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월급쟁이에게 딱! 부동산 경매 A to Z
월급쟁이에게 딱! 부동산 경매 A to Z
  • 송혜란 기자
  • 승인 2019.05.08 10:23
  • 댓글 0
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월급만으로는 이루기 힘든 재산증식의 기회, 부동산 경매. 남의 재산을 강제로 빼앗는 것 같아 꺼려진다고? 경매는 어딘가 막힌 경제 흐름을 원활하게 하는 윤활유 역할을 한다. 게다가 싸고 알차게 내 집을 마련할 수 있는 기회! 저렴하게 샀다가 비싸게 파는 투자의 원리를 실현하기도 딱 좋다. 그렇다면 경매, 무엇부터 어떻게 준비해야 할까? 특히 주의할 점은 없을지 알아본다. 부동산 경매의 모든 것. 

재테크의 기본은 많이 벌어 적게 쓰는 데 있다. 더 나아가 여유 자금으로 저가의 상품을 매입해 최고점일 때 되파는 게 투자의 원리다. 그런 점에서 부동산 경매는 성공적인 투자의 첫걸음을 떼기에 제격이 아닐 수 없다. 집이나 상가 또는 토지를 시세보다 저렴하게 살 수 있기 때문이다. 더욱이 돈이 없을수록 부동산 공부는 필수. 부동산 지식은 쌓을수록 재산이 된다. 가장 기본적으로 경매 절차가 어떤 순서로 진행되는지 살펴보도록 한다.

첫째, 자신이 마련할 수 있는 돈을 정확히 확인한다. 둘째, 집·상가·토지 등 투자 종목을 선택한다. 셋째, 투자 지역을 고른다. 넷째, 경매 사이트에서 물건을 검색하고, 배당·권리·임차인 분석 등 공부서류를 확인한다. 다섯째, 시세 조사·입지 확인을 위해 현장을 답사한다. 이때 공부 서류를 재확인하는 일도 빠뜨리지 않는다. 여섯째, 입찰 게시판을 확인하고 사건기록 열람, 실제 경매에 참여한다. 일곱째, 잔금을 치르고 소유권이전등기를 마친다. 여덟째, 새집으로 이사를 가거나 세를 놓는다.
 

(경매 절차 한눈에 보기)

1 투자 가능 금액 파악하기 → 2 투자종목 고르기 → 3 투자 지역 선택 → 4 경매 사이트에서 물건 검색, 공부서류 확인하기 → 5 현장답사하기 → 6 경매 참여하기 → 7 잔금 치르고 소유권이전하기 → 8 이사 또는 세놓기
 

부동산 투자의 핵심, 입지

경매가 대중화된 요즘. 때로는 과열 현상에 낙찰가가 시세를 웃돌기도 한다. 그러나 경쟁이 심하다고 돈을 못 버는 것은 아니다. 누구보다 목적을 분명히 하고 열심히 발품을 팔면 경매를 통해 충분히 내 집을 마련할 수 있을 뿐 아니라 수익형 부동산의 혜택을 톡톡히 볼 수 있다. 이때 노력은 필수다. 경매 절차별 전문가들의 조언을 귀담아 보자.

먼저 자신이 가진 돈이 얼마인지 정확히 알아야 아파트를 살 것인지, 빌라를 살 것인지, 빌라라도 몇 층을 살 것인지 결정할 수 있을 터. 어느 지역에 있는 부동산을 살 것인지도 마찬가지다. 최소한 잔금을 치를 때 돈이 모자라 동분서주할 일은 없어야 한다. 채무자에게 받을 돈, 주식을 팔 돈 등 앞으로 조달이 불확실한 돈을 제외한 예금 등을 기초로 대출 가능한 한도를 반드시 파악해 두도록 한다.

이후 집을 살 것인지, 상가를 살 것인지, 토지를 살 것인지를 결정한다. 이때 소형 다세대주택이 수요가 많으며, 상가는 관리가 힘들고, 토지는 많은 지식을 요구하는가 하면, 아파트는 노후화됐을 때 개발에 따른 이익이 적다는 점을 참고한다. 그 뒤 지역을 고를 땐 자신이 살고 있는 곳과 가까운 곳이 좋다. 거리가 너무 멀면 관리가 어려워 나중에 예상한 투자 가치보다 오히려 손해가 발생할 수 있다. 자신이 제일 잘 아는 곳의 예비 후보지를 두세개 두고, 서로 장단점을 비교하는 게 현명하다.

부동산 투자에서 가장 중요한 체크 포인트는 첫째도 입지, 둘째도 입지, 셋째도 입지라고 전문가들은 하나같이 입을 모아 강조한다. 물건 비교 시 교통, 학군, 주변 인프라 등은 반드시 고려 대상에 둬야 할 것이다.

무엇을 살 것인지, 어느 지역에 있는 것을 살 것인지 모두 정해졌다면 이제 해당 지역에 원하는 경매 물건이 나왔는지 확인할 때다. 무료 대법원 법원경매정보 사이트도 유용하지만 등기사항전부증명서도 유료인데다 권리분석, 임차인분석, 배당분석 등도 혼자서 해야 하므로 고수가 아니라면 각종 분석 서비스를 제공하는 경매 정보 유료사이트를 추천한다.

물론 현장답사를 통해 해당 사이트에서 확인한 내용이 100% 정확한지 따지는 것은 필수다. 등기사항전부증명서부터 건축물대장, 감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서, 사건내역, 기일
내역, 문서접수 및 송달, 부동산표시까지 아예 부동산 신상을 모두 털어야 한다.
 

(손해 안 보는 경매물건, 권리분석으로~)
부동산 신상명세서

1. 등기(집합)사하전부증명서 경매로 낙찰 받더라도 나중에 다른 사람이 이 부동산을 빼앗아갈 수 있는지, 주인은 누구이고, 빚은 얼마나 되는지 등을 알 수 있는 문서. 부동산의 호적이라고 불린다. 등기사항전부증명서 에서 제일 중요한 것은 인수권리와 소제권리다. 말소기준등기보다 앞에 기록된 것이 있으면 구입한 사람이 그 빚을 모두 떠안아야 한다. 이를 인 수권리라 한다. 그 뒤에 기록된 것들은 무시해도 된다. 이를 소제권리라 한다. 권리분석의 핵심인 근저당권, 저당권, 가압류, 압류, 담보가등기, 경 매개시결정기입등기 등은 반드시 암기, 살피도록 한다.
2. 건축물 대장 건축물의 주소, 구조, 용도, 면적 등 건축물 자체에 대한 내 용을 담고 있는 건축물의 또 다른 호적. 해당 내용이 경매 사이트 상 내용 과 일치하는지 확인하는 게 임무다.
3. 감정평가서 감정평가서를 열람해 건물의 위치, 교통상황, 건물의 구조, 이용 상태, 설비내역, 토지의 형상 및 이용 상태, 인접한 도로의 상태 등을 꼼꼼히 살피는 게 좋다.
4. 현황조사서 이 빌라에 실제로 살고 있는 사람, 보증금 및 월세, 확정일 자 등을 확인할 수 있다.
5. 매각물건명세서 더 나아가 세입자의 계약기간, 배당신청 여부도 알 수 있다. 만약 경매를 통해 보증금을 받을 수 있는데도 선순위 세입자가 배당 신청을 하지 않았다면 이 빌라를 산 사람에게 경매에 투자한 돈 외 추가로 보증금을 내줘야 한다. 매각물건명세서는 권리분석의 최종 검수 자료다.

이외 현장 답사 시 진행물건이나 매각 물건 등 정보를 통해 주변 부동산 시세를 파악하는 것도 놓치지 말도록 한다.
 


 

 

경매장에서 해야 할 일

드디어 찜해 놓은 물건을 입찰하러 경매장으로 출발하는 순간. 이때 괜히 분위기에 휩쓸려 앞서 생각해둔 것보다 많은 금액을 써내는 것에 주의해야 한다. 경매 당일 주민등록증과 도장, 입찰보증금(최저매매가격의 10%)을 가지고 법원 경매장에 도착하면 바로 입찰게시판을 확인한다. 간혹 경매 시작 전 빚을 진 사람이 빚을 갚거나 돈을 받을 사람이 돈 갚을 사람의 사정을 봐주기로 해 경매가 취하되거나 연기되는 일이 있기 때문이다.

이후 사건 기록을 재열람해 각종 권리 사항이나 정보들이 달라진 점이 없는지 체크한다. 별 이상이 없다면 입찰표를 작성할 차례다. 사건번호부터 물건번호, 입찰자 정보, 입찰가격, 보증금액, 보증의 제공방법까지 세세하게 적으면 된다. 마지막으로 입찰보증금을 넣을 매수신청보증금봉투 뒷면의 ‘인’표시 부분에 도장을 찍어야하는 것도 유의한다. 이어 입찰봉투를 입찰함에 넣으면 끝.
 
한 시간 정도 흐른 뒤 경매장에서 사건번호와 함께 제일 먼저 이름이 불리는 사람이 낙찰 받은 사람이다. 두 번째로 밀려났더라도 첫 번째 낙찰자가 개인 사정으로 낙찰을 포기할 수 있으므로 섣불리 포기하는 것은 금물이다. 첫술부터 배부를 수는 없는 법. 낙찰자에 이름을 못 올리더라도 직접 경매에 참여, 경험해보는 것은 훗날을 위한 좋은 공부다. 낙찰이라는 행운을 잡았다면 물건의 진정한 주인이 되기까지 일주일이 걸린다. 경매 과정에 문제만 없었다면 일주일 뒤 법원으로부터 대금지급기한통지서가 날아오고, 쏜살같이 달려가 잔금을 치르면 그날로부터 건물주 1일째가 된다.

 

(이제는 내 집)
점유자 명도, 수월하게 하는 법

부동산 경매에서 명도란 매수한 부동산에 거주하고 있는 소유자나 임차 인 등 점유자를 내보내는 것을 말한다. 굉장히 까다로운 절차 중 하나다. 적절한 배려와 작전이 요구된다. 법적인 방법으로는 크게 두 가지가 있다. 법원의 허락을 구해 강제로 퇴거시킬 수 있는 권한을 확보하는 인도명령 과 명도소송이 그것이다. 인도명령은 일종의 약식 소송. 최고가 매수신고 인의 신청만으로 점유자를 내보낼 권한을 부여받을 수 있다. 반면 명도소 송은 이를 소송 절차를 통해 결정하게 된다. 매수인은 경매 부동산의 잔금 을 완납한 후 6개월 이내에 인도명령을 신청해야 한다. 점유자가 대항력 없는 점유자임을 입증하는 서류와 함께 인도명령 신청서를 제출하면 법 원은 채무자 및 소유자에 대해 3일 이내에 인도 명령 결정을 내리게 돼 있 다. 대략 2주 정도 소요된다. 인도명령부터 강제집행까지는 통상 2~3개 월이 걸린다. 이후엔 명도소송만 가능하므로 6개월 전에 반드시 인도명령 을 신청하는 게 유리하다. 혹시 인도명령이나 명도소송 중 점유자가 바뀔 경우 강제집행이 불가능 해질 수 있다. 이에 전문가들은 점유자가 바뀌어도 강제집행이 가능하도 록 점유자의 상대방이 누구든 상관없이 강제집행의 효력을 보존하는 점 유이전금지 가처분을 함께 신청하라고 이야기하곤 한다. 실제 강제집행 시 자기 생각만 앞세워 감정싸움으로 가기보다 이사 날짜, 이사비 등을 서로 원활하게 조율하는 것이 현명하다. 궁금, 체념, 두려움, 분노 등 상대방의 입장과 감정을 파악한 후 자신이 이를 충분히 이해하고 있음을 상대방에게 인식시키는 과정도 필요하다. 이후 자신이 처한 상황 에 대해서도 상대방이 잘 받아들이도록 납득시키고, 자신이 제시하는 내 용으로 합의, 문서화하는 것으로 깔끔하게 마무리 하도록 한다. 피 같은 보증금을 한 푼도 돌려받지 못하는 세입자를 상대하기 힘들다는 마음 약한 사람이라면 애초 자신의 성향을 고려해 권리분석을 철저히 한 후 물건을 고르는 게 바람직하다.
 
[Queen 송혜란 기자] [사진 서울신문] [참고 도서 <부동산 상식사전>(백영록 지음, 길벗 펴냄), <밑바닥부터 시작하는 부동산 경매>(전용은 지음, 원앤원북스 펴냄), <부동산 경매 처음공부>(설춘환 지음, 이레미디어)]


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