오피스텔 전세가율이 역대 최고치를 또 경신하면서 '깡통전세' 우려가 커지고 있다. 전세 수요 감소 등으로 세입자 구하기도 어려워 보증금 반환 사고 가능성도 커져 각별한 주의가 요구된다.
21일 한국부동산원에 따르면 11월 전국 오피스텔 전세가율(매매가격 대비 전셋값)은 84.92%로 역대 최고치를 기록했다.
전국 오피스텔 전세가율은 지난해 12월 84.50% 이후 매월 상승했고, 최근 매월 역대 최고치를 경신하고 있다.
지역별로 지방보다는 수도권의 전세가율이 더 높다. 11월 수도권은 85.64%로 10월(85.66%) 대비 소폭 하락했고, 지방은 10월 81.84%에서 11월 81.93%로 상승했다. 서울은 84.21%로 전월(94.22%)과 비슷했다. 서울 중에서 서남권이 87.10%로 동남권(80.17%) 등보다 월등히 높았다.
부동산업계 관계자는 "오피스텔 전월세 수요층 상당수는 20~30대 사회초년생"이라며 "서남권은 구로디지털단지 등 배후 수요로 전셋값도 상대적으로 다른 곳보다 높은 편"이라고 설명했다.
문제는 높은 전세가율에 따른 깡통전세 우려가 확산하고 있다는 것이다. 깡통전세는 매매가격이 하락하면서 전셋값이 매매가격보다 높아 계약 만료 후 보증금을 제대로 돌려받기 어려운 집을 말한다. 통상 전세가율 80% 이상이면 깡통전세 가능성이 높은 것으로 판단한다.
최근 월세 선호 현상 확대는 기존 세입자의 불안감을 더 키우고 있다. 금리 인상에 따른 대출 이자 부담은 물론 목돈을 떼일 수 있다는 우려에 전세보다 월세를 선호하는 세입자가 늘고 있다. 부동산R114에 따르면 올해 수도권 오피스텔의 월세 거래 비중은 2020년 45.8%에서 2021년 48.7%, 2022년(1~9월) 52.2% 등으로 증가했다.
오피스텔뿐 아니라 주택시장 전반에 깡통전세 우려는 최근 현실화하고 있다. 법원등기정보광장에 따르면 올해 1~11월 서울 지역 임차권등기명령 신청 건수는 3526건으로 지난해 같은 기간 2733건보다 29%나 증가했다. 11월까지 신청 건수는 지난해 연간(2993건)보다 많으며, 2010년 조사 이래 최고치다.
임차권등기명령은 전·월세 계약 만료 시점에 세입자가 집주인에게 보증금을 돌려받지 못할 때 세입자가 신청할 수 있다. 법원의 집행명령에 따른 등기를 마치면 임차인에게 대항력 및 우선변제권이 유지되면서 임차주택에서 자유롭게 이사할 수 있도록 하는 제도다. 다만 이 제도 역시 세입자 보호에 한계가 있다는 지적이 나온다. 최근 사망한 '빌라왕' 김모씨 등이 전세 사기의 대표적인 사례다.
전문가들은 정부의 관리 감독 강화와 깡통전세 세입자 보호 대책이 필요하다고 강조했다. 집주인의 선순위 채무와 세금 체납 정보 제공 등을 의무화, 보증금의 제3자 위탁 관리 등의 제도를 고려할 수 있다고 제시했다. 세입자 역시 주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SG) 등에서 마련한 보증금 반환 상품에 가입해 보다 적극적인 안전장치를 마련해야 한다고 했다.
[Queen 김정현 기자]
