최근 서울 아파트 매매 거래가 늘면서 주요 지역 소위 '대장' 아파트 위주로 하락폭이 둔화했다는 관측이 제기되지만, 앞서 '영끌 투자'가 몰렸던 북부권 '노도강'(노원·도봉·강북) 지역은 40% 안팎으로 급격한 하락세를 유지하고 있다.
특히 도봉구 창동은 이달 초 수도권광역급행철도(GTX) 지하화 정책이 확정 발표된 호재에도 불구하고, 직후 체결된 거래에서 대단지 아파트가 반값 가까이 떨어진 모양새다. 투자수요가 실종되면서 시장은 추가 하락을 내다보고 있다.
22일 아파트 실거래가 제공업체 '아실'에 따르면 910가구 규모 대단지 창동주공18단지 전용 84㎡(4층)는 지난 17일 4억8000만원에 매매거래됐다. 최고가인 2021년 10월 8억3000만원(3층)에 비해 3억5000만원(42%) 하락한 것이다.
도봉구에서 최근 한 달간 이뤄진 매매 거래를 보면 주로 2021년 체결된 고점 거래 대비 반값에 가까운 하락 거래가 다수 보인다.
1980가구 규모 창동 주공17단지는 전용 36㎡(16평) 평형이 지난달 말 3억2000만원(3층)에 거래돼 2021년 8월 고점 5억9900만원(11층)보다 46% 떨어졌다. 도봉동에선 2450가구 규모 서원아파트 전용 49㎡(22평)가 2021년 10월 5억2000만원(6층) 대비 40% 내린 3억1000만원(2층)에 지난달 말 거래됐다.
봉구를 제외한 북부권 일대도 40% 안팎의 높은 고점 대비 하락 폭을 보이고 있다.
노원구 상계동의 939규모 상계주공13단지 전용 45㎡(18평)는 지난 16일 3억3000만원(1층)에 거래됐는데, 이는 2021년 9월 최고 6억1800만원(9층)보다 43% 급락한 것이다. 중계동 중계주공2단지도 전용 44㎡(18평)가 고점 대비 41% 떨어진 3억4000만원에 지난달 말과 지난 16일 각 한 채씩(6층, 10층) 팔렸다.
강북구는 미아뉴타운에 3830가구 규모로 조성된 SK북한산시티 거래가 활발한데, 전용 84㎡는 최저 5억8000만원, 59㎡(25평) 4억8400만원으로 대부분 2021년 고점 대비 30% 내린 가격에 팔리고 있다.
최근 서울 아파트 매매 거래는 넉 달 연속 네 자릿수를 유지 중인 가운데 지난달 3057건(이날 서울부동산정보광장 기준)까지 증가했다. 이런 가운데 KB부동산 기준 시세총액 상위 50개 아파트는 가격 하락 폭이 전월 대비 -0.04%로 크게 둔화, 시장이 반등하는 것 아니냐는 관측이 나온다.
이런 추세 속에서 강북권만 40% 안팎의 높은 하락 폭을 유지 중인 건 다소 이례적이다. 강남3구는 물론, 강북권과 주로 비교되는 금천·관악·구로 지역도 이제는 고점 대비 40% 넘는 하락 거래는 보기 드물다.
부동산 리서치 법인 '광수네 복덕방'의 이광수 대표(전 미래에셋 수석연구위원)는 이에 대해 "노도강은 자가점유율이 가장 낮은 지역으로, 재건축·재개발로 투자하는 곳"이라며 "지금 시장은 투자수요가 없는데, 실수요도 없기 때문에 떨어지는 것"이라고 분석했다.
이 대표에 따르면 작년 금리 인상 기조에 따라 침체된 부동산 시장을 올 초 반등시킨 건 정부의 특례보금자리론 등 정책 수혜를 보고 있는 실수요자다.
실제로 대법원 등기정보광장을 보면 올 1분기 서울 집합건물 소유권이전등기 신청 중 생애 첫 부동산을 구입한 매수인은 매달 네 자릿수로 늘어, 서울 부동산 매매 현황과 흐름을 같이했다. 연령별로는 30대 비중이 전체 3분의 1(3월 기준)이었다. 즉, 현재 부동산 시장 반등을 '30대 무주택자'가 주도한다고 봐도 무방한 셈이다.
이 대표는 "노도강은 (GTX 지하화 같은) 호재가 붙는다고 갑자기 가서 사는 시장도 아니다"라며 "강남 등은 많이 하락하다가도 (실수요가 있어서) 회복 구간이 나오는데, 그런 구간이 없다"면서 지역 시세 추가 하락을 전망했다.
윤지해 부동산R114 수석연구위원은 "노도강은 '중저가 지역 대명사'처럼 돼 있고 노원 일대 학원가 중심으로 교육 여건이 나쁘지 않아 영끌족 수요가 집중됐던 지역"이라며 "금리인상으로 유동성 문제가 있는 투자자의 매물화가 이뤄지고 있는 것으로 보인다"고 말했다.
다만 윤 연구위원은 "현시점에선 쌓여 있는 급매물이 거래가 되는지 안 되는지가 더 중요한데, 작년엔 아예 거래가 안 됐지만 올해는 급매물이 꾸준히 소진되고 있다"면서 "유동성 문제가 있는 분들(갭투자) 매물 거래가 돼야 그다음에 반등도 가능한 것"이라고 덧붙였다.
[Queen 김정현 기자]
