그동안 과세관청은 상가와 주택이 겸용된 건물에 대해 주택의 비율이 높으면 전체 건물을 주택으로 보아 양도세를 계산해왔다. 이 때문에 상가주택이 투자가치로 많은 관심을 받은 것도 사실이다. 그런데 2020년 세법개정안을 살펴보면 앞으로 이러한 혜택이 없어질 예정이다. 현재 상가주택을 소유하거나 상가주택 구입을 희망한다면 관련 규정을 면밀히 살펴볼 필요가 있다.
글 김종휘 세무사(수세무회계 대표)
2020년 세법개정안에 따르면, 주택 면적이 상가부분 면적보다 클 경우 건물 전체를 주택으로 간주했던 것을 주택만 주택으로 간주하기로 했다. 이에 따라 1세대 1주택자가 양도할 때 당초 상가를 주택처럼 과세해 최대 80%까지 주택 장기보유특별공제 적용했으나, 2022년부터 상가로 세금 부과해 최대 30%의 일반 부동산 장기보유특별공제를 적용하게 됐다. 다만 실거래가 9억원 초과되는 상가주택만 해당된다.
아래 사례를 통해 세법 개정안에 따른 예상 양도세를 계산해 보자.
-가정 : 양도가액 38억원, 취득가액 8억원, 15년 이상 보유(장기보유특별공제 최대치적용), 주택과 상기 비율(6:4)
위 예상 양도세를 보면 추가적인 양도세 부담이 약 2억7600만원 정도 발생한다. 이는 결정적으로 장기보유 특별공제율의 차이에서 찾아볼 수 있다. 여기서 9억원이 넘지 않는 경우 예외로 해 해당 규정이 적용되지 않지만, 개정된 상가주택 과세로 인한 불이익은 불가피해 보인다. 2020년부터 부동산 투자를 계획할 때는 개정 세법으로 적용되는 양도세 부담을 고려해야 한다.
김종휘 세무사는…
제46회 세무사자격시험합격
나이스세무법인 대표이사 역임
현) 한국세무사회 기업진단위원
현) 수세무회계 대표
