한때 부자가 되는 지름길로 여겨졌던 부동산 투자. 그러나 요즘 부동산은 끊어진 재테크 사다리라는 인식이 강하다. 현 정부가 막강한 정책을 쏟아낸 후 얼어붙은 시장을 보면 그도 그럴 터. “아파트가 아닌 땅이라면 아직 기회가 있어요.” 여전히 토지 투자는 유효하다고 주장하는 동은주, 정원표 부동산 투자 전문가. 그들이 말하는 땅값이 오를 수밖에 없는 이유와 개발 호재지역 투자요령에 대해 귀 기울일 때이다.
아파트나 빌라 등 주택과 땅은 같은 부동산이라고 해도 내재가치와 미래 가치가 확연히 다르다. 우선 땅은 희소성으로 인해 내재가치가 충분하다. 이로 인해 집과 땅 간 가격등락의 폭 차이도 클 수밖에 없다. 부동산 투자를 이야기할 때 이 둘을 완전히 분리해야 하는 이유다. 그리고 불황기에는 집보다 리스크가 적은 땅이 미래 투자 가치도 높다. 향후 개발에 따른 미래 가치가 큰 땅에 투자하는 것이 현 부동산 시장에서 제일 각광받는 투자법이다.
한국 국토는 좁을 뿐 아니라 이용 가능한 평지도 적고 막대한 토지 보상금으로 인해 땅값이 오를 수밖에 없는 구조다. 잠재적 투기 수요는 땅값을 더욱 끌어올릴 것이라고 <아직도 땅이다>의 저자인 동은주, 정원표 전문가는 확신했다. 더욱이 침체기일수록 부동산 규제 완화와 함께 개발 재료도 속출하는 경향이 있으므로 지금이 딱 땅에 투자하기 좋은 시기라고 할 수 있다.
물론 주의할 점은 있다. 토지 투자는 대박 아니면 쪽박이다. 앞으로 유망할 땅을 잘 선별하는 안목을 길러야 한다. 개발할 땅은 확실히 개발하되, 그렇지 않은 땅을 철저하게 보전하는 것이 미래 토지 이용 방향이기 때문이다. 만에 하나 보전 가치가 높은 땅에 잘못 투자해 전 재산을 날리는 우를 범하지 말아야 할 것이다.
자신만의 투자 원칙부터 세워라
이에 그들은 땅 투자에 앞서 가장 먼저 자신만의 투자 원칙부터 세우라고 조언했다. 그 어느 때보다 불확실성이 대두되는 요즘. 투자자는 무슨 투자를 하든 스스로 모든 것을 판단해야 한다. 투자 결과에 대한 책임도 전적으로 본인에게 있다. 부동산 업자의 개인 사견을 그대로 믿고 받아들이는 것은 매우 위험하다. 그렇다면 어떤 투자 원칙이 주효할까?
첫째, 자신이 잘 알거나 관심이 많은 분야에 투자해야 한다. 둘째, 장기적인 관점에서 바라봐야 한다. 갈수록 복잡해지는 세상에서 단기적으로 예측하는 것은 더 어렵다. 투자 시점을 제때 잡지 못하고 막차를 타는 개미 투자자나 거품이 잔뜩 낀 후 뒤늦게 뛰어들어 낭패를 보는 부동산 투자자가 생각보다 많다.
셋째, 적정 투자 시점과 투자 기간에 주목해야 한다. 넷째, 투자 포트폴리오를 세심하게 구성해야 한다. 머지않아 다가올 고령화 시대, 베이비붐 세대의 은퇴와 맞물려 국내 가계 자산의 80%에 달하는 부동산 구성 비중은 계속 감소할 것이라는 동은주 전문가. 이에 따라 부동산 투자에서 주식, 펀드 등 금융 시장으로 자산의 상당 부분이 이동할 가능성이 높다고 그는 전망했다. 3~5년 단위로 예금, 주식, 부동산 자산을 효율적으로 배분하는 일련의 과정이 요구된다는 뜻이다.
“부동산이 차지하는 자산 비중은 낮추면서 그 질은 높여야 하겠지요.”
투자 요령1 좋은 땅 찾기
일단 자신만의 투자 원칙을 확실히 다졌다면 이제 미래의 기대 수익이 큰 부동산을 찾는 일에 집중하면 된다. 일반적으로 땅의 가치를 높이는 방법은 간단하다. 용도 규제 완화로 투자수익률을 올리는 것이다. 수도권 인근 전원주택 부지를 산 후 이를 지목변경, 형질변경을 통해 대지로 용도 변경할 경우 부동산의 가치는 확 올라간다. 농지, 산지를 전용하는 경우도 마찬가지다.
최근 행복주택 건설용지로 주목받고 있는 서울, 수도권 외곽의 역세권, 그린벨트 안의 용지 및 한계 농지 등도 이에 해당한다. 평택 고덕국제신도시, 세종 행정중심복합도시, 인천 청라, 영종 등 경제자유구역 안의 땅을 비롯해 도시철도, KTX, 역세권 도시개발 사업지역 안의 땅, 고속도로 톨게이트 인근 지역 안의 토지도 빼놓을 수 없다.
다만 개발사업 추진이 취소, 중단, 지연되거나 추진 과정에서 축소돼 목적한 소기의 성과를 기대하지 못하면서 발생하는 위험 등은 반드시 함께 고려해야 한다. 이를 위해 수시로 부동산 관련 기사와 정부의 부동산 정책 변화, 국토 계발 계획 등을 모니터링 할 필요가 있다. 어떠한 개발 계획이 나왔을 때 그것이 국토종합계획에 반영됐는지 살피는 것이 첫 순서라는 것도 절대 잊어서는 안 된다.
투자 요령2 적정한 가격대는 어떻게 정하나?
토지 투자 시 중요한 것 중 하나는 땅값을 정확히 파악하고 제값을 주고 사는 것이다. 땅에는 저마다의 가격이 매겨져 있다. 같은 지역, 같은 조건의 땅이라도 가격 차이가 크다. 더군다나 많은 사람들이 선호하는 땅일 경우 실제 매매가격은 시세를 훨씬 뛰어넘을 수 있다. 이때 그땅의 적정 가격을 일반 투자자들이 어림잡기는 쉽지 않다. 제일 좋은 방법은 발품을 팔아 현지 주변 시세를 직접 눈으로 확인하는 것이다. 일단 구입하고자 하는 부동산이 있는 현장을 방문해 직접 사람들을 만나보고 부동산 중개업소에도 들러 가격을 물어보자. 물론 이들의 말을 액면 그대로 믿을 필요는 없다. 적어도 5명의 사람들에게 물어 시세를 재차 확인하는 것이 좋다. 이때 해당 지역을 비롯해 인근지역으로까지 범위를 넓혀보도록 한다.
이 과정에서 대략적인 가격을 유추할 수 있다. 중개업소가 제시하는 가격의 평균 선에서 땅을 고르면 큰 손해를 보지 않고 마음에 드는 땅을 손에 넣을 수 있을 것이다.
이외 급매물이라 하더라도 시세보다 10% 이상 싸다면 다시 한 번 고민해보는 태도가 요구된다. 등기부등본상의 거래 내역을 살펴 그동안의 거래 내역을 파악할 필요도 있다. 개발 호재 땅은 단계별로 시세 급등을 보이므로 각각의 단계별 시세를 따지는 것도 방법이다.
투자 요령3 투자도 타이밍이다
특히 개발 호재지역에 대한 땅 투자는 타이밍이 상당히 중요하다. 대규모 개발예정지로 묶여 땅값이 급등하는 지역은 정부가 나서 토지 거래허가구역이나 토지 투기지역으로 지정할 가능성이 크기 때문이다. 여기서 자칫 막차를 탈 경우 거래가 크게 제한받는 등 많은 어려움을 겪을 수 있다.
흔히 개발 호재지역은 발표, 착공, 완공의 3단계를 걸치며 땅값이 큰 폭으로 오른다. 전문 투자자가 아니라면 발표 이전의 소문만 믿고 투자할 경우 낭패를 볼 수 있으므로 이를 적극 피하라고 그들은 경고했다. 발표 단계 이후 땅을 사더라도 개발 자료만 확실하고 좋다면 이후 착공, 완공 단계를 거치면서 땅값이 오를 가능성은 얼마든지 있으므로 굳이 리스크를 감수하면서까지 투자할 필요는 없다. 그렇다고 완공 단계에서의 땅 매입은 가급적 고려하지 않는 것이 현명하다.
만약 도시기본계획이나 도로 및 철도 건설 기본계획과 관련된 땅이라면 공청회 전후가 투자 적기다. 도시기본계획이란 시·군 등 지방자치단체의 기본적 공간 구조와 중장기 발전계획을 제시하는 종합계획이다. 도시관리계획 수립의 지침이 된다. 여기에 신규 개발예정지역, 도로교통 신설, 확정계획, 용도변경계획 등이 담겨 있다. 따라서 도시관리계획을 잘 들여다보면 향후 어디가 개발될지를 충분히 가늠할 수 있다. 그러나 이는 일반인에게 비공개를 원칙으로 하는 것이므로 그 세부 내용까지 알기 어렵다. 이에 주민 공청회를 잘 활용해야 한다.
대부분 지자체는 도시기본계획을 확정하기 전에 주민 의견 수렴을 위한 공청회 절차를 거친다. 바로 이때가 투자 적기라고 동은주, 정원표 전문가는 한목소리를 냈다. 주민공청회는 도시기본계획이 확정되기 이전의 중요 단계로서, 이때 신규개발 예정지가 어디까지인가에 대한 개략적인 파악이 가능하다. 공청회 일정은 보통 개최 15일 전에 해당 지자체 관보와 인터넷 사이트에 함께 공고되므로 참고하도록 하자. 다만 이때도 마찬가지로 개발 계획의 축소, 변경 가능성에 주의하는 것을 잊지 말도록 한다.
“이 모든 것을 다 살펴보았을 때 역시 부동산 가치 투자의 핵심은 역세권 개발 사업입니다. 역사 주변 신도시도 도시계획에 따라 시차를 두고 차질 없이 개발되는 중이거든요. 14년 사이에 가격차가 30배 이상 뛰는 곳이 바로 역세권 땅이에요. 역세권 개발 또한 도시개발시행 사업의 하나로 추진됩니다. 앞서 언급한 토지 투자 요령을 역세권 개발 호재가 있는 땅에 적용하면 큰 수익을 얻을 수 있을 거라고 자신합니다. 특히 KTX 노선 건설계획에 집중해보세요.”
마지막으로 그는 한계농지를 눈여겨 뒀다가 전원주택, 펜션, 주말농장 등 건축으로 시세 차익보다 개발 이익도 노릴 수 있다고 조언을 아끼지 않았다.
땅 투자 시 이것만은 꼭 고려하세요!
1 포트폴리오 : 땅은 구입해 팔 때까지 최소 3년 이상의 기간이 드는 장기 투자 상품이다. 그만큼 환금성이 떨어지는 투자재이다. 그러므로 남의 돈을 빌려 투자하는 것은 금물이다. 여유 자금을 갖고 장기적인 관점에 서 투자하라.
2 인구 : 개발 호재가 뛰어나더라도 인구가 감소하는 지역은 투자에 신 중해야 한다. 땅 값이 오를 가능성이 낮다. 반면 인구 유입이 급격하게 이 뤄지는 지역은 개발 호재가 다소 떨어진다 하더라도 시간이 흐르면서 인 근 지역으로 파급되는 이른바 풍선 효과가 뛰어나므로 적극적으로 투자 에 임해야 한다.
3 입지 : 입지의 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않다. 제아무리 용 도지역, 지구, 구역이 좋다고 해도 입지가 나쁘면 투자 가치가 떨어진다.
4 세금 : 2007년 폐지됐던 비업무용 토지 60% 양도세 중과 규정이 다시 부활했다. 2년 이상 보유자의 경우 60%의 중과 세율 대신 6~42%의 기 본 세율에 10%P를 가산하는 세율은 2015년 이후부터 적용되고 있으니 토지 투자 시 세금 문제를 절대 간과해서는 안 된다. 그러나 땅을 2년 이 상 보유한 후 이를 되파는 것이 높은 세금을 피하는 방법인 것은 여전하 다. 더불어 농지의 대토나 8년 이상 경작한 농지에 대해 최대 100% 양도 세 감면 혜택이 주어지므로 참고하도록 한다.
5 하자 유무 : 땅을 매입하기로 결정했을 경우 하자 유무도 꼼꼼히 따져 야 한다. 권리 관계, 건축허가 유무 및 건축물 용도의 적합성 여부, 추가 비용 가능성 등을 면밀히 살피도록 한다. 땅의 가치를 떨어뜨리는 혐오 시설이 주변에 있는지 여부도 필수 체크 항목이다.
6 추가 상승 여력 : 현재 시세에 이미 추가 상승 여력을 온전히 반영된 경 우라면 이후 땅값 상승 여력은 떨어진다. 아무리 좋은 입지 조건을 갖춘 땅이더라도 이미 땅값이 그 시세를 상당 부분 반영한 것이라면 한 번쯤 은 투자를 다시 생각할 필요가 있다.
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[Queen 송혜란 기자] [사진 서울신문, Queen DB] [도움말 동은주, 정원표 부동산 투자 전문가] [참고 도서 <아직도 땅이다>(동은주, 정원표 지음, 지상사 펴냄)]
