전세사기가 일파만파로 퍼지면서 전세제도에 대한 근본적인 신뢰가 흔들리고 있다. 전세는 매매가격을 밀어 올리기도 하고, 매매가격 하락을 떠 받쳐주는 버팀목 역할을 해주기 때문에 전세가 무너질 경우 주택시장의 혼란은 가늠하기조차 어렵다.
전세는 세입자가 집주인에게 해주는 무이자 대출이다.
내가 친구에게 2년간 돈 빌려준다고 생각해보자. 돈 빌려주면 이자를 받아야 하는데 친구가 이자 대신 자신이 보유한 빈 집에 들어와 살면 안 되겠냐고 한다. 집주인에게 돈 빌려주고 집주인 빈집에 들어가 사는 것이 전세다.
2년 후 친구가 돈을 갚으면 나가면 되지만 친구가 돈을 갚지 않으면 어떻게 해야 할까? 당연히 받아야 하는 돈을 못 받는 순간 매우 복잡한 상황이 전개된다. 친구에게 독촉하고 내용증명 보내고 소송을 통해 가압류 걸고 마지막 수단으로 경매 넘길 것이다.
경매로 넘긴다고 해서 다 해결되는 것은 아니다. 경매에서 감정가격 대비 얼마에 낙찰이 될 것인지, 가압류 이전 설정된 다른 권리관계가 있는지에 따라 내가 받아야 할 돈을 온전히 받지 못할 수도 있고, 아예 못 받을 수도 있다.
친구 집이 1억원에 낙찰되었는데 선순위 근저당이 1억원 설정되어 있다면 내가 가져갈 수 있는 돈은 한 푼도 없다. 더군다나 전세는 사람과 사람이 계약하는 채권(債權)계약으로 은행에서 돈 빌려주고 등기부등본에 설정하는 근저당인 물권(物權)보다 약해서 대항력(전입신고+물건인도/이사)과 확정일자를 갖추지 못하면 내가 전입신고 한 날짜보다 늦게 설정된 근저당한테도 경매배당 순위에서 밀린다.
그리고 경매낙찰대금에서 미납 국세(종부세 등), 선순위 채권(근저당 등)이 먼저 가져가고 남은 금액만 세입자에게 배당된다는 점을 기억해야 한다.
내 전세금은 다음에 들어올 세입자가 내 전세금 이상을 지불하고 들어오지 않으면 사실상 받기가 어려운 만큼 전세가격 하락가능성을 항상 염두에 두고 우리 각 개인들은 각자 내 전세금 내가 지킨다는 마음으로 전세계약부터 제대로 된 대응을 해야 한다.
전세금 못 받으면 소송을 통해 강제경매 넘겨 남은 배당을 받는 것이 마지막 방법이 만큼 우리는 내 전세집이 경매 넘어갈 경우 얼마 정도 낙찰이 될 것이며, 낙찰대금 중 나보다 먼저 가지고 갈 사람이 누구이고 얼마나 되는지를 체크해야 한다.
통상 집값 시세의 70%수준에서 낙찰되는 경우가 많기에 세금체납액과 선순위대출액, 내 전세금을 모두 합쳐서 집값의 70%가 넘지 않아야 한다. 이걸 확인하려면 내 전세집의 시세를 정확히 파악해야 할 것이고, 더불어 집주인의 세금체납액과 선순위 채권액도 다 확인해야 한다.
세금체납은 4월부터 전세계약 기간 중에는 집주인 동의 없이도 열람 가능하며, 선순위 채권액은 등기부등본 열람을 통해 확인할 수 있다. 집은 마음에 드는데 대출이 너무 많다, 세금체납이 많다고 판단되면 가급적 다른 전세집을 알아보는 것이 좋겠고, 돈 아까워하지 말고 전세보증보험은 반드시 가입을 하자.
전세보증보험은 전세계약 잔금 전에 보증보험 회사에 먼저 가입유무를 확인한 후 가입이 어렵다고 하면 계약을 무효로 하는 것이 좋겠다. 전세계약 특약사항에 보증보험 가입이 불가 시 본 계약은 무효로 한다는 특약사항을 넣어두자.
전세는 입지, 학군, 역세권, 브랜드 다 필요 없다. 오직 내 전세금 계약만기 시 온전히 잘 돌려받는 것이 1순위라는 점을 명심하자.
글 김인만(김인만부동산경제연구소 소장, 유튜브 부다방TV)
김인만 소장은…
김인만부동산경제연구소 소장. 유튜브 부다방TV 운영.
부동산전문가포럼(주) 교수.
<나도 꼬마빌딩을 갖고 싶다>, <아파트 투자는 타이밍이다> 저자
