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내 전세 보증금 안전하게 지키는 법은?
내 전세 보증금 안전하게 지키는 법은?
  • 송혜란 기자
  • 승인 2018.09.27 09:00
  • 댓글 0
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부동산 경제

 

소액의 투자금에 무리한 은행 대출을 받아 전세금을 끼고 주택을 사들였던 갭투자자들이 추가 대출이 막히면 역전세난 피해자가 나타날 수 있다. 어떻게 하면 내 보증금을 안전하게 지킬 수 있을까?

아파트 전세가율이 하락하면 은행 대출과 전세를 끼고 갭투자한 집주인들이 보증금을 제때 내놓지 못해 세입자들의 피해도 불가피해진다. 설상가상으로 대출금리까지 계속 오를 경우 집이 경매로 넘어가 세입자는 보증금을 다 돌려받지 못하는 불상사가 생길 수도 있다.

실제로 주택도시보증공사(HUG)에 따르면, 올 1~6월 전세금 반환 보증 사고는 작년 한 해(33건)보다 4배 이상 많은 142건이 접수됐다. 보증 사고란 집주인이 전세금을 제때 지급하지 못하면 HUG가 보험 가입자에게 대신 보증금을 지급해주고 향후 집주인에게 청구하는 경우를 의미한다. 대부분 보증 사고는 지난 2~3년간 신규 아파트가 쏟아지면서 근래 전세금이 약세를 보이는 인천, 경기 시흥, 화성 동탄 등 수도권 서부 지역과 경기도 남부에서 집중적으로 발생했다. 보험 가입자가 소수에 그치는 점을 감안했을 때 실제 피해자는 상당수에 달할 것으로 예상된다.
 

융자 비율 20% 넘는 집은 애초 피해야

이에 새로 전셋집을 구하는 예비 세입자나 현재 수도권 전셋집에 거주 중인 기존 세입자는 자신의 보증금을 지키기 위한 최소한의 안전장치를 마련해둘 필요가 있다. 주택임대차 보호법 적용을 받기 위해 이삿날 전입신고와 확정일자를 받는 것은 누구에게나 공통된 사항.

더 나아가 일단 예비 세입자라면 전셋집 계약 전에 등기부등본을 면밀히 살펴 은행에 근저당이 잡혀 있지 않은지 체크해야 한다. 보통 융자비율이 아파트 시세의 20~30%를 넘는 것만큼 전세 세입자에게 위험한 것은 없다고 전문가들은 말한다.

여기에 기존 세입자가 계약 날짜가 한참 지났는데도 새 세입자가 들어오는 날짜에 보증금을 받고 나가야 하는 상황에 처한 집이라면 아예 고려 대상에서 제외하는 게 좋다. 향후 만의 하나 역전세난이 더 가속화되고 대출 금리마저 큰 폭으로 인상됐을 때 보증금을 제때 돌려받지 못하거나 전부 혹은 일부 떼이는 불행한 사건이 벌어질 수도 있기 때문이다.


 

 

전세금 반환보증 상품을 이용하라

물론 이미 이러한 집에 전세 세입자로 들어간 사람들에게도 아직 보증금을 보호할 방법은 남아있다. 바로 앞서 언급한 HUG에서 제공하는 전세금 반환보증 상품을 이용하는 것이다.

전세금 반환보증은 집이 경매에 넘어가거나 만기일이 지나도 전세금을 받지 못한 경우 해당 기관이 전세금을 대신 주는 상품이다. 전체 계약 기간 중 남은 기간이 절반 이상이면 가입할 수 있다. 할인 혜택을 잘 따지면 비교적 소액 보험료만 납부하면 된다.

다만 HUG의 전세금 반환보험은 한도가 있다. 수도권 기준 7억원으로 알려져 있다. 또한 주택에서 선순위채권을 제외한 금액만큼 보증가입이 가능하다. 여기서 선순위채권이란 전세보증금보다 우선적으로 변제가 가능한 모든 것을 말하는데, 대표적으로 선순위보증금, 담보채권이 있다. 예를 들어 아파트의 경우 매매측정 가격이 5억원이고 은행 대출이 2억원일 때 3억원에 대한 부분만 전세보증금 보증가입이 가능하다는 설명이다.

간혹 집주인이 담보대출이 많거나 소유권 행사가 어려울 경우 보증보험 가입도 안 될 수 있어서 미리 확인해 보는 것이 유리한데….

만약 전세금 반환보증 상품도 이용할 수 없다면 관할법원에 임차권등기명령을 신청하는 방법도 있다. 임대차계약이 만료된 후 보증금을 받지 못한 경우 임차권등기명령을 신청한 뒤 법원에서 인정받으면 등기부등본에 임차권이 기재된다. 이 경우 보증금을 받지 못한 채 이사를 가더라도 기존의 대항력과 우선변제력이 유지된다.

이외 지급명령 신청도 고려할 수 있다. 세입자가 대법원 전자소송 홈페이지에서 양식에 맞춰서 지급명령을 신청하면 집주인은 지급명령 관련 등기를 받는다. 2주 내 이의신청이 없으면 가압류나 경매 등 강제집행이 가능하다. 집주인이 이의신청을 하게 되면 전세보증금반환소송으로 넘어간다. 법률문제는 서울시 법무행정서비스나 대한법률구조공단 사이버 상담을 이용하면 된다.

[Queen 송혜란 기자] [사진 서울신문, Queen DB] [도움말 함영진 직방 빅데이터랩장] [참고 자료 주택도시보증공사 제공]


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