정부가 부동산 시장 악화에 따른 부동산투자회사(리츠·REITs) 침체에 대응하기 위해 규제를 대폭 개선한다.
국토교통부는 '리츠 제도 개선방안'을 부동산서비스산업 정책위원회의 심의를 거쳐 5일 발표했다.
리츠는 일반 국민이 소액으로 우량 부동산에 투자해 투자수익을 향유할 수 있는 대표적인 중위험‧중수익 상품이다.
운영 리츠는 △2018년 219개(자산규모 43조2000억원) △2019년 248개(51조2000억원) △2020년 282개(61조3000억원) △2021년 315개(75조6000억원) △지난해 350개(87조6000억원) 등 지난 2001년 제도 도입 후 꾸준히 성장 중이다. 다만 최근 급격한 금리 상승에 따른 자금조달 곤란 및 투자자 관심 저하로 시장여건이 악화되고 있다.
이에 리츠 민관협의체 회의 등을 통해 시장의 의견을 수렴해 대응력을 강화하고 리츠 업계 부담 완화를 위한 규제개선 방안을 마련했다.
우선 리츠 투자자산은 주택·오피스에 집중(주택 51.0%, 오피스 25.9%)돼 특정 분야의 부동산경기가 침체될 경우 리츠 시장이 전반적으로 침체될 우려가 있었다. 이에 투자 다양성 확보를 위한 헬스케어 리츠, 내집마련 리츠, 리츠형 도심복합개발사업 등을 민관협업을 통해 적극 지원할 예정이다.
리츠 자금조달을 위한 기업어음(CP·Commercial Paper) 발행도 허용한다. 현재 차입을 통한 리츠 자금조달은 금융 대출, 회사채 발행만 인정하고 있어 단기 자금조달 및 탄력적 시장 대응 등에 한계가 있어 유연한 자금조달 등을 지원하기 위해 CP 발행을 허용할 계획이다.
CP는 1년 미만 만기시 증권신고서 제출이 불필요해 의무제출해야 하는 회사채에 비해 단기 자금조달이 용이하다. CP 발행은 두개 이상의 신용평가회사에서 B등급 이상을 받아야 해 투자자 보호에 문제가 발생할 가능성은 낮지만, 발행 전 국토부와 사전협의하도록 규정해 무분별한 발행은 지양할 예정이다.
감가상각비를 활용한 초과배당 인정 범위는 확대된다. 현재 리츠가 직접 실물 부동산에 투자한 경우에만 감가상각비에 대한 초과배당을 허용해, 부동산법인에 투자하는 간접투자리츠의 경우 배당규모가 감소하는 문제가 있었다.
이에 과도한 재간접 투자시 초과배당을 제한하는 등 세부 보완방안을 마련 후 ,지분율·투자 구조 등을 고려해 제한적으로 허용할 예정이다.
수익증권에 대한 실사보고서 제출의무는 완화한다. 리츠가 부동산을 취득 또는 매각하는 경우 부동산 현황, 가격 등이 포함된 실사보고서를 제출하도록 규정돼 있는데, 부동산이 아닌 펀드 수익증권 등에 대해서는 공정가치평가서로 대체하는 등 규제를 개선하기로 했다.
리츠 자산 중 부동산 인정 범위는 확대한다. 현재 리츠는 부동산법인(총자산의 80% 이상이 부동산인 법인)의 지분 50%를 초과해 소유한 경우에만 투자지분을 부동산으로 인정하고 있어, 수익 구조가 다양하지 못해 포트폴리오 확대를 저해하는 측면이 있었다. 이를 부동산법인 지분 20% 이상 소유한 경우에도 해당 투자지분을 부동산자산으로 인정할 계획이다.
자산관리회사(AMC) 설립시 예기인가 절차는 폐지된다. AMC 설립시 예비인가-설립인가 2단계로 나눠 심사해왔으나, 사실상 동일 요건을 심사하는 등 비효율이 있었는데, 예비인가 절차를 폐지하되 리츠협회 등 사전검토로 대체한다.
리츠 및 AMC 검사체계는 개편한다. 부동산투자회사 등에 관한 유사·반복검사(현장검사, 상시모니터링, 리츠 운영위험평가, AMC 경영실태평가 등)로 인해 업체의 수검 부담 증가 및 중복 검사 등에 따른 업무 효율성 저하되는 문제가 있었다. 이에 계도, 실질, 선택과 집중 3원칙에 따라 검사 절차를 상반기 중 대폭 개편한다.
리츠, AMC 인가취소 규정은 완화한다. 현재 전문인력 및 자기자본 미확보 등 인가요건을 충족하지 못하면 반드시 인가를 취소하게 돼 있는데, 고의·과실 정도를 고려해 취소 여부를 결정할 수 있도록 개선한다.
아울러 리츠정보시스템에 공지되는 상장리츠의 청약 정보가 적시에 제공되지 않아 투자기회를 제약한다는 지적에, 청약 정보 안내 기준을 명시(청약 30일 전 공지)하고 재무정보·주가 정보를 통합 제공해 시스템을 고도화할 계획이다.
남영우 국토교통부 토지정책관은 "고금리와 부동산경기 침체 등으로 어려움을 겪고 있는 리츠시장의 회복을 위해 시의적절한 규제 개선을 추진해, 국민의 유용한 부동산 간접투자수단이 건전하게 유지될 수 있도록 하겠다"라고 밝혔다.
[Queen 김경은 기자]
