“강남권 재건축은 하반기에도 강보합세 예상돼… 실수요자라면 송파구·서초구에 주목”

 “강남권은 상반기에 가격이 굉장히 급등한 상태입니다. 상반기 동안 많게는 3∼4억원가량 오른 곳도 있고요. 지역별 평균치로만 따져도 강남구·송파구 재건축 지역은 5%의 상승세를 보였습니다. 지난 상반기 중 해당 단지 최고가를 이미 돌파했거나 거의 육박한 단지들이 속속 나오고 있는 상황이죠.”
부동산 정보업체 스피드뱅크의 김은경 리서치 팀장은 “재건축 규제 완화 조치가 발표되면서 상반기 부동산 시장은 강남 재건축 지역이 가격 상승을 선도했다”고 분석했다.
강남 재건축, 하반기에도 상승 곡선 꺾이지 않을 것
스피드뱅크에 따르면 서울, 수도권의 재건축아파트 시장은 올 상반기 동안 용적률 완화를 비롯한 한강변 초고층 재건축 허용, 제2롯데월드 건축 확정 등 굵직한 호재가 이어지면서 강남권에서 가파른 오름세를 보인 것으로 나타났다. 지난해 말까지 경기 침체로 인해 꽁꽁 얼어붙었던 부동산 시장에서 가장 먼저 움직임을 보인 것은 재건축 단지를 중심으로 한 강남권 부동산이었다. 지난해 12월 재건축 용적률을 국토계획법상 상한선까지 허용하기로 한 데다 올 1월 한강변 초고층 재건축 건립까지 허용되면서 기대심리가 높아진 결과다.
올 상반기 재건축 아파트의 매매가 변동률을 조사한 결과 서울 지역은 4.98%의 변동률을 보인 것으로 나타났다. 이 중에서도 지역별로 뚜렷한 차이가 드러났다. 강남구와 송파구, 강동구는 각각 13.03%, 16.76%, 18.79%의 변동률을 보인 반면, 노원구와 관악구, 용산구, 은평구 등은 마이너스 변동률을 보여 가격 상승이 강남권에 집중된 것으로 분석됐다.
송파구는 규제 완화에 대한 기대심리에 제2롯데월드 호재가 겹치면서 급등세를 보였다. 잠실동 주공5단지 115㎡(35평형)의 경우 올 상반기에 최대치인 3억5천만원 상승을 기록하며 약 13억∼13억 5천만원의 가격을 형성했다. 강남구는 용적률 완화를 통한 수익성 개선 기대감과 재건축 시세 바닥 인식 확산으로 인해 매수문의가 급증하면서 상승세가 이어졌다. 개포동 주공1단지 56㎡(17평형)의 경우 3억5천만원이 오른 12억 5천∼12억 6천만원 수준을 기록했다.
2009년 상반기 부동산 시장은 그 어느 때보다 ‘남고북저’ 현상이 뚜렷하게 나타났다. 강남권은 재건축 규제 완화가 발표되며 사업성 향상의 기대감이 고조됨에 따라 매물이 부족해지고 매수자가 몰려들어 가파른 상승세를 보인 반면, 지난해 상반기 소형 아파트의 인기를 이끌며 높은 오름세를 보였던 강북 및 경기 북부지역은 여전히 하락세를 면치 못하는 모습이었다. 김은경 팀장은 이에 대해 강남권이 가지고 있는 특수성을 먼저 살펴야 한다고 설명했다.
“국내 경제 성장률이나 소득이 멈춰 있는 상태에서 주택 가격만 올랐다는 것은 버블의 위험성을 생각해볼 수 있는 대목입니다. 하지만 우리나라 부동산 시장에서 ‘강남’이라는 지역이 갖는 특수성도 고려해야 합니다. 강남권 부동산 투자자의 소득 수준을 감안하더라도 그만큼의 가격을 형성할 수 있는 수요가 뒷받침된다고 볼 수 있죠. 강남권은 실수요 개념을 한 차원 넘어선 투자재적 개념이 강한 곳이에요. 가격이 크게 상승했지만, 수요자들에게는 아직까지도 상승 여력이 있다는 기대심리가 기저에 깔려 있습니다.”
2006년 최고점 이후 가장 낮은 가격을 기록했던 시기가 지난해 12월. 그런데 불과 5∼6개월 사이에 다시 최고가를 경신했다는 것은 가히 엄청난 상승 속도라고 볼 수 있다. 이 때문에 ‘과연 하반기에도 강남권 상승 추세가 이어질 수 있을까’라는 의문이 나오고 있는 것도 사실이다. 하지만 김은경 팀장은 강남권의 가격 상승세가 하반기 들어 꺾이기는 힘들 것이라고 관측했다. 상반기에 드러났듯이 강남권 진입 수요가 튼튼하게 뒷받침되기 때문이다.
“강남권 부동산은 하반기에도 강보합선에서 오름세를 유지할 것이라고 봅니다. 강남권이라는 곳은 실거주 측면보다는 투자상품으로 인식되는 측면이 강합니다. 실물경기가 회복되는 시점이 오면 강남 재건축을 비롯한 강남권 부동산이 가장 높은 수익을 거둘 수 있는 투자상품이라고 보는 수요자들이 많아요. 앞으로도 이 수요는 계속 이어질 것이라고 예상합니다.”
김은경 팀장은 “장기적으로 강보합세를 유지할 것”이라고 전망하면서도, 부동산 정책이 하반기 강남권 부동산 시장의 변수로 작용할 수 있다고 지적했다.
“하반기 가격 강세를 전망하는 근거로는 그동안의 재건축 규제 완화 조치를 들 수 있습니다. 올 상반기부터 규제 완화가 발표됐는데, 실질적으로 그 조치들이 가시화되는 것은 하반기부터라고 할 수 있습니다. 8월부터는 ‘안전진단 축소’가 시행되면서 규제 완화의 영향이 나타날 것으로 보이고, 그로 인해 사업 추진도 가속화되고 있어요. 강동구에서도 최근 안전진단을 통과하고 주민공람을 실시하는 지역이 나타나고 있고, 서초구 반포 주공아파트도 최근에 주민공람을 실시하는 등 사업절차가 진행되는 과정이 눈에 보이기 시작했어요.”
김은경 팀장은 강남권 재건축은 계속 강보합세를 유지하면서 수요를 창출하겠지만, 그 오름폭은 제한적일 것이라고 덧붙였다.
“강남권은 시장을 선도하는 상징성이 있는 곳인데 상반기에 가격이 너무 급등했어요. 아직 상승세 확산이 눈에 띄게 드러난 것은 아니지만, 점차 주변으로 영향을 주고 있는 것은 분명해요. 처음에는 강남 3구의 가격이 움직이다가, 점차 재건축이 밀집된 강동구, 일반 아파트 중심의 양천구 목동 등으로 상승세가 번져가고 있어요. 분당, 용인 등 버블세븐 지역도 움직이기 시작했고요. 정부에서도 다른 지역으로의 파급 효과를 우려하고 있기 때문에 앞으로 시장을 자극할 만한 호재가 나오기는 힘들 것 같습니다. 예를 들어 올 상반기 기대를 불러모았던 ‘강남 투기과열지구 해제’의 경우 현실화 가능성은 희박해 보여요.”
실제로 가격 급등으로 인한 부동산 과열을 막기 위한 조치가 행해지고 있다. 그 첫 번째가 금융감독원이 발표한 대출 규제안이다. 금융감독원은 7월 7일부터 서울·경기·인천 등 수도권 전역에서 은행권 담보인정비율(LTV)을 60%에서 50%로 하향 조정했다. 앞으로는 주택을 담보로 은행권에서 대출을 받는 것이 더욱 힘들어지는 셈이다.
“아직은 대출 규제 정책으로 LTV 하향 조정밖에 나오지 않았지만, 앞으로 강남권에 대한 규제가 더욱 강화될 가능성도 있습니다. 금리문제도 관건이고요. 빠르면 하반기, 혹은 내년 초부터 금리 인상이 이뤄질 가능성이 있습니다. 실물경기는 하반기가 되어야 살아날 것으로 전망되는데, 부동산 시장이 강남권을 중심으로 생각보다 빨리 살아났기 때문에 정부에서 선제적인 대응을 하려는 것 같습니다. 이런 여러 변수를 생각해볼 때, 강남권의 상승폭 자체는 상반기에 비해서 크게 줄어들 수밖에 없겠지만, 상승 추세가 꺾이기는 힘들 것 같다고 봅니다.”

한편 정책 변화 외에 하반기 강남권 부동산 시장의 분위기를 이끌 변수로는 올 9월 강남구 세곡동과 서초구 우면동에 공급될 보금자리주택을 꼽았다. 강남 세곡지구 보금자리주택은 일반분양 물량이 약 1천3백 가구 규모. 녹지로 둘러싸여 있고 대치동 학원가와 인접한 세곡지구는 주거여건이 좋은 편으로 꼽힌다. 분당 수서간 고속화도로와 서울외곽순환도로가 가깝고 지하철 3호선 수서역과 8호선 복정역

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