부동산 시장의 침체와 함께 수면 위로 떠올라 전국적으로 우려를 야기했던 ‘전세 사기’. 소위 ‘빌라왕’이라고 불릴 정도로 적게는 수십 채에서 많게는 수천 채를 가지고 있던 이 사람들은 어떻게 해서 범법자가 된 것일까. 그리고 우리는 사기가 판치는 곳에서 살아남기 위해 무엇을 알고 있어야 할까.
기본만 잘 숙지하더라도 평생 소중히 모아온 내 재산을 지킬 수 있는데, 이번 사태를 통해 관련 법령이 개정되어 보다 쉽게 사기를 피할 수 있는 길이 열렸다.
◆ 전세 사기의 유형
▪ 깡통전세 : 시세보다 과한 전세금으로 임차를 맞추는 경우
▪ 선순위 권리 : 임차인 몰래 선순위로 근저당 등을 설정하는 경우
▪ 신탁사기 : 신탁등기로 인해 권리 제한사항을 확인하지 못하고 계약을 체결하는 경우
▪ 이중계약 : 대리인 또는 기존 임차인이 임대인의 의도와 다르게 계약을 체결하고 그 사실을 숨기는 경우
▪ 중복계약 : 비슷한 시기에 중복으로 계약을 체결하여 전세금을 이중으로 수령하는 경우
◆ 세금으로 인해 전세 사기가 발생하는 이유
전세 등 임대차계약을 체결하는 경우 3가지 요건(입주/전입신고/확정일자)을 모두 갖춰야 우선변제권과 대항력이 생기게 되는데, 임대인이 체납한 세금의 ‘법정기일’이 임차인 대항력보다 빠른 경우 경매가 개시되더라도 우선순위에서 밀리게 된다.(당해세 우선의 원칙)
즉, 세입자는 입주 전 임대인의 세금 체납 여부를 조회해서 대항력 발생일 이전까지 체납한 세금이 있는지를 확인해야 하는데, 현실적으로 어려운 점이 많았기 때문에 이를 악용하는 사례가 빈번했다.
◆ 임대인 체납세금 조회
이러한 병폐를 개선하고자 ‘빌라왕’ 사건 이후로 법이 개정되었고, 4월 3일부터는 더욱 간편하게 임대인의 체납세금 유무를 조회할 수 있게 되었다.
또한 임차인의 대항력 생성 일자가 당해세 등의 세금 법정기일보다 빠른 경우 임차인의 보증금이 선순위가 되도록 국세기본법 및 국세징수법이 개정되어 지금과 같은 억울한 상황을 줄이고자 개선되었다. (지방세는 개정 전)
◆ 체납세금 조회 방법
▪ 신청 시기 ; 임대차계약 전(동의 필요)/후(동의 불필요) 모두 가능
▪ 신청 장소 : 전국 세무서
▪ 임대인 동의 : 임대차 계약 전 열람시에만 동의 필요
▪ 임대인 통보 : 동의 없이 열람한 경우 임대인에게 열람 사실 통보
▪ 필요서류 : 신청서, 임대차계약서, 임대인 및 신청인 신분증 사본
글 김대영(아토 택스 컨설팅 대표세무사)
김대영 세무사는…
아토 택스 컨설팅 대표세무사.
공인중개사와 AFPK 자격을 함께 보유하였으며,
부동산 절세 컨설팅 및 프랜차이즈, 온라인 커머스 업종을 전문으로 다루고 있다.
