2018년부터 은행에서 돈을 빌려 상업용 부동산에 투자하기 위해서는 이자상환비율을 꼭 따져야 한다. 이름하여 RTI. 이를 위해 임대소득과 스트레스 금리, 유효담보가액 담보인정비율 등 규제비율이 한 단계 더 차별화되었다. 신DTI(총부채상환비율), DSR(총부채원리금상환비율) 등도 윤곽을 드러냈다. 이 같은 생소한 용어에 골머리를 앓는 재테크 족들이 늘고 있는 요즈음. 새해 들어 다시 시작한다. 재테크 용어 공부.
2017년 부동산 시장에는 참 많은 일들이 있었다. 특히 미국 기준금리 인상을 비롯해 6·19 부동산 안정화 대책 발표, 8·2 부동산 대책 발표, 10·24 가계부채종합대책 발표 등 여러 악재가 겹쳤던 해다. 올해 역시 그동안 해왔던 공격적인 부동산 투자는 다소 어려워질 전망이다. 신DTI, RTI, DSR 도입에 따라 대출이 큰 폭으로 규제되기 때문이다.
가장 먼저 1월 중 신DTI(Debt to Income)가 본격적으로 적용된다. 신DTI는 이미 받아놓은 주택담보대출의 원금까지 합쳐 DTI비율을 산정하는 제도다. 주택담보대출을 이미 한건 받았다면 DTI가 30%를 넘는 만큼 향후 추가 대출이 불가능하다. 이는 곧 다주택자들의 돈줄을 묶겠다는 정부의 의지가 담겼다. 이로 인해 은행 주택담보대출을 이용해 투기 목적으로 집을 구매하던 갭투자 역시 쉽지 않을 것으로 보인다.
신DTI, 무엇이 달라지나
신DTI는 기존 DTI가 대출자의 상환능력을 더욱 정확히 반영할 수 있도록 소득, 부채 산정방식을 개선한 제도다. 신DTI는 모든 주택담보대출 원리금과 기타 대출 이자를 더해 연간소득을 나눈다. 대출자의 1년치 소득만 확인하던 기존 소득 산정 방식에서 벗어나 최근 2년간 증빙 소득을 확인하며, 예외적으로 인정·신고소득을 활용할 수 있도록 허용하되 추정소득에서 각각 5%, 10%씩 차감하는 등 한도를 제한한다. 다만 연령제한 없이 2년간 근로소득 증빙자료를 제출한 대출자의 장래 소득 증가가 예상되는 경우 그 증가분을 반영한다.
또한 주택담보대출을 2건 이상 보유한 대출자의 경우 DTI 산정 시 기존 주택담보대출 원리금 상환 부담 전액을 반영, 복수 주택담보대출 대출자의 두 번째 주택담보대출부터 만기를 제한하는 등 기존 DTI보다 대출자가 보유한 가계부채를 포괄적으로 반영한 것도 특징이다.
다만 청년층·신혼부부 등에 대한 장래 소득 인정 시 일반 대출신청자보다 증액 한도를 상향 조정하고 이사 등 불가피한 목적으로 일시적 2주택담보대출을 보유하게 된 대출자에 대해 규제를 완화하는 등 선의의 서민과 실수요자는 최대한 보호한다.
임대수익이자상환비율 ‘RTI’
신DTI 외에도 부동산 시장을 바짝 조이는 규제가 더 있다. 바로 RTI(Rent to Interest). 3월부터는 상가와 꼬마빌딩 등 수익형부동산 대출도 어려워질 것으로 예상된다. 부동산 임대사업자에게 임대수익이자상환비율 RTI라는 제도가 새롭게 적용되기 때문이다. RTI는 연간 임대소득을 연간 이자 비용으로 나눈 값이다. 담보 가치 외 임대수익이 이자를 갚는데 얼마나 쓰이는지 본다. 한마디로 임대소득이 이자보다 낮다면 상환능력이 없는 것으로 보고 대출을 규제하겠다는 뜻이다. 수익형 부동산은 대출을 통한 레버리지 효과가 관건이다. 대출이 힘들어지고 금리 인상으로 조달금리가 수익률을 앞지르면 신규 매수나 기본 건물의 유지가 힘들어질 것이란 우려의 시선이 지배적이다.
DSR이란?
이어 올 하반기에는 DSR(Dept Service Ratio)이 추가적으로 도입될 예정이다. 총부채원리금상환비율인 DSR은 대출자가 1년간 갚아야 할 모든 대출의 원리금 상환액이 연간 소득에서 차지하는 비율을 말한다. 대출 가능 액수를 계산할 때 대출자가 가진 주택담보대출은 물론 신용대출, 한도대출의 원리금 상환액을 모두 포함한다. 소득 산정 기준은 신DTI 방식을 따르되 해당 기준에 따른 산정이 어려울 시 금융회사에 자율성을 부여한다. 증빙 소득을 보지 않는 일부 신용대출의 경우 高DSR 대출로 분류해 별도로 관리한다.
특히 주택담보대출, 신용대출, 한도대출 등 대출 종류와 분할상환, 일시상환 등 상환방식 등에 따라 대출자의 실질적 상환 부담을 합리적으로 반영한다. 전세대출은 임차보증금으로 상환할 수 있으므로 이자 상환액만 포함하며, 신용대출은 만기연장 기간 등을 감안해 10년간 분할방식하는 것으로 산정한다. DSR은 올해 금융기관들이 시범 운영한 후 다음 하반기부터 지표로 활용한다는 계획이다.
이 같은 신DTI, RTI, DSR 등 대출규제를 비롯해 올 4월 양도세 중과, 금리 인상까지 고려해 부동산 매도 타이밍을 다시 잡는 등 재테크 용어 공부로 새로운 부동산 투자 전략을 세울 때이다.
[Queen 송혜란 기자] [사진 Queen DB, 서울신문] [참고 자료 금융감독원 제공]
