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저금리로 인한 주택시장 활성화, 수익형 부동산 인기
저금리로 인한 주택시장 활성화, 수익형 부동산 인기
  • 이윤지 기자
  • 승인 2014.11.21 14:06
  • 댓글 0
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글 고종완 한국자산관리연구원장

9.1 부동산대책에 이어 한국은행이 기준금리를 인하하면서 부동산 시장에 대한 기대감이 한층 커지고 있다. 지난 10월 15일 한국은행 금융통화위원회는 기준금리를 2.25%에서 2.00%로 인하했다. 경기 부양을 위한 확장적 재정정책에다 통화정책이 공동보조를 취했다는 관측이다.
이에 따라 주식, 채권 등 금융시장은 물론 부동산 시장도 상당한 충격이 예상된다. 추가금리 인하로 유동성이 증가하고 대출금리 하락으로 주택 수요가 증가할 전망이다. 전세 가격의 고공 행진으로 인해 전세가율이 70%를 넘어섬에 따라 소위, 미친 전세 값에 놀란 실수요 층이 주택 구매에 나설 것으로 보인다. 즉, 전세 수요가 매입 수요로 급속한 전환이 예상된다는 얘기다. 또한 이번 금리 인하가 8월 시행된 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 등 규제 완화 조치와 9·1 부동산 대책 등과도 맞물려 주택 경기의 상승 탄력이 기대된다.

매매시장 활성화, 전세난 심화 예상

주택시장은 올 8월 이후 회복 조짐이 뚜렷하다. 지난 9월부터 급증하는 주택 거래량과 미분양 물량의 감소, 주택 구매력과 부동산 소비심리지수 등 각종 주택시장 관련 지표들이 호전되고 있다. 구매심리가 개선되고 주택 거래량이 급증하는 가운데 이번 금리인하 조치는 향후 주택시장 회복에 긍정적 영향을 미칠 것으로 보인다. 내년도 집값상승에 무게감이 실리는 이유다. 건설사도 반기는 분위기다.
금리 인하가 이뤄져 상대적으로 부채 비율이 높은 건설사들은 재정 압박을 다소 덜 수 있으며 건설주와 관련 기업의 주가 상승도 충분히 예견된다. 주택 거래가 활발해지면 미분양이 감소하고 신규 분양시장의 활황세 지속도 기대된다. 이미 규제 완화로 청약 문턱이 낮아져 분양시장은 과열 양상을 보이고 있다. 예컨대, 지난 10월에 분양된 위례자이의 경우 130대 1일 넘는 경쟁률로 청약이 마감되었으며 분양권에도 1~3억 원의 프리미엄이 붙는 등 과열양상을 빚었다.
이에 따라 부동산 시장을 바라는 보는 시장의 전망과 전문가 인식도 확 바뀌고 있다. 올해 초와 비교할 때 전문가들의 시장 전망 인식도 180도 달라지고 있다. 지난 7.4대책의 LTV, DTI 주택담보대출완화와 9.1대책의 재건축연한단축, 청약제도개선, 신도시 공급중단 선언 등 연달은 박근혜정부의 부동산 정상화대책 발표의 여파로 내년도 부동산 경기 전망은 한층 밝아졌다는 뜻이다.
하지만 이번 기준금리 인하로 가계부채가 급증하고 전세난은 더욱 심화되는 등 부작용도 예상된다. 은행으로부터 낮은 금리로 대출을 받아 주택을 매입하는 사람들이 늘면서 1040조가 넘는 가계 부채가 급증할 것으로 보여 가계의 뇌관으로 작용한다. 아울러, 금리 인하로 월세로 전환하는 전셋집이 늘어나 가뜩이나 물량이 부족한 전셋집이 더 부족해질 수도 있다.
한편, 금리 인하가 투자 심리를 이끄는 긍정적 요소이긴 하지만, 지금의 거시경제 상황에서 부동산 시장 분위기가 급반등하기는 어려울 것으로 보는 시각도 있다. 금리 인하가 어느 정도 예고된 데다 수요자들에게 시장이 회복되고 있다는 심리적인 영향을 주는 데 그칠 것이라는 주장이다.

수익형 부동산으로 자금 대이동 시작

그럼에도 불구하고 730조가 넘는 시중 부동자금은 향후 높은 수익률을 좇아 자금의 대이동이 시작될 전망이다. 금융과 부동산 상품 간에 그리고 고수익 부동산과 그렇지 못한 부동산간에 쫓고 쫓기는 수익률 게임이 예상된다.
그렇다면 향후 저금리의 최대 수혜 부동산은 뭘까?금리 인하로 금융비용이 낮아지면서 오피스텔이나 다가구 주택, 상가, 중소형 아파트 등 소위, 수익형부동산으로의 쏠림 현상이 발생할 가능성이 높다. 강남재건축과 중대형 아파트, 상가건물, 중소형빌딩, 개발예정지역 내 토지 등도 유망 부동산으로 부상할 전망이다
유망 투자처로는 삼성, 잠실, 수서지구 등 이른바 강남권의 새로운 개발 중심으로 부상하고 있는 3군데 트라이앵글 지역과 강북권 재개발 지구 그리고 집값이 바닥을 찍고 상승 움직임이 나타나고 있는 용산, 광진, 성동, 강동 지역을 주목할 필요가 있다.
그리고 수도권에서는 최근 미분양 물량이 급감하고 있는 화성, 제2동탄 신도시, 용인, 김포, 고양 지역과 영종, 송도, 청라 지구도 관심 대상이다. 지방도시는 역시 세종시를 비롯하여 혁신도시, 산업단지 인근 지역이 최고 유망 지역으로 꼽힌다.

 
고종완 원장은…

한국자산관리연구원장
건국대 부동산대학원 초빙교수
기획재정부 세제발전심의위원
한양대 도시공학박사
저서<부동산 투자는 과학이다>
E-mail re119@unitel.co.kr  

 


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