미친 듯이 오르던 서울 주택 시장이 9·13대책 발표 후 약세를 면치 못하고 있다. 혼돈의 2019년, 부동산 시장은 어디로 흐를까?
글 김인만(김인만부동산연구소장)
한국감정원에 따르면, 서울 아파트 가격이 9월 중순 이후 연속 하락하면서 용산 등 서울 핵심 지역도 마이너스로 전환됐다. 서민 주거 안정을 위해 주택가격이 안정되는 것은 바람직하지만, 지금은 거의 거래 실종 상황이다. 집주인들은 싸게 팔 생각이 없어 매물을 내놓지 않고 있으며, 임대사업자 등록을 한 다주택자들은 의무 보유기간 동안 내놓을 매물이 없다. 매수자들은 더 떨어질 것을 기대하면서 사지 않고 있음을 물론이다. 대출 문턱까지 더 높아지면서 자금력이 부족한 사람은 매입하고 싶어도 그러지 못하고 있다.
매매 시장뿐 아니라 전세 시장도 약세다. 서울 전세 가격 상승률은 2015년 1.31%에서 2016년 0.5%, 2017년 0.25%, 2018년 0.14%로 계속 낮아지면서 전반적으로 약세다. 물론 지역별 차이가 있으나 올해 말까지 2만여 가구의 입주 물량이 있어 전세 시장도 약세가 더 이어질 확률이 높다. 일부 지역은 전세가격 하락으로 세입자들이 보증금을 돌려받지 못하는 역전세난이 발생할 가능성도 배제할 수 없다.
서울보다 지방이 더 어렵다
당장은 이런 매매와 전세 시장 흐름에 큰 변화가 없을 전망이다. 그러나 시간이 갈수록 매매 시장과 전세 시장 분위기는 다르게 흐를 수 있다. 매매 시장은 그동안 너무 많이 오른 피로감에 정부의 집값 잡기 의지가 워낙 강해서 조금이라도 반등되면 다시 추가대책이 나올 수 있고, 30만호 공급확대 대책이 구체적으로 정해지면 주택 구입 수요자들의 심리상 안정 기조를 더 유지할 가능성이 있다. 반면 매매 시장 약세가 지속되면 집을 사려는 실수요자들이 전세로 돌아서면서 서울 전세 시장은 다시 강보합세로 전환될 것이다.
서울이 아닌 지방 부동산 시장은 더 어렵다. 대구, 광주, 대전 등 일부 지역을 제외한 부산 등 대부분 지방 주택 시장은 약세다. 3분기 전국 초기분양률(계약 개시 후 3~6개월 분양계약 실적)은 전국 84.1%이다. 이 성적만 보면 괜찮다 할 수 있으나 서울 99.6%, 경기 94.7% 등 실적이 좋은 서울과 광역시를 제외한 나머지 지방은 50%대로 떨어졌고, 경남은 23%로 바닥이다. 지방 부동산 시장의 대표인 부산도 50%대로 진입하면서 우려의 목소리가 커지고 있다.
부동산 약세, 내년에도 지속될 것
정부의 부동산 정책 기조가 바뀌지 않는다면 이런 부동산 약세는 2019년에도 계속 이어질 것으로 보인다. 토지보상금과 서울시의 개발계획이 변수나 경제 상황이 썩 좋지 않다. 부동산의 선행지표인 주식 시장은 급락 후 약세를 벗어나지 못하고 있다. 미국 금리 인상과 고용, 소비, 투자, 기업 등 각종 경제지표는 심각한 수준임을 경고하고 있고, 반도체를 제외한 수출 성과도 저조하다. 서울집값 잡기에 함몰되지 말고 하루 빨리 경기 활성화를 위한 부양대책에 힘을 쏟아야 하는 이유다. 부동산도 경제의 한 부분임을 감안하면 지역별로 차이는 있겠지만 2019년 부동산 시장은 2018년보다 더 어려운 상황이 될 가능성이 농후하다.
글 김인만
김인만부동산연구소 소장
부동산전문가포럼(주) 교수
<나도 꼬마빌딩을 갖고 싶다>, < 아파트 투자는 타이밍이다> 저자
