 임대수요가 풍부한지, 현재 임차인이 나간 후 다른 임차인을 현재 임대료와 비슷한 수준에서 구할 수 있는지, 구하더라도 빨리 구해서 공실 기간을 최소화 할 수 있는지는 반드시 확인하는 것이 필요하며, 가급적 역세권이나 오피스 산업단지 수요가 많은 지역을 추천한다.
오피스텔 투자 시 주의할 점
오피스텔은 아파트와 달리 전용률이 낮음에도 오피스텔 분양면적을 일반 아파트와 똑같이 생각하고 분양가를 판단하는 경우가 많다. 아파트의 전용률은 70%대 정도이지만, 오피스텔의 전용률은 보통 50%대다. 분양면적만 보고 아파트보다 아주 저렴하다고 판단하면 안 되는 이유다. 반드시 전용면적 3.3㎡당 가격으로 환산한 후 주변 입주 년도가 비슷한 아파트 가격과 비교해 가격거품을 판단할 필요가 있다. 오피스텔은 아파트보다 선호도가 낮기 때문에 전용면적 3.3㎡당 가격이 아파트보다 낮은 것이 정상이다.
높은 관리비는 임차인이 부담을 느끼면서 공실에 영향을 주기 때문에 관리비 확인도 필요하다. 분양오피스텔의 경우 호실 수나 관리비가 높아질 수 있는 수영장, 헬스장 같은 시설들이 있는지도 꼭 확인하는 것이 좋다.
마지막으로, 오피스텔은 주택이 아니므로 같은 6억원 이하 전용 85㎡ 이하여도 취득세율이 1.1%가 아닌 4.6%가 적용되고, 주거용으로 사용하면 양도세 주택 수에도 포함되는 점도 숙지하도록 하자.
김인만 소장은...
Good Members 대표
김인만 부동산연구소 소장
부동산전문가포럼 교수
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