정부의 계속되는 주택 공급 대책 발표에도 시장에 '약발'이 먹히지 않는다는 평가가 나온다. 시장 전문가들은 수요자들이 선호하는 주택 수요를 만족시킬 물량이 나와야 비로소 불안 심리가 잦아들 것으로 보고 있다. 이를 위해서는 재건축 활성화를 통해 서울 내 주택 공급이 이뤄져야 한단 목소리가 나온다.
1일 한국부동산원의 '8월 4주(23일 기준) 전국 주간 아파트 가격동향'에 따르면 서울 아파트 매매가격은 0.22% 상승하며 지난 7월26일 이후 5주째 상승세 확대 추세를 이어갔다. 지난주엔 2018년 9월17일(0.26%) 이후 2년11개월 만에 가장 높게 치솟았다.
정부는 사전청약 확대부터 신규택지 발표까지 연일 공급 신호를 보내며 집값 안정화에 안간힘을 쓰고 있다. 하지만 시장 반응은 신통찮다. 공급 시차와 입지 여건 때문이다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "실질적인 공급까지 기간이 한참 남았고, 경기권에 치우쳐 수요자의 선호와 동떨어져 있다"고 분석했다.
전문가들은 '수요자가 원하는' 공급을 늘려야 시장 안정이 가능할 것으로 보고 있다. 서울 도심 내 신규 아파트 공급이 급선무라는 것이다. 집 지을 땅이 거의 남아있지 않은 서울에서 대규모 아파트를 공급하려면 정비사업 활성화가 사실상 유일한 해결책으로 꼽힌다.
그중에서도 켜켜이 쌓인 재건축 규제를 풀어야 한다는 이야기가 나온다. 통계청 2020 인구주택총조사에 따르면 서울 내 재건축 연한인 준공 30년을 넘긴 노후 아파트는 30만7366가구에 달한다. 주거환경 개선과 주택 공급이라는 두 마리 토끼를 잡으려면 재건축이 필요하지만, 규제로 얽힌 탓에 진행이 어렵다.
시장에서는 재건축 첫 단추인 안전진단 완화를 촉구하고 있다. 지난 2018년 안전진단 평가 항목 구조안전성 가중치가 20%에서 50%로 대폭 확대됐고, 지난해 6·17 대책 이후 2차 안전진단에서 현장조사를 의무화하면서 절차가 강화됐다. 그 뒤 적정성 검토를 통과한 서울 아파트는 도봉구 '삼환도봉' 한 곳뿐이다.
재건축 사업 진행에 팔을 걷어붙였던 노후 아파트들은 안전진단에 가로막혀 첫발도 떼지 못하고 있다. 목동신시가지 1~14단지 중 6단지만 규제 강화 전 안전진단을 최종 통과했고, 나머지는 연이어 고배를 마셨다. 노원구에서 가장 낡은 아파트인 태릉우성도 탈락하면서 다수 단지가 규제 완화를 기대하며 일정을 연기하는 분위기다.
안전진단 완화로 재건축 사업 확대의 물꼬를 트고, 진행 중인 곳에 대해서는 수익 개선으로 속도를 올려야 한다는 것이 전문가들 제언이다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "수익성을 높여야 빠른 사업 진행으로 신속한 주택 공급이 가능할 것"이라며 "일정 부분을 기부채납하도록 하면 공공성도 높일 수 있다"고 설명했다.
대표적으로는 재건축초과이익환수제(재초환) 재검토가 거론된다. 재초환은 조합원 평균 3000만원 이상 개발이익이 발생할 경우 정부가 이익의 최고 50%를 부담금으로 거두는 제도다. 지난 2018년부터 부활한 재초환 제도에 조합원들 부담이 크게 가중되면서 사업이 위축됐단 지적이 계속돼왔다. 이외에도 용적률, 층고 제한, 종상향 등도 사업성 개선 방안으로 꼽힌다.
다만 규제 완화를 위해서는 정부·여당의 협조가 필수적이다. 안전진단과 재초환 같은 주요 규제는 법 개정 사안이거나 정부 관리 하에 있고, 용적률 상향을 위한 서울시 조례 개정도 여당이 대다수인 서울시의회 의결을 거쳐야 하기 때문이다. 정부·여당은 부동산 시장이 요동칠 것을 우려하며 안전진단 등 규제 완화에 난색을 표해왔다.
전문가들은 장기적으론 재건축 활성화가 답이 될 것으로 보고 있다. 고종완 원장은 "기반시설이 부족하고 변수가 많은 신규 택지보다는, 재건축으로 서울에 새 아파트가 차례로 공급된다는 확신을 주는 편이 불안 심리 해소에 효과가 크다"고 말했다. 권대중 교수도 "단기적 가격 상승은 있겠지만, 공급에는 장사가 없다"며 "시장을 따라야 시장이 안정될 것"이라고 강조했다.
[Queen 김정현 기자]
