아파트 분양권을 부부 공동명의로 변경하는 경우 향후 어떠한 이점이 있는지, 양도소득세를 중심으로 살펴본다.
글 이진헌 세무사(진세무회계 대표)
양도소득세는 인별 과세를 원칙으로 한다. 따라서 부동산을 양도하는 경우 단독명의보다 공동명의일 때 부부 각자의 지분만큼 양도차익을 부담하게 되므로 낮은 세율이 적용되고, 양도소득 기본공제도 각각 250만원씩 공제받게돼 절세할 수 있다.
여기서 한 가지 더 생각해 봐야 할 부분이 있다. 아파트 분양권을 단독명의로 보유하다가 공동명의로 변경한다는 것은 결국 자신이 보유한 분양권의 일부를 배우자에게 증여하는 것을 말한다. 즉 증여세 과세 문제를 먼저 고려해봐야 한다는 뜻이다. 그런데 부부간 증여에 있어 증여재산가액이 6억원 이하인 경우 증여세가 과세되지 않는다.
그렇다면 배우자가 증여받은 분양권은 향후 양도 시 어떠한 영향을 미치게 될까? 정답은 바로 양도차익이 줄어들어 세금 부담이 낮아진다는 데 있다. 양도소득세는 양도차익이 클수록 높은 세율이 적용된다. 양도차익이란 양도가액과 취득가액의 차액을 가리킨다. 양도가액과 취득가액의 차액이 적을수록 낮은 세율이 적용된다. 여기서 배우자가 증여받은 분양권은 당초 취득 시보다 프리미엄이 반영된 가액으로 상승한다. 이는 곧 부동산을 양도하는 시점의 취득가액이 높아진다는 것을 의미한다.
예를 들어보자. 아파트 분양권을 6억원에 취득하고, 프리미엄이 붙어 현 시세가 12억원이라고 가정한다. 이때 배우자에게 분양권의 절반을 증여한 후 다시 타인에게 12억원에 양도한다면? 증여세를 고려해보면 배우자는 현 시세의 절반인 6억원을 증여받은 셈이다. 다시 말해 배우자는 분양권을 6억원에 취득했다. 이때 증여재산가액이 6억원 이하이므로 증여세는 발생하지 않는다.
부부 공동 명의 분양권 양도소득세는 어떻게 될까? 부부가 분양권을 절반씩 보유하고 있으니 양도차익도 각각 계산해야 한다. 먼저 증여자 본인의 양도가액은 6억원(12억원의 50%)이고, 취득가액은 3억원(6억원의 50%)으로 양도차익은 3억원이 된다. 반면 배우자의 양도가액은 6억원(12억원의 50%)이고, 취득가액 역시 6억원(증여 받은 분양권 금액)으로 양도차익이 발생하지 않는다. 증여로 인해 배우자의 취득가액이 당초 가액보다 높아져서 양도차액이 발생하지 않았고, 결국 부부가 납부할 세금은 반으로 줄었다.
다만 배우자로부터 증여 받은 부동산을 5년 이내에 양도할 때에는 당초 증여자의 취득가액으로 양도소득세를 계산한다는 이월과세 규정도 유의해야 한다. 이제까지는 이러한 이월과세 규정에 분양권은 적용대상이 아니었다. 부동산이 아닌 분양권 상태에서 공동명의로 변경할 경우 이러한 5년이라는 제한이 없었다는 것이다. 하지만 2019년 2월 중 개정될 세법에 의하면 이월과세 적용대상에 분양권이 추가될 예정이다. 앞으로는 이월과세 규정에 대해서도 꼼꼼하게 살펴볼 필요가 있다.
이진헌 세무사는…
진 세무회계 사무소 대표
세무사 세무기장 대행, 기업 세무 컨설팅, 양도·상속·증여 등의 업무를 전문으로 하고 있다.
