집값 급락으로 실거래가가 공시가격보다 높아지는 ‘역전현상’이 발생하면서 자녀에게 부동산 증여를 앞둔 사람들의 셈법이 복잡해지고 있다. 당초 내년 세제 개편으로 부동산 증여 취득세 과세표준이 공시가격에서 실거래가로 바뀌면서 연내 증여를 마치는 게 유리하다고 판단됐다.
그러나 일부 단지 실거래가가 공시가를 밑도는 데다 내년에도 가격 내림세를 유지할 수 있어 증여를 유보하는 입장으로 선회할 가능성이 생겼다. 이 같은 상황에서 증여는 줄어든 것으로 나타났다.
21일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난달 서울 강남권 재건축 대장 단지로 꼽히는 ‘송파구 잠실주공5단지’의 전용면적 76.5m²(1층)가 공시가격(19억3700만원)보다 2850만원 낮은 19억850만원에 손바뀜됐다.
서울 송파구 소재 A공인중개업소 관계자는 “집값이 급격하게 하락하면서 서울 강남권 단지에서도 실거래가가 공시가보다 더 낮은 상황이 나타났다”며 “직거래가 아닌 중개거래에서 이 같은 현상이 나타났다는 건 그만큼 집값 하락 속도가 빠른 것으로 이해된다”고 귀띔했다.
주택 가격은 하락세를 이어가면서 역전현상 가능성은 커지고 있다. 부동산R114에 따르면 지난 18일 기준 서울 아파트값은 전주 대비 0.07% 하락했다. 같은 기간 재건축 아파트 가격은 0.17% 떨어졌고, 일반 아파트 가격은 0.05% 내렸다. 신도시 아파트값은 0.06%가, 경기·인천 아파트값은 0.03%가 각각 하락했다.
서울은 아파트값 상승 지역이 전무했다. 지역별로 아파트 가격 변동률은 △광진 –0.26% △관악 –0.25% △송파 –0.21% △마포 –0.16% △구로 –0.13% △강남 –0.08% △강북 –0.06% △양천 -0.06% 등으로 나타났다.
역전현상이 발생한 단지의 경우 내년보다 올해가 부동산 증여 취득세 부담이 더 클 것으로 분석된다. 올해까지는 증여로 부동산을 취득하면 ‘시가표준액’을 기준으로 취득세를 산정한다. 그러나 내년부터는 시가표준액이 아닌 매매사례가액 등 ‘시가인정액’을 기준으로 취득세를 내야 한다.
시가인정액은 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 사이의 매매사례가액이나 감정가액·공매가액이 있을 때 이를 시가로 삼는 것을 말한다. 아파트의 경우 유사 매매사례가격을 기준으로 삼는데, 유사 매매사례가격은 동일 단지에서 해당 자산과 공시가격·전용면적의 차이가 5% 이내인 유사자산의 매매가액을 의미한다.
부동산세금계산서비스 셀리몬을 이용해 지난 10월 매매된 잠실주공5단지 전용 76.5m²(1층)의 부동산 증여 취득세를 시뮬레이션(모의계산)해 본 결과, 올해 공시가 기준 증여 취득세는 7360만6000원으로 나타났다. 그러나 내년 기준인 매매사례가액으로 증여 취득세를 계산할 경우 7252만3000원으로 집계됐다. 고작 몇 달 차로 내야할 세금이 108만3000원 줄어드는 것이다. 증여 취득세는 1세대 1주택 자녀에게 증여하는 경우를 가정·계산한 결과다.
다만 증여받는 사람이 해당 주택을 다시 양도할 계획이 있다면 연내 증여가 유리할 수 있을 것으로 보인다. 내년부터 이월과세 적용기간이 5년에서 10년으로 늘어나서다. 10년 내 해당 주택을 매도할 경우 증여자의 취득가액을 기준으로 양도차익을 계산해 양도세를 매긴다는 얘기다. 사실상 내년부터는 양도세를 줄일 목적으로 증여를 활용하기 어려워지는 셈이다.
최근 아파트 증여는 감소했다. 한국부동산원에 따르면 지난 9월 전국 아파트 증여 거래는 2771가구로 전달(3436건)대비 24%가량 줄었다. 세무업계 한 관계자는 “집값 하락기에 부동산 증여 취득세만 놓고 보면 내년이 더 유리하게 판단될 수 있다”고 말했다.
그는 “다만 아직은 일부 단지 얘기인 만큼 신중히 판단해야 한다”며 “양도세 이월과세 제도 개선 등 시점별 변동사항도 있는 만큼 각 상황에서 어떤 게 유리한지 고민해야 한다”고 강조했다.
[Queen 김정현 기자]
