2023년 계묘년(癸卯年) 새해가 밝았다. 거침없이 질주하던 부동산시장은 2022년 금리인상의 파도 앞에서 크게 흔들리면서 거래량, 매매가격, 전세가격 모두 크게 감소했고 침체로 진입했다. 2023년은 향후 부동산시장의 흐름을 결정하는 매우 중요한 한 해가 될 것이다. 반등의 기회를 잡지 못한다면 장기침체로 이어질 가능성이 매우 높아진다. 반등을 하더라도 V자 반등을 할지 일시적 소폭 반등 후 L자 장기침체로 갈지 그 갈림길이 바로 2023년이다.
2023년 부동산시장을 결정한 부동산 핵심 키워드 3가지는 금리, 전세, 거래량이다.
부동산시장 침체는 인플레이션을 잡기 위한 금리인상에서 시작되었다. 물론 금리만 가지고 집값의 모든 것을 결정할 수는 없다. 하지만 지금은 금리가 향후 부동산시장의 흐름을 결정할 가장 중요한 열쇠라는 점은 부인할 수 없는 사실이다.
금리인상으로 저금리, 유동성 파티는 끝났고 소득대비 과도한 상승에 대한 피로감이 수면 위로 떠오르면서 집값 상승에 대한 기대감은 꺾였고 투자심리는 크게 위축이 되었다.
시중은행 예금금리가 투자수익률을 앞지르면서 높아진 요구수익률에 비해 기대수익률은 낮아졌고 투자결정을 미루거나 아예 포기하는 상황이 발생했다.
금리인상으로 시작된 도미노 현상을 멈추려면 금리 외에는 백약이 무효이다. 적어도 금리인상 더 이상 하지 않겠다는 중앙은행의 시그널이 나와야 한다. 증시는 금리인상 속도조절 발언만 나와도 선반영이 될 수 있지만 후행지표인 부동산은 확실히 금리인상이 멈추어야 반응을 한다.
금리인상이 멈추고 나면 시장은 집값이 고점 대비 얼마나 떨어졌을까 지금 들어가도 될까 타이밍 계산을 할 것이다. 더 나아가 금리인하를 해야 한다는 시그널이 나오거나 실제 금리인하가 단행된다면 투자심리는 한층 탄력을 받을 것이고 반등의 시기는 더 빨라질 것이다.
금리인상이 여전히 진행되는 만큼 2023년 상반기를 지나 하반기 이후 상황을 지켜봐야 할 것 같지만 경제는 살아 움직이는 생물인 만큼 물가와 경기침체 상황에 따라 금리인하 시기가 더 빨라질 수도 있다.
금리 다음 키워드는 전세다.
전세는 레버리지와 버팀목 역할을 한다. 전세가 오르면 집값을 밀어 올리고 집값이 내릴 때는 떠받쳐 주기도 한다. 이런 전세가 금리인상 영향으로 대출이자 부담이 커지면서 하락으로 전환되자 전세를 끼고 투자하는 갭 투자 여건은 악화되면서 투자수요는 줄어들고, 하락한 전세금 상환부담을 느낀 집주인들이 집을 팔자로 돌아서면서 매물은 늘어나면서 부동산시장 침체를 가속시키고 있다.
사실 임대료 하락이 아닌 전세가 월세로 전환된 것인 만큼 월세가격이 전세보다 더 오르거나 금리인하로 전세대출이자 부담이 줄어들면 다시 전세가격이 상승할 가능성은 있다. 전세가격이 상승으로 전환되는 시점이 매우 중요한 포인트라 할 수 있겠다.
마지막 키워드는 거래량이다.
집값이 오를 때도 내릴 때도 어느 정도의 거래량이 뒷받침이 되어야 정상적인 시장가치를 반영할 수 있다. 집값상승에 대한 기대감이 갑자기 꺾이면서 투자심리가 지나치게 위축이 되자 비정상적으로 주택거래량이 감소했다. 금리인상이 멈추고 규제는 풀리면서 고점 대비 20-30% 정도 하락한다면 기다리던 수요자들은 서서히 거래시장으로 들어올 것이다.
거래량이 늘어나면 반등이 있을 것이고, 거래량이 더 크게 늘어나면 V자 반등이 가능하며, 거래가 되다가 추가 수요유입이 막히면 거래량은 멈추면서 L자 장기침체로 들어갈 가능성이 높다.
글 김인만(김인만부동산경제연구소 소장)
김인만 소장은…
김인만부동산연구소 소장
부동산전문가포럼(주) 교수
<나도 꼬마빌딩을 갖고 싶다>,
<아파트 투자는 타이밍이다> 저자
