부자들이 현재 가장 많은 관심을 보이는 투자처는 어디일까? 바로 상가다. 소위 사람들이 말하는 목 좋은 곳, 유동 인구가 많고 향후 개발 호재가 예상되는 곳에 하는 상가 투자는 안정적이고 꾸준한 임대료는 물론 가치 상승으로 인한 수익까지 노릴 수 있어 그야말로 매력적이다. 물론 투자에 성공하기 위해서는 그만한 공부도 필요하다. 수많은 상가 유형과 상권 분석, 업종·창업에 대한 기본적인 이해까지 상가 투자 전문가에게 듣는 투자 불변의 법칙. 똑똑한 상가 투자 한 번으로 평생 마르지 않는 ‘부의 샘’을 만들어 보자.
요즘 같은 저금리 시대에 상가 투자는 특히 더 인기를 끈다. 그러나 여전히 많은 사람들이 마땅히 투자할 곳을 찾지 못해 헤매고 있다. 더 정확히 말하면 투자할 곳은 많은데 어디에 어떻게 해야 하는지 잘 모르는 것. 이에 단연 상가에 대한 공부가 우선시 되어야 한다. 무엇보다 상가에 투자할 때 지역 상권의 현재 가치와 향후 개발 호재를 면밀히 파악해야 한다는 권강수 상가투자 전문가.
“상가 투자에 앞서 그동안 공급 추이 및 입지를 꼼꼼하게 살펴야 해요. 핵심인 투자를 논할 때 그 지역 상권을 빼고는 말할 수 없거든요. 실제 투자할 때 투자 지역의 입지에 대한 이해의 중요성은 두말하면 잔소리고요. 상권 입지에 대한 설명 없이 단순히 상품만을 가지고 향후 상품의 미래 가치를 답변하기는 무리가 있습니다.”
권강수 전문가가 만난 부자들의 공통된 특징들
권강수 전문가는 무려 15년 동안 큰 틀 안에서 전반적인 부동산 시장과 창업 관련 시장에 대해 실무 위주로 글을 써 오고 있다. 매체 칼럼 기고를 통해 부동산 투자를 할 때 주의할 점과 창업 시장 전반의 아이템을 발굴해 꾸준히 소통해왔다. 이 일을 하면서 굉장히 많은 부자들을 만났음은 물론이다. 아파트 여러 채는 기본이고 빌딩이나 다수 오피스텔, 상가와 고액 자산을 보유한 부동산 자산가들. 그는 그들이 어떻게 부자가 됐는지 나름대로 공통된 특징을 몇 가지 발견하기도 했다.
그가 공개한 내용에 따르면, 첫째 그들은 용기 있는 사람들이었다. 그들도 처음에는 투자 실패를 경험했지만, 포기하지 않고 끈질기게 도전해 오늘날의 자산가가 되었다. 용기는 부자로 가는 문을 여는 첫 번째 열쇠라는 점을 그들을 보며 새삼 깨달았다고 한다.
둘째, 결코 자기를 과시하는 법이 없다. 진짜 부자들 중에는 자수성가형이 많다. 어렵게 돈을 벌어서인지 옷차림만 봐서는 부자인 줄 모를 만큼 대부분 검소하고 소박하다. 그러나 결심이 서면 좌고우면하지 않고 빠르게 결단을 내리는 모습을 보여 준다.
셋째, 자신만의 안목을 갖추고 있다. 그들은 오랜 기간 실전 투자 경험을 바탕으로 웬만한 전문가들은 혀를 내두를 만큼 경제 흐름과 부동산 시장 전반을 꿰뚫고 있다.
넷째, 부지런하다. 그가 만난 부자들은 하나같이 현장 위주로 부지런히 발품을 팔았다. 이에 지역 개발 호재 관련 정보를 비롯해 현장 주변의 향후 변화를 내다보는 직관력이 우수하고, 이를 토대로 투자 지역 상품이 결정되기까지 철저한 분석을 멈추지 않는다.
다섯째, 긍정적인 마인드를 갖추고 있다. 그가 만난 부자들은 언제나 긍정적인 마인드를 갖고 밝은 인상을 보여 줬다고 그는 회상했다. 그러다가 투자할 대상이 나타나면 완전히 다르게 냉철한 모습으로 매가 먹잇감을 사냥하듯 투자를 성사시켰다고 한다.
지역과 상품, 가격을 따져라
그는 물론 그가 만난 부자들은 상가 투자 시 가장 기본적으로 지역, 상품, 가격 등을 중요하게 여겼다. 특히 상권과 입지가 핵심이다. 그들은 상권을 볼 땐 그동안 공급 추이와 인구 유입 가능성을, 입지를 볼 때는 현재 가치와 앞으로 개발 호재까지 따진다. 점포 입지에 따라 다르게 들어가는 보증금, 월세, 권리금은 창업자에게 가장 예민한 부분이다.
그중 권리금은 자영업자뿐 아니라 투자자에게도 상가를 사기 전에 미리 살펴봐야할 긴요한 요건이다. 권리금이 높은 점포는 입지가 좋은 상가로 그만큼 고객 유입이 뚜렷하며, 영업수익률이 높아 불황기에도 안정적인 수익을 창출할 수 있다는 것을 의미한다. 통상적으로 권리금이 상승하면 임대료도 동반 상승하는 현상이 뒤따르게 되고 수익률도 높일 수 있기 때문에 권리금 변동을 주의 깊게 살펴야 한다.
또한 투자자는 세입자와 한배를 탄 공생 관계라고 볼 수 있다. 상가 건물주가 높은 수익을 얻으려면 점포 세입자도 매우 중요하다.
더 나아가 임대 사업을 잘하려면 임대 시장의 성향과 흐름도 알아야 한다. 개개 업종까지 분석할 필요는 없지만 상가 세입자 대부분이 점포 창업자라는 점을 이해한다면 점포 창업자가 발 담그고 있는 창업 시장을 큰 틀에서 내다볼 필요가 있다.
어떤 상가 유형에 투자할 것인가
먼저 상가 투자의 유형부터 살펴보자. 상가는 근린 상가부터 단지 내 상가, 주상복합 상가, 지식산업센터 지원 상가, 테마 상가, 쇼핑몰, 상가 주택, 코너 상가 등 매우 다양하다. 그만큼 투자 유형도 생각보다 훨씬 많다. 상가 투자 유형은 크게 다섯 가지로 나뉜다. 이미 오래전 지어진 구매매 상가, 새롭게 개발해서 짓는 신규 분양 상가, 주택을 매입해 용도 변경하는 주택형 상가, 노후한 주택이나 땅을 매입해 건축물을 직접 짓는 상가, 사람들과 의기투합해 삼삼오오 모여 공동으로 짓는 상가 등이 대표적이다.
신규 분양 상가는 익숙하지만, 상가 건물을 직접 짓는 방법은 초보 투자자에게 엄두도 안 날 것이다. 상가 유형별로 투자금의 규모, 상가 소유 절차, 유의 사항이 다르므로 자신의 기존 투자 경험이나 재정 상황에 맞춰 결정하는 것이 좋다고 그는 조언했다. 만약 초보자라면 구상가보다 신규 분양 상가에 투자할 때 시공사를 살피는 등 더 신중을 기해야 한다. 상가는 시공사 부도 시 주택보다 상대적으로 보호 장치가 약해 리스크가 매우 높기 때문이다. 이어 50~60대 은퇴 세대라면 주거와 임대 수익을 동시에 해결할 수 있는 주택형 상가가 적합하다고 그는 덧붙였다.
이때 어떤 투자 유형을 택하든 상가 건물을 고를 때는 꼭 다섯 가지 사항을 체크해야 한다. 공부상의 하자 여부, 테마 상가 등 신축 건물의 경우 시공사가 부지 매입을 제대로 하지 않고 분양하지 않는지 등이다. 둘 다 토지 등기부등본을 떼어 보면 확인이 가능하다. 또한 최근 건물 관련 법령 중 소방 관련 법률과 환경 설비에 대한 규제가 강화되고 있어 이를 충족할 수 있는 상태인지도 꼭 알아봐야 한다.
“건물의 용도도 정확히 파악한 후 물건을 선정하세요. 자칫 이 부분을 소홀히 하면 임차인 유치, 혹은 창업하려는 업종을 포기하거나 많은 비용을 들여 용도 변경을 하는 위험을 떠안을 수 있어요. 반드시 사전에 건축물관리대장을 확인해 봐야 해요. 해당 시·군·구청 환경위생과에 정화조 용량을 문의해 구두 또는 서면으로 확인도 받아야 합니다. 전기, 주차장 설비 등도 관할 부서에 미리 확인하고요. 이에 따라 상가에 들어올 수 있는 업종이 제한적일 수 있거든요.”
좋은 상권, 입지를 알아보는 안목
상가 유형과 투자 유형에 대해 대략 알았다면 이제 본격적으로 상권과 입지를 파악해야 할 때다. 좋은 입지를 결정하는 것이 곧 좋은 상권. 상권이란 사고파는 상업 행위가 이뤄지는 공간적 범위를 말한다. 상권의 범위도 중심권과의 거리에 따라 1차, 2차, 3차로 분리된다. 보통 역세권을 기준으로 200미터 이내를 1차 상권, 200~400미터 이내를 2차 상권, 400미터 초과 거리를 3차 상권으로 본다. 상가 가격도 당연히 1차 상권이 가장 높게 책정돼 있다.
상가 입지에서 가장 중요한 요소는 얼마나 두꺼운 배후 수요층을 갖고 있느냐에 있다. 배후가 두꺼우면 소비 가능한 구매력이 많아지고, 당연히 상가가 점유할 수 있는 소비 지출액도 높아진다. 아파트 단지 안에서는 아파트 가구 수, 오피스 입지에서는 주변 오피스 상주자가 얼마나 많은지가 키포인트다. 교외형 입지에서는 통행하는 차량이 많을수록 좋은 입지다.
물론 접근성도 좋아야 한다. 아무리 배후가 좋아도 접근이 쉽지 않으면 좋은 입지로 보기 어렵다고 그는 경고했다. 일반적으로 지하철역, 버스 정류장 등 대중교통 시설과 인접한 곳일수록 접근성이 좋다. 그리고 이왕이면 저지대의 평탄한 곳이 유리하다. 만약 비슷한 입지라면 큰 상권에 속한 곳을 선정하도록 한다. 특히 점포들이 연이어져 있고, 마주 보고 있는 형태의 입지와 상권이면 더할 나위 없다. 권리금이 높은 점포는 입지가 좋은 상가일 확률이 높다. 여기에 앞으로 상가 공급이 더 많아져 인구 유입 가능성이 클 뿐 아니라 개발 호재까지 엿볼 수 있다면 더 말할 필요가 있을까?
적정 융자 비율과 수익률 계산법
그렇다면 상가 투자 시 자금 마련은 어떻게 해야 할까? 가격대가 높은 상가는 대부분 대출을 활용해 투자한다. 부자 또한 저금리 시대에는 목돈을 쥐고 있을지라도 은행 대출을 활용해 투자 수익률을 높인다고 그는 설명했다. 단 융자 비율은 최대 30%를 넘기지 않는 게 좋다. 상가 입지가 뛰어나고 임차인도 미리 확보된 상태, 여기에 장기간 임대한 가능성이 큰 업종이라면 50%로 다소 높게 잡아도 무리는 없을 것이다. 대출을 많이 받아도 되는 필수 조건은 합리적인 가격, 좋은 입지, 저금리, 임차 확정, 장기 임대 업종이라는 것만 꼭 유념해 두도록 한다.
궁극적으로 상가 투자를 하는 이유는 수익을 내기 위해서다. 이에 상가 수익률을 구하는 것은 가장 기본 중의 기본이다. 수익률 계산은 상가 투자를 고려하는 단계에서 가장 먼저 이뤄져야 한다. 우선 수익률을 구해 보고 기대 수익률 수준이거나 그보다 높을 때 상가 투자를 결정하는 것이 올바른 순서라고 그는 이야기했다.
지역별 상가의 적정 수익률은 서울 6% 내외, 수도권 7%, 그 외 지역은 8% 정도다. 이때 수익률은 융자 비율에 따라 달라지는 것이 포인트다. 예를 들어 30% 대출을 받은 A와 이보다 좀 더 과감하게 50% 대출을 받은 B가 있다고 하자. 모두 상가 가격은 3.3제곱미터당 3,700만 원, 66제곱미터 규모를 7억4,000만 원으로 매입했다고 가정했을 시 A의 연 수익률은 7.14%, B는 8.87%가 된다. 대출금리는 현재 평균 수준인 3.75%로 계산했다.
월 임대료 × 12개월 - 1년 대출이자매매금액 - 대출굼 - 임대보증금연 수익률(%)=× 100
여기서 포함되지 않은 부분도 있다. 바로 부동산 중개 수수료와 취·등록세, 관리비 등이다. 상가 매매가가 크면 부동산 중개 수수료와 취득세 부담도 커진다는 점도 꼭 고려해야 한다.
세입자 관점에서 접근하기
상가 투자 시 그가 강조하는 부자들의 투자 철학이 하나 더 있다. 세입자의 관점에서 접근하라는 것. 상가 투자는 그 이후가 더 중요하다. 상가 점포주와 임차인은 상생 관계. 임차인이 잘 버텨 줘야 점포주는 수익을 얻을 수 있고, 장사가 잘되면 상가 가치도 올라간다. 더 큰 틀 안에서 내다보면 지역 상권 전체 활성화까지 가져다준다. 자신의 점포에서 어떤 임차인이 어떻게 잘 사업을 운영하는지에 따라 본인에게 미칠 파급력 또한 매우 크다.
“결국 임차인이 잘돼야 상가 점포주도 잘되는 길임을 명심하세요. 직접 경영을 염두에 두고 근래 창업 트렌드를 읽는 부지런함도 필요하답니다.”
마지막으로 이를 다 종합해 서울에서 주목할 만한 상권으로는 망원역과 디지털미디어시티역 등이 있다. 망원역 2번 출구 망원시장 방향은 비교적 높지 않은 점포시세에 낮과 밤 유효수요가 많아 지금과 같은 상권의 활동성이 지속될 가능성이 높다. 디지털미디어시티역 8, 9번 출구 방향도 괜찮다. 특히 9번 출구 방향 골목으로 올라가면 횡단보도 길 건너편 미디어시티 직장인 유효 수요가 많아 상권이 점차 확장추세에 있다. 연남동 상권도 활성화가 계속 되고 있어 상가 투자가 용이해 보인다. 단 공원 기반으로 형성된 상권이기 때문에 계절적 영향을 받을 수 있다는 것을 유의해야 한다. 노원역 상권도 추천할 만하다. 원스톱 생활 인프라가 구축된 환경, 풍부한 상주인구가 있어 상권이 안정적임으로 참고하도록 하자.
[Queen 송혜란 기자] [사진 서울신문] [도움말 권강수 상가투자 전문가(전 한국소상공인컨설팅협회 부동산분과위원장)] [참고 도서 <돈이 돈을 벌게 만드는 부자들의 상가투자>(권강수 지음, 한스미디어 펴냄)]
