평생 일해도 내 집 한 채 갖기 힘든 세상에서 과연 경제적 자유를 얻을 수 있을까? 이에 자신 있게 ‘네!’라고 대답하는 사람들이 하나같이 하는 이야기가 있다. “지금 당장 경매를 시작하세요.” 부동산 경매에 뛰어든 끝에 가난의 굴레에서 벗어날 수 있었던 이에게 듣는 경매 투자 노하우.
요즘 경매에 관심 없는 투자자가 있을까? 그럼에도 이를 쉽게 시작하지 못하는 데는 여러 가지 이유가 있을 터. 그중 하나는 도대체 뭐부터 해야 할지 모르는 막막함에 있다. 권리분석과 같은 이론을 완벽하게 마스터해야 한다는 생각도 들 것이다.
이에 <경매 통장>의 저자 김유한 씨는 지금 당장 집에서 가장 가까운 은행에 들러 경매 전용 통장부터 만들라고 외쳤다. 경매를 주관하는 법원에 주로 신한은행이 입점해 있으므로 이왕이면 신한은행에서 가입하라는 깨알 같은 조언도 아끼지 않는 김 씨. 입찰할 때마다 보증금은 수표 한 장으로 끊어 가는 게 좋고, 패찰하고 돌려받은 보증금은 다시 입금해야 하는데 신한은행에서 만들면 이 과정이 수월하기 때문이란다.
가난한 수영 강사였던 그는 돈 걱정 없이 살고 싶다는 절실함으로 단돈 300만 원짜리 경매 통장을 불과 3년 만에 무려 30억 원까지불렸다. 지금은 엄청난 자산가이자 부동산 경매 전문가로 불린다.
“당신도 할 수 있어요.”
권리분석? 유료 사이트에 맡겨라
일단 경매에 뛰어들기 위해서는 ‘요즘 경매는 끝물이다’, ‘거주자를 내쫓는 게 마음이 걸려요’, ‘부동산 폭락이 언제 올지도 모르는데…’ 등과 같은 선입견과 핑계는 떨쳐 버리는 게 첫 순서다. 처음 투자 자금이 얼마나 필요한지도 별로 중요하지 않다. 자신이 투자 가능한 금액에 맞춰 좋은 물건을 볼 수 있는 안목이 더 필요하다.
일반적인 경매 프로세스는 통장 만들기, 물건 검색하기, 입지·권리·시세 파악하기, 낙찰가 분석, 낙찰받기, 되팔기 혹은 임대하기로 요약된다. 먼저 대법원 경매 사이트에 들어가면 수많은 경매 물건을 접할 수 있다.
만약 마음에 드는 물건이 있다면 인터넷 등기소에서 등기부등본을 열람해 권리 관계를 파악한 후 정부24에서 건축물대장을 받아 부동산의 물리적인 상태를 확인하면 된다. 물론 이는 어느 정도 권리분석이 가능하다는 전제가 깔려 있어야 한다.
그러나 현실적으로 모든 물건을 일일이 검색하는 것은 너무 비효율적이라는 김유한 씨. 그는 이러한 번거로운 일을 대신해 주는 경매 물건 검색 회사의 유료 사이트를 주로 이용한다고 귀띔했다. 다수의 경매 투자자들도 마찬가지란다.
싸고 좋은 물건 고르는 법
그렇다면 경매 시장이라는 광활한 우주에서 싸고 좋은 별은 어떻게 알아볼 수 있을까? 가장 쉬운 예로 부동산의 물리적인 상태가 현저히 훼손됐거나 정말 매력이 없음에도 인테리어 기술로 충분히 커버할 수 있는 능력만 있으면 이도 투자 가치가 상당한 상품이 될 수 있다.
혹은 가격은 저렴하나 권리자들의 이해관계가 복잡하게 얽혀 있을 때도 사전 협의나 소송을 통해 권리관계를 깨끗하게 정리할 수 있다면 얼마든지 좋은 물건 만들기가 가능하다.
투자 상품은 자신의 생활 행동반경 근처에서 찾아보는 게 바람직하다. 입지를 분석할 때는 자신의 직장 근처인지, 대중교통 수단과 학군, 상업·자연 인프라 등을 고려하도록.
특히 그가 초보자를 위해 추천하는 부동산 종류는 아파트와 상가다. 아파트 경매에 투자할 경우 9호선이 연장되고 있는 지역이나 GTX, 신안산선 등을 염두에 두고 살펴보는 것이 좋으며, 상가의 경우 1층은 수익률이 낮으므로 피하는 것은 기본, 주 메인 동선을 잘 체크해 창업과 연계해도 수익성이 꽤 높다고 그는 설명했다.
즉 아파트는 시세 차익을 노리고, 상가는 임대 이익을 얻겠다는 전략을 세우라는 뜻이다.
낙찰가는 여러 사이트에서 시세와 해당 지역 평균 낙찰가 등을 점검한 후 명도비, 인테리어 비용, 부동산 중개수수료 등 예상 지출 비용까지 고려해 수익률을 꼼꼼하게 따져본 뒤 선정하면 된다.
낙찰받은 물건, 수익률 높이는 꿀 TIP
최종적으로 어렵게 낙찰받은 물건의 수익률을 높이는 데도 노하우가 있다. 시세 차익을 노리는 경우라면 인테리어를 깨끗이 해 두는 것은 필수다. 김 씨의 경우 슬리퍼나 수건, 비누, 조그마한 인형 등 소품을 이용해 멋지게 꾸며 뒀다고 한다. 누가 봐도 혹하게 말이다.
인테리어에 큰 비용이 들더라도 이를 부동산 가액으로 선정, 매매하더라도 다른 부동산보다 환금성이 훨씬 좋다고 그는 덧붙였다. 전체적인 부동산 시장을 간간이 모니터링하며 적절한 매매 타이밍을 잡는 연습도 꼭 이뤄져야 한다.
또 하나, 부동산 용도를 변경해 고시원이나 원룸을 만드는 방법도 있다. 요즘은 젊은 층 사이에서 모임 문화가 많이 활성화됐으나 장소가 부족한 게 현실이므로 문화 공간이나 강의실을 만들어 대관을 주는 것도 임대 수익률을 높이기 좋다. 지층도 저렴하게 낙찰받아 짐 보관 창고로 활용할 수 있겠다.
“최고의 꿀 팁이라면 각 공간을 나눠 소호 사무실로 만드는 거예요. 상주하는 사무실을 비롯해 몇 칸을 더 꾸며 모임 장소 등으로 대여해 줄 수도 있겠지요. 경매로 낙찰받은 부동산의 활용 가치는 엄청납니다. 경매로 돈 벌었다는 사람은 많지만 경매로 돈 잃었다는 사람은 없는 이유입니다.”
[Queen 송혜란 기자] [사진 서울신문] [도움말 김유한 부동산 경매 전문가]
