정부의 재건축 규제 강화 기조가 이어지면서 아파트 리모델링 사업에 대한 관심이 높아지고 있다. 그동안 리모델링에 소극적이던 대형 건설사들도 전담 조직을 꾸려 적극적으로 시장 공략에 나서는 모양새다.
6일 건설업계에 따르면 대우건설은 지난달 주택건축사업본부 내 도시정비사업실에 '리모델링사업팀'을 신설하며 리모델링 시장 진출을 본격화했다. 사실상 12년 만의 사업 재진출로, 전담 팀에 △사업 △기술·견적 △설계·상품 관련 전문가들을 다수 배치하며 역량 강화에 힘을 쏟고 있다.
현대건설도 지난해 11월 출범한 리모델링 태스크포스(TF)를 최근 정식 부서로 재편하며 시장 공략에 나섰다. 재건축 규제 강화로 수주 물량이 줄어들면서 국내 10대 대형 건설사 중 대다수가 신규 일감을 찾기 위해 리모델링 시장에 속속 뛰어들고 있다.
리모델링은 기존 아파트를 부수고 새로 짓는 재건축과 달리 골격을 살리되 면적을 넓히거나 층수를 올려 주택 수를 늘리는 정비 사업이다. 안전진단 강화와 초과이익환수제, 조합원 2년 실거주 의무 등 규제가 강화된 재건축에 비해 상대적으로 규제가 덜해 대안으로 주목 받고 있다.
재건축 조건을 충족하려면 준공 이후 30년이 넘고 안전진단에서도 D(조건부 허용)나 E(불량) 등급을 받아야 한다. 그러나 리모델링은 그 절반인 15년에 유지·보수 등급(A~C) 중 B등급 이상이면 추진할 수 있다. 또한 초과이익환수와 기부채납, 임대주택 등 규제 조항에서도 자유롭다.
이에 노후한 1기 신도시 아파트 등을 중심으로 리모델링 수요가 늘고 있다. 1990년대 초반에 입주한 분당과 일산, 평촌 등 1기 신도시 아파트는 재건축이 가능한 30년 연한에 다다랐지만 용적률이 195%~230%에 달해 현실적으로 재건축이 힘들다. 비슷한 시기에 지어진 서울 아파트들도 상황이 다르지 않다.
한국리모델링협회에 따르면 리모델링을 추진 중인 수도권 아파트는 62개 단지(4만5527가구)다. 지난 2019년 12월 37단지(2만3935가구)에 비해 두배 가까이 늘었다. 조합설립인가를 마치고 본격적으로 사업을 추진 중인 단지만 집계한 수치로, 추진위원회 단계까지 포함하면 규모는 더욱 커진다.
다수 대형 건설사들이 팔을 걷어붙이면서 리모델링 사업 수주 경쟁에도 불이 붙을 것으로 예상된다. 올해 내로 중구 남산타운(5150가구), 동작구 우성·극동·신동아(4396가구), 강동구 선사현대(2938가구) 등 대규모 리모델링 단지들이 시공사 선정 절차를 밟을 것으로 보인다.
협업을 통한 사업 수주도 확대될 것으로 보인다. 한 업계 관계자는 "리모델링 사업이 품은 많이 들지만 수익성은 낮아 건설사들이 출혈 경쟁까진 피하려고 할 것"이라며 "가락쌍용1차에서처럼 건설사들이 컨소시엄으로 협력하는 사례가 이어질 것으로 보인다"말했다.
다만 여전히 사업성 한계는 문제로 남아있다. 사업성을 높이려면 층수를 높이는 수직증축을 해야 하지만 안전성 검토 과정이 까다로워 허가 받기가 어렵다. 내력벽 철거가 허용될지 여부도 아직 불투명하다. 내력벽을 철거하면 좌우 확장을 통해 사업성을 키울 수 있지만, 현행법상 안전상 이유로 철거가 금지된 상태다.
업계 관계자는 "리모델링은 공사 난이도는 높지만 재건축처럼 일반분양분을 많이 낼 수 없어 사업성이 훨씬 떨어진다"며 "재건축 규제로 수요자들과 건설사들이 리모델링으로 눈을 돌리곤 있지만, 사업성 분석을 철저히 하지 않으면 손해가 클 수 있다"고 지적했다.
[Queen 김정현 기자]
