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초보자도 쉽게 따라하는 소자본 부동산 투자법 ‘토지 경매’
초보자도 쉽게 따라하는 소자본 부동산 투자법 ‘토지 경매’
  • 송혜란
  • 승인 2017.07.28 14:25
  • 댓글 0
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3천만원으로 55억원 땅부자 된 전은규소장에게 듣는다
 

초기자본 3000만원으로 55억원 땅 부자가 된 전은규 대박땅꾼 부동산연구소 소장. 로또 살 돈 5만원을 차곡차곡 모아 부동산을 사들인 그의 투자 성공 비결은 ‘경매’에 있다. 부동산 경매는 이미 재테크의 대세가 된 지 오래다. 그러나 아직도 많은 사람이 경매를 어렵게 생각하거나 돈이 없으면 못 한다고 지레 겁부터 먹기 일쑤다. 이에 전 소장은 “경매는 시세보다 저렴한 가격에, 그것도 경락잔금대출을 이용해 큰 자본 없이도 누구나 할 수 있다”고 말했다. 부동산 투자 전문가로 유명한 전은규 소장에게 듣는 소자본 부동산 경매 투자법.


다양한 부동산 투자법 중 경매만이 가지는 장점은 크게 두 가지다. 첫째, 경매는 자기 자본금을 최소화할 유일한 투자법이다. 일반 부동산 매입 시 대출 가능 비율은 높아야 50%다. 경매는 경락잔금대출로 80% 이상까지 받을 수 있다.(단, 대출은 연이자가 자신의 연봉 10% 내로 나올 만큼만 받도록 한다.) 둘째, 일반적으로 부동산에 초급매로 나오는 매물은 시세보다 약 30% 저렴하다. 경매를 통해서도 이만큼 세일 혜택을 볼 수 있다.

“물론 이는 기대감에 불과할 수 있어요. 경매 참여자들 간의 경쟁이 매우 치열하거든요. 현실적으로 시세보다 훨씬 저렴한 가격으로 낙찰받기는 어려워요. 다만 부동산 경매물 감정 시 반년 전 가격을 기준으로 삼으므로 그동안 시세가 더 올랐을 가능성은 있지요.”

경매는 소자본으로 시작할 수 있는 재테크의 한 방법이다. 당연히 부자가 되고 싶다는 열망과 공부, 숱한 모의 투자 경험을 쌓는 것은 필수다. 전 소장 역시 서른 살 직장인 시절부터 자투리 시간을 활용해 부동산 경매 강의를 듣고 주말마다 현장답사를 가는 등 고수가 되기 위해 부단히 애썼다.

기어코 초기자본 3000만원으로 투자에 뛰어든 그는 10년이 지난 지금 시가총액 55억원에 달하는 수백 개의 땅을 소유하게 되었다. 경매 물건 찾기부터 권리 분석, 현장 답사, 입찰가 정하기로 이어지는 그의 부동산 경매 투자 노하우를 들여다보자.
 

<한눈에 보는 토지 경매 순서>
토지 경매 물건 탐색과 선정->토지 경매 집행 법원 찾기->경매 정보 확인 및 현장 답사->입찰 준비물 준비(신분증, 도장, 보증금)->법원 방문/입찰표 및 입찰 보증금 제출(입찰 영수증 받기)->대금 납부->소유권 이전등기 촉탁->토지 등기 완료



강원도, 충청도 토지 경매에 주목하라
 
가장 먼저 아파트와 오피스텔, 연립빌라, 상가, 토지 등 다양한 경매 물건 중 어떤 것을 집중적으로 공략해야 할까? “토지 경매가 답이죠.” 그가 다른 부동산보다 땅을 추천하는 이유는 간단하다. 시가가 억 단위를 웃도는 상가와 아파트는 애초 소액으로 투자할 수 없는 구조다. 또, 소형 오피스텔이나 빌라의 경우 보증금을 끼고 사 당장 월세를 받는다고 해도 갈수록 매매가가 더 떨어지므로 수익이 좋지 않다. 반면 토지는 매달 대출 이자로 오히려 돈이 더 나감에도 5년을 내다보면 두세 배의 시세차익을 얻을 수 있다.

“우리나라는 전 국토를 봤을 때 도시지역 비율이 선진국 대비 절반밖에 안 돼요. 아직도 개발할 땅이 많다는 의미인데요. 좁은 땅덩어리에 수요대비 공급에는 한계가 있으니 땅값은 계속 뛸 거예요. 무엇보다 토지는 안전자산이지요. 자기 자본 500만원으로 수도권에 작은 평수 땅도 충분히 낙찰받을 수 있습니다.”

토지 경매 물건은 대법원 사이트, 경매 정보 사이트, 무료 시설 사이트 외 주요 일간지와 경매 정보지 등에서 찾아볼 수 있다. 수도권에도 여전히 호재가 많기는 하지만, 자기자본 1000만원 미만의 소액 투자를 고려한다면 좀 더 범위를 넓혀 강원도와 충청도 지역 물건을 검색해볼 만하다. 특히 전 소장은 강원도의 춘천과 곧 올림픽이 열릴 평창의 토지를 물색해 보라고 조언했다. 충청도의 당진이나 서산, 태안도 기회의 땅이라고 그는 덧붙였다.
 

고수에게 배우는 권리 분석 노하우

토지 경매 물건을 볼 때 가장 중요한 것은 권리 분석이다. 권리 분석이란 부동산 경매에서 입찰자가 해당 부동산의 상태와 가격 등을 꼼꼼하게 따져보는 작업이다. 낙찰자가 인수되는 빚을 몰랐다간 낭패 보기 십상이다. 법원이나 자산관리공사는 권리 분석에 대한 정보를 충분히 제공하지 않으므로 변호사나 권리 분석사의 도움을 받는 게 좋다. 혹은 유료 사이트 이용 시 어느 정도 권리 분석이 돼 있으니 몇 가지 용어만 알아두면 초보자도 쉽게 이해할 수 있을 것이다.

“토지 경매 권리에는 크게 세 가지가 있는데요. 첫째, 지상권입니다. 타인의 토지에 건물, 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용할 수 있는 물권을 말하지요. 둘째, 근저당권은 앞으로 생길 채권의 담보로 토지에 저당을 미리 설정하는 것입니다. 셋째, 가압류는 채무자의 현재 재산을 압류해 보전하는 것이고요.”

특히 토지 경매 권리 분석 시 말소주의와 인수주의를 확인하는 것은 필수다. 말소주의는 부동산이 낙찰되면 그 권리가 소멸한다는 의미이고, 인수주의는 경매를 통해 낙찰돼 소유권자가 바뀌어도 기존 물권이나 권리가 낙찰자에게 인수된다는 의미다. 따라서 말소되는 권리만 남는 경매 물건만 공략하는 것이 핵심이라고 그는 설명했다. 더불어 세무서가 걸어놓은 압류는 조세 납기일이 기준 권리보다 앞섰을 경우 법원에서 기준 권리보다 최우선으로 배당하므로 꼭 피해야 한다.

현장 답사 TIP

경매 물건을 찾고 권리 분석을 끝냈다면 현장 답사 후 입찰가를 정할 차례다. 현장 답사를 가기 전에는 네이버나 다음 지도 로드뷰 기능을 활용해 땅에 경사가 심하지 않은지, 주변에 축사나 묘지 등 혐오시설은 없는지 미리 확인하는 게 좋다. 직접 땅을 보러 갔다 돌아올 때는 왔던 길로 가지 말고 다른 길로도 가보며 끝까지 투자자가 꺼릴 혐오시설의 인접 여부를 체크해야 한다.

“당장 눈앞에 없다며 안심하지 말고 땅 뒤편도 살펴보세요. 인근 산이나 언덕에 올라 나무가 아닌 숲을 보려는 노력이 필요합니다. 나침반으로 땅이 남향인지 아닌지 점검도 하고요. 카메라로 동영상이나 사진을 여러 각도로 찍어와 집에서도 많이 복습해야 하지요.”

참고로 근처에 도로가 없는 땅인 맹지는 건축이 안 되므로 입찰 후보에서 제외하도록 하자. 도로가 있어도 그 도로의 소유자가 국가인지 개인인지도 꼭 확인해야 한다. 국도가 아닌 사도일 경우 도로 주인에게 승낙을 받아야 건축이 가능해 이를 빌미로 소유자가 웃돈을 요구할 수 있기 때문이다.

현장 답사까지 완료 후 정말 마음에 드는 물건을 만났다면 경매 입찰가는 어떻게 정해야 할까? 일단 현지 부동산에 시세를 문의한 후 감정가와 시세의 중간 값을 찾도록 한다. 입찰가는 10원 단위까지 세세히 정해야 한다. 단돈 10원으로 낙찰자가 좌지우지될 수 있다.

“초보자라면 처음부터 바로 입찰에 참여하기보다 연습 삼아 모의 입찰을 해보는 것을 권해요. 실제 법원에 가서 현장 분위기를 살피며 입찰서도 작성해보는 거지요. 실수를 줄이기 위해서 최소 5~10번 모의 입찰하는 게 좋습니다. 그리고, 실전에 돌입했을 때는 분위기에 휩쓸려 쓸데없이 많은 추가금을 적지 말고 자신의 소신껏 입찰하도록 합시다!”
 

 

도움말 전은규 소장은...
국민대 신방과를 졸업한 전은규 소장은 스피드뱅크 영업본부, 닥터아파트 영업본부에서 경험을 쌓은 뒤 현재 부동산투자 전문가로 활동하고 있다. 대박땅군 부동산연구소 소장이자 부동산 인터넷신문 토지뉴스 발행인인 그의 최근 저서로는 <대박땅군 전은규의 당신의 땅을 가져라 경매편>이 있다. 2006년 부안 새만금에 있는 6000평짜리 땅을 공매로 평당 약 4만원에 낙찰 받은 그는 무려 7배의 수익을 얻으며 큰 주목을 받았다.

[Queen 송혜란 기자] [사진 대박땅꾼 부동산연구소, 서울신문]


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