금리 인상 후폭풍으로 올해 1월까지 집값 급락이 이어진 이래 2~4월 3개월 연속 0.8%대 하락세가 지속된 것으로 나타났다. 가격 하락과 대출 규제 완화 등 정책으로 거래량이 늘면서 매수 심리가 조금씩 회복되고 있지만, 주택경기의 본격적인 회복으로 판단하긴 이르다는 분석이다.
16일 KB금융지주 경영연구소의 이달 부동산시장 리뷰 보고서를 보면 4월 전국 주택매매가격은 전달 대비 0.8% 내려 3개월 연속 유사한 하락 폭을 유지했다. 올해 주택매매가격은 규제 완화와 매수심리 회복에도 불구하고 회복세가 여전, 1월 1.3% 급락한 이래 2월 0.79%, 3월 0.83%, 4월 0.78% 하락한 것이다.
다만 시세총액 상위 50개 아파트 가격은 작년 6월 고점 대비 약 12% 떨어진 뒤 최근 들어 하락 폭이 크게 둔화했다. 이들 아파트의 4월 가격 하락률은 0.04%에 그쳤다. KB부동산은 시세총액 상위 50개 아파트를 묶은 KB선도아파트50을 매월 발표하는데, 4월 기준 서울 46개, 부산 3개, 경기 3개 단지가 분류돼 있다.
최근 일부 단지를 중심으로 가격이 다시 큰 폭으로 반등하면서 집값이 하락을 끝내고 상승 전환하는 것 아니냐는 관측이 제기된 건 바로 이 때문으로 풀이된다. 실제로 KB부동산 집계 기준 시세총액 1위 헬리오시티는 전용 84㎡가 1월 16억3000만원까지 떨어진 뒤 2~3월 17억~18억원대에 거래됐는데, 4월부터는 19억원 선까지 올라왔다.
반면, 경기(-1.23%)와 인천(-1.01%), 대구(1.07%)는 여전히 1% 이상 하락했다. 특히 대구는 하락폭이 전달보다 늘면서 석 달 연속 하락폭이 소폭 확대되는 움직임을 보였다. 부산과 대전도 4월 주택매매가격이 각 0.84%, 0.94% 떨어져 하락세가 심화했다.
서울의 4월 주택매매가격은 하락 폭이 둔화하긴 했지만 0.55% 떨어졌고, 세종은 0.65% 내려 전달보다 더 떨어졌다.
주택매매거래량은 올해 3월 기준 5만2333건(수도권 2만2722건·지방 2만9611건)에 달해, 지난해 6월 이후 처음으로 5만 건대를 회복했다.
다만 유형별 거래량을 보면 전년 동기 대비 아파트만 유일하게 매매거래가 증가했다. 전체 거래에서 아파트가 차지하는 비중은 지난해 8월 54.9%까지 낮아졌지만, 올해 2월부터는 70%를 상회하면서 '아파트 선호 집중' 현상이 계속되고 있다.
이 같은 아파트 선호·주택매매거래 증가 속 미분양은 1년 만에 감소한 것으로 나타났다. 분양 물량이 4월의 경우 약 1만2000채로 지난해 월 평균 대비 60% 감소하는 등 줄어든 탓도 있지만, 청약 경쟁률이 평균 7대 1을 기록해 작년 7월 이후 가장 높은 경쟁률을 보이는 등 분양 시장이 살아난 모습을 보이는 것이다. 이에 3월 미분양아파트는 7만2104채로, 전월 대비 약 3000채 줄었다.
다만 보고서는 "지역별로 청약 경쟁률 편차는 뚜렷한 편"이라고 지적했다. 4월 지역별 청약경쟁률을 보면 서울은 38.9대 1을 보인 반면, 인천은 0.3대 1로 양극화가 뚜렷했다. 경기도 4.6대 1, 부산 4.4대 1, 광주 2.6대 1로 전국 평균 경쟁률보다 낮았다.
보고서는 그러면서 "정부정책과 금리안정의 영향으로 올해 2월 이후 빠르게 증가하면서 예년 수준을 회복했지만 본격적인 주택경기 회복으로 판단하기는 이른 상황"이라고 전했다.
주택전세가격도 매매가격과 같은 흐름을 보였다. 4월 주택전세가격은 0.7% 내려 4개월 연속 하락 폭이 둔화됐지만, 전세격과 매매가격의 동반 하락세가 지속되면서 '역전세'와 '깡통전세' 이슈는 지속될 수 있다고 보고서는 우려했다.
전국 기준 전세가는 고점 대비 약 12% 하락하고 인천의 경우 고점 대비 17.3% 급락했는데, 하락세가 지속될 경우 역전세가 대거 발생할 수 있다는 것이다. 또 연립주택을 중심으로 많은 지역에서 매매가 대비 전세가 비율이 70%를 상회하고 비수도권 일부 지역을 중심으로는 아파트의 매매대비전세비율도 높아 깡통전세 우려도 존재한다. 통상 전세가율 80%부터는 깡통전세로 분류한다.
가격하락과 함께 정부 정책에 힘입어 매수심리는 회복세를 보이고 있지만 아직은 조심스럽다. 보고서는 "연초 이후 기준금리 동결, 대출 규제 완화, 특별보금자리론 등으로 매수부담이 전보다 완화하면서 매수심리는 '완만한' 회복세를 보이고 있다"고 전했다.
2021년 세자릿수를 지켰던 KB부동산매매전망지수는 2022년 12월 58.3까지 떨어진 뒤 4개월 연속 상승해 4월 85까지 올랐다. 이 지수는 0~200 범위 이내로, 100을 초과할수록 상승 비중이 높다는 의미다.
3월부터 은행권 주택담보대출은 주택거래량 회복과 주담대 신규금리 하락으로 전월 대비 2조3000억원 증가, 순증 전환했다. 같은 달 주담대 신규 대출금리도 4.40%로 전월 대비 0.16%포인트(p) 하락하는 등 영향 탓이다.
다만 2월 은행권 주택담보대출 연체율은 0.20%로 2020년 5월 이후 최고치를 보이고 있다. 보고서는 "경기 부진 영향으로 소상공인과 취약가구 등을 중심으로 원리금상환 부담이 지속될 수 있다"고 부연했다.
한편 상업용 부동산 시장의 경우 1분기 오피스 거래규모가 약 1조원으로 작년 1분기와 비교해 58% 감소한 것으로 나타났다. 직전분기 거래량의 80% 이상을 점유한 리츠 자산편입목적 매매거래가 1분기 실종되면서 거래량이 급감한 탓으로 분석됐다.
다만 작년부터 매각을 추진한 판교 알파돔과 광화문 콘코디언 매각이 지난달 성사되면서 그간 위축세를 보이던 오피스 시장에서 상급 오피스에 대한 투자수요는 확인한 만큼 회복 조짐이라고 보고서는 전망했다.
[Queen 김정현 기자]
