부동산시장에서 거래 감소·매물 적체·가격 하락 등이 이어지면서 리세션(경기침체) 우려가 확산되고 있다. 상황이 이렇다 보니 올해 부동산 가격 약상승을 예상했던 전문가들은 하락 또는 보합으로 입장을 선회했다.
특히 이들은 현재 공표된 가격 하락 지표가 거래절벽 등으로 시장을 온전히 반영하지 못한다면서 실제 하락폭은 더 클 수 있다고 경고했다. 매수심리 회복이 쉽지 않은 상황에서 이 같은 분위기가 장기화될 수 있으며 일부 지역에서 깡통전세 양상 가능성이 있다고도 분석했다.
13일 한국부동산원에 따르면 올해 1~5월 전국 아파트 매매는 15만5987건으로, 지난해 동기 대비 절반 이상 감소했다. 같은 기간 서울 아파트 매매는 전년대비 70%가량 줄어든 7917건으로 집계됐다.
매물은 쌓이는 반면 가격은 하락세다. 부동산 빅데이터 업체 아실 통계를 살펴보면 지난 1월까지 4만가구대를 유지하던 서울 아파트 매물은 3월 5만가구대에 진입 후 등락을 거듭했다. 이후 5월 서울 아파트 매물은 6만가구대로 집계됐으며 지난 12일 6만4013가구를 기록했다.
부동산원이 발표한 전국 아파트 매매가격 변동률은 지난 4일 기준 –0.03%로 나타났다. 같은 기간 수도권 아파트 매매가격 변동률은 –0.04%로, 서울 아파트 매매가격 변동률은 –0.03%로 각각 집계됐다.
전문가들은 내년 상반기까지 이 같은 현상이 지속될 것으로 분석했다. 특히 가격 하락은 예상치보다 클 수 있다고 강조했다.
김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 “연초 만해도 대통령선거·지방선거 등의 영향으로 하반기까지 (부동산시장이) 약상승장으로 버틸 것으로 예상했지만 러시아-우크라이나 전쟁과 금리 인상 등으로 하반기 가격 하락이 전망된다”고 말했다.
이어 “당장 표면적으로 가격 하락이 크지 않은 건 가격을 내려 팔아도 거래가 잘 성사되지 않아 실거래가 등의 지수 반영이 현저히 느리기 때문인데 실제 하락 수치는 더 클 수 있다”고 귀띔했다.
김효선 NH농협은행 부동산 전문위원은 “연초에 전반적으로 부동산 시장의 약보합을 예상했으나 개발 정책 발표 지연, 기대에 못 미치는 대출 규제 완화, 금리 인상 등으로 하반기 하락 보합이 강해질 것으로 보인다”고 설명했다.
그는 “금리 인상에 대한 공포가 심화된 상태에서 거래 절벽은 내년 상반기까지 이어질 것으로 보인다”며 “특히 매도자와 매수자가 원하는 매매가격 차이가 커 급매가 나와도 안 사는 눈치보기 장세가 지속될 것으로 보인다”고 덧붙였다.
박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “올해 부동산시장을 약상승으로 봤는데 지금은 약세 전망으로 돌아섰다”며 “금리 파고 등 내년 상반기까지 상황을 지켜봐야 할 것 같은데 거래 절벽과 가격 하락이 동시에 진행될 것으로 예상된다”고 전했다.
지방 등을 중심으로 한 깡통전세 가능성도 제기됐다. 깡통전세는 집값 하락기에 전세보증금이 집값과 비슷하거나 집값을 넘어서는 경우를 말하며 통상 전세가율(매매가 대비 전셋값 비율)이 80%를 넘으면 깡통전세 위험이 커진 것으로 본다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 “서울 등 일부지역의 경우 50% 수준의 전세가율을 유지해 깡통전세 위험이 있다고 보기 힘든데 지방 또는 비아파트 물건의 경우 깡통전세 리스크가 생길 수 있다”고 분석했다.
KB국민은행이 조사한 지난 6월 서울 전세가율은 54.68%로 나타난 반면 △충남 78.86% △경북 78.62% △충북 77% △강원 76.82% △전남 75.52% △경남 75.45% △전북 74.95% 등의 순으로 전세가율이 80%에 근접했다.
[Queen 김정현 기자]
