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금리 인상이 부동산 시장에 미치는 영향
금리 인상이 부동산 시장에 미치는 영향
  • 송혜란 기자
  • 승인 2019.01.23 11:27
  • 댓글 0
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생활 속 부동산

2018년 11월 30일 한국은행이 기준금리를 0.25%p 인상했다. 이로써 현재 기준금리는 1.75%가 됐다. 금리와 부동산은 반비례 관계에 놓여 있다. 이번 달엔 금리 인상이 부동산 시장에 미치는 영향에 대해 알아보자.

김인만(김인만부동산연구소장)
 

한국은행이 금리를 올리면 시중의 유동 자금이 회수되면서 경기과열방지와 물가안정에 도움을 준다. 그러나 원화가치 상승, 달러 대비 환율하락을 가져올 수 있어 내수경제와 수출에는 악영향을 끼친다. 미국이 지속적으로 기준금리를 올릴 수 있는 것은 그만큼 견실한 성장세와 경제지표들이 뒷받침 되고 있기 때문이다. 한국은행에서는 경제성장률과 물가상승률이 목표에 가까운 수준이라고 하지만, 생산·투자·고용·소비·수출 등 국내 경제상황은 매우 부정적이다.

이런 상황에서 기준금리를 올린다는 것은 자본유출 우려로 인한 등 떠밀린 결과다. 한미 간 기준금리가 1%p 이상 벌어지면 자본유출가능성이 높아진다. 미국의 기준금리 인상으로 강 달러, 약 원화 상황이 지속되면 한국 시장에 투자해 높은 수익을 얻어도 원화가치가 떨어져 돈이 되지 않는다고 판단한 외국인 투자자들이 자금을 회수할 가능성이 크다.

결국 추가 금리인상은 2019년 경제상황과 미국 기준금리 인상 속도에 달려있다. 당분간 국내 기준금리 인상 가능성은 낮으나 미국 기준금리가 2019년 말 3~3.5%까지 점진적으로 오르면 우리도 한두 차례 정도 추가로 금리를 인상해야 할 수 있다.
 

금리는 부동산, 주식, 채권과 역행 한다

금리가 1% 정도 오르면 부동산 가격은 2% 정도 내려가는 경향이 있다. 이에 기준금리가 인상되면 부동산 시장의 불확실성은 커진다. 대출이자 부담이 늘어나면서 매수자는 줄어들고 매물은 늘어난다. 수요 감소와 공급 증가는 가격 하락의 전제조건이다. 버티자는 심리가 남아있는 서울보다 지방 아파트 시장이 더 타격을 받을 수 있다. 아파트보다 보증금 비율이 낮아 대출 비중이 높은 빌딩이나 상가 시장은 더 말할 것도 없다. 대출규제로 대출의 문턱이 높아진 상황에서 대출이자 부담까지 늘어나면 투자 수요는 줄어들 것이다. 과거 늘어나는 대출이자 부담을 임대료에 전가하기도 했지만, 최근 내수경제침체로 임대료 인상은 고사하고 공실을 걱정해야 하는 상황이므로 대출금리 상승부담은 임대인이 떠안아야 한다.

대출금리는 물론 예금 금리 인상도 수익형 부동산 시장에 좋지 않은 상황을 야기한다. 아직까지 예금 금리보다 임대 수익률이 더 높아 큰 문제는 없으나 예금 금리가 더 올라 임대수익률과 차이가 1%p 정도 좁혀지면 대출받아 임차인 관리하면서 골치 아프게 투자하느니 차라리 돈을 은행에 넣어두겠다는 수요가 늘어날 것이다.

이렇듯 금리 인상은 대출금리와 예금금리에 영향을 주면서 아파트뿐 아니라 상가, 빌딩, 오피스텔과 같은 수익형 부동산에도 지대한 영향을 미친다. 금리 변화를 예의주시하며 입지와 가격, 수익률 경쟁력이 높은 부동산 위주로 옥석을 가리는 선별 투자가 필요한 시점이다.

 

 

 

 

 

 

 

 

글 김인만 김인만부동산연구소 소장
부동산전문가포럼(주) 교수
<나도 꼬마빌딩을 갖고 싶다>, < 아파트 투자는 타이밍이다> 저자


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