김종율 대표는 한국미니스톱 편의점 점포개발본부에서 직장생활을 시작했다. 이후 삼성테스코 홈플러스 점포건설, GS리테일 편의점사업부 점포개발, 위메프 카페사업부 점포개발 등에 몸담으며 상가와 토지 투자에 안목을 키웠다.
위메프 카페사업부 점포개발팀장을 끝으로 직장생활을 마무리한 뒤, 본격적으로 부동산 투자에 뛰어들었다. 부동산 투자에서 얻는 생생한 경험과 노하우를 바탕으로 건국대학교 부동산대학원, KBS 인재개발원, 국민은행 부동산팀·PB 사업팀 등에서 강의를 해왔다.
현재는 부동산 코칭 명문인 김종율아카데미를 운영하며 투자 노하우를 전수하고 있다. 아카데미 운영과 부동산 투자로 바쁜 그를 강남역 인근에 있는 김종율아카데미에서 만났다.
강의와 함께 임장도 많이 다니실 것 같습니다. 최근 임장을 다녀온 곳은 어딘가요?
양주시 광적면, 파주시 월롱면, 김포시나 안성시 일대도 다녀왔습니다. 철도는 도시개발사업, 도로는 물류나 공장 등 호재가 있어 찾아다닙니다. 많은 투자자분들이 관심 갖는 안성시나 용인시 등도 눈여겨보고 있습니다.
임장 결과는 어땠습니까?
양주시 광적면은 수도권이지만 노후지역이고 비인기지역입니다. 하지만 제2외곽고속도로 IC가 들어서고, 서울 동부간선도로와도 이어집니다. 고속도로 IC가 두 개나 생기니까 물류센터나 공장이 들어설 가능성이 높죠. 파주시 연다산동도 마찬가지로 관심가질만한 곳이고요.
처음 토지 투자에 관심을 갖게 된 배경이 궁금합니다.
2002년 점포 개발을 시작하고, 2003년부터 토지와 경매 관련 공부를 했습니다. 빨리 부동산 공부를 시작한 편이죠. 2005년쯤엔 동탄에 아파트를 분양 받았고, 거기서 얻은 목돈으로 투자를 계속했습니다. 그러니까 공부는 20년, 투자는 19년차입니다. 해보니까 토지가 아파트보다 훨씬 매력적이었습니다.
어떤 매력이 있나요?
아파트보다 투자 수익이 큰 경우가 많기 때문이죠. 투자 기간도 생각보다 짧고요. 농업진흥구역 해제 등 개발 마지막 단계, 착공과 입주 언저리에 해제가 이루어지는 경우가 많습니다. 대표적인 사례 하나를 소개해볼까요. 수도권 신도시 앞에 생산녹지지역에 투자한 건데, 수요가 많아서 유명 브랜드가 입점했습니다. 위치가 좋아서 현재 일매출 1억원이 나오고, 월세만 3억원이 나옵니다. 2019년에 땅만 40억원에 산 건데, 2022년 100억원에 팔았습니다.
투자자들이 부동산을 꺼리는 가장 큰 이유가 환금성입니다. 아파트는 그나마 났지만, 토지 투자는 환금성이 떨어진다는 인식이 있습니다. 어떻게 생각하십니까?
토지는 사서 10년쯤 가져가는 거라고 생각하는데, 전혀 그렇지 않습니다. 언제 토지에 대한 수요가 많아지는지를 생각하면, 투자 기간을 충분히 줄일 수 있습니다. 투자 기간 3년을 이야기한 게 그런 이유 때문입니다. 호재가 실현되기 직전 3~4년 전에 호재에 부합하는 땅을 사는 거죠. 그러면 3년이면 충분히 팔고 나올 수 있습니다.
개발제한구역에 무자본 투자해 11억원 매매차익 남겨
김 대표는 이어 투자에 성공한 사례 몇 가지를 소개했다. 첫 번째는 개발제한구역 투자 사례다. 부동산 투자 전문가들 중에는 개발제한구역 투자를 꺼리는 이들이 의외로 많다. 전체 개발제한구역 가운데 개발제한이 해제된 비율이 극히 낮으니, 운이 아주 좋지 않는 한 성공 확률이 그만큼 낮다는 게 이유다.
그러나 김 대표의 생각은 다르다. 그가 개발제한구역에 투자하는 경우는 두 가지다. 첫째 개발 계획인 있는 곳. 둘째는 개발제한이 해제되지 않더라도 인근의 배후 수요가 늘어남에 따라 가격상승이 예상되는 곳이다.
구체적인 사례가 경기도 수원시 당수동 개발제한구역 내 단독주택 경매 물건 투자다. 당시는 당수1지구 개발사업에 따른 보상으로 개발 기대감이 커지고 있었다. 해당 물건은 개발제한구역 지정 이전부터 지목이 대인 토지여서 근린생활시설 신축이나 증축이 가능해 당수지구 입주 후 가격이 오를 거라고 예상했다.
2017년 10월, 그는 토지 약 322평, 건물 101평인 단독주택과 창고를 감정가의 81%인 7억6000만원(토지 기준 평당 236만원)에 낙찰 받았다. 낙찰금 중 7억원은 대출을 받았다. 그리고 주택을 임대해 보증금 1억3000만원을 받고, 창고를 임대해 월세 약 90만원을 받고 있다. 대출과 보증금을 통해 실투자금 없이 투자를 매듭지은 것이다. 흔히 말하는 ‘무피’ 투자다.
결과는 어떨까? 지난해 말 한국토지주택공사 경기지역본부는 해당 부동산에 ‘토지 총 17억7000만원(평당 548만원), 주택과 창고 등 건축물은 총 1억3400만원의 보상금을 책정했다. 보상금만 19억원이 넘는다. 초기 투자금 0원인 개발제한구역 물건에서 양도차액만 11억원이 나온 것이다.
최근 사례도 눈여겨볼만하다. 2018년 경매로 나온 파주시 월롱면 도내리 자동차공장(계획관리지역이며 수도권정비계획법상 성장관리권역)이다. 해당 물건은 아카데미 회원이 약 9억원에 낙찰 받았다. 공장을 담보로 대출을 받은 덕에 실투자금은 1억5000만원 정도였다.
당시는 서울-문산 고속도로 공사가 한창이었다. 뿐만 아니라 제2외곽순환고속도로가 착공을 앞두고 있었고, 자동차공장 바로 앞에 IC가 들어설 예정이었다. 현재 서울-문산 고속도로는 개통을 했고, 약속대로 자동차공장 서쪽에 월롱IC가 들어섰다.
그 덕에 현재 자동차공장의 토지 시세는 평당 500만원은 족히 된다고 한다. 지금 팔아도 10억원 이상의 매매차익이 생기는 셈이다. 낙찰 후 공장은 보증금 4000만원에 월 350만원에 임대했으니, 월세만으로도 대출 이자를 갚고도 남는다.
‘나는 집 대신 땅에 투자한다’에는 이밖에도 개발제한구역 투자의 정석, 취락지구 투자로 돈 벌기, 수용지 보상 투자로 수익내는 법 등 다양한 투자 사례들이 소개되어 있다.
말씀하신 성공 사례만 보면 모든 투자자들이 토지시장에 뛰어들 것 같습니다. 반대로, 실패 사례도 있을 텐데요.
공부만 열심히 하면 그런 경우는 거의 없습니다. 한번은 수요 보상을 노리고 투자한 사례가 있었는데, 보상금이 예상보다 적었습니다. 보상금이 적어서 법원에 이의제기를 신청했죠. 잔금은 내지 않고 경매취하를 한 거죠. 그때도 변호사 비용이 많이 들었을 뿐, 크게 손해를 보지는 않았습니다.
경매로 부동산을 매입한 사례가 많이 보입니다. 주거용 부동산 전문가들 중에는 올 하반기 경매물건이 많이 나올 거라는 분들이 있던데요, 토지시장은 어떻게 예상하십니까?
요즘처럼 경제가 어려울 때는 토지 경매가 정말 투자하기 좋은 곳입니다. 경매 투자자들은 80% 가격에 사서 95%에 판다는 생각으로 투자를 합니다. 저는 생각이 다릅니다. 토지는 지금 사서 3년 뒤에 파는 시장입니다. 지금 시세가 아니라 3년 후의 시세가 중요한 거죠. 호재가 실현될 때를 고려하고 경매에 나서면, 감정가보다 훨씬 비싼 가격에 매각할 확률이 높습니다.
그럼에도 투자를 망설이는 분들이 많습니다. 가장 큰 이유는 뭘까요?
실투자금에 대한 두려움 때문이죠. 그러나 도시개발사업과 경매를 이해하면 소액투자도 가능한 곳이 토지 투자입니다. 일반적으로 소액투자하면 알박기를 생각하는데, 그렇지는 않습니다.
부동산 투자의 핵심 키워드로 ‘공업지역’과 ‘도로가 개통될 지역’을 꼽았습니다. 특히 수도권의 ‘공업지역’과 ‘고속도로 IC 개통이 예정된 곳’을 눈여겨보라고 했습니다. 구체적으로 어디를 이야기하는지 말씀해주실 수 있나요? 대표님께서 현재 가장 ‘째려보는 곳(노리는 곳)’을 말씀해주셔도 좋습니다.
양주시 광적면, 김포시 통진읍, 화성시 서부지역 공장들을 눈여겨볼만합니다. 김포시 통진읍은 주변에 도로 호재가 있습니다. 강화에서 계양으로 들어가는 도로도 개통 예정이고요. 외곽인데도 IC가 두 개나 들어섭니다. 뿐만 아니라 통진읍에서 동쪽인 서울쪽으로 보면 도시개발사업도 활발해서, 녹지지역에 대한 수요가 많아질 겁니다. 특히 윤석열 정부에서 계획하고 있는 콤팩트 시티를 눈여겨볼 필요가 있습니다. 녹지지역에 대한 수요가 많아질 수밖에 없거든요. 화성시 서부지역은, 화성시가 최근 이 지역을 1년간 개발행위허가제한지역으로 묶었습니다. 신규 공장 허가 받기가 어려워진 거죠. 이 지역은 고속도로 개통도 이어져서 교통상 호재들이 많습니다. 도로와 철도가 새로 들어서고, 신축 인허가 규제를 받으니까 공장 수요가 많아질 수밖에 없죠. 짧으면 3년, 철도 호재까지 보면 더 길게 투자해도 괜찮은 곳입니다. 특히 공장은 월세가 나오기 때문에 큰 부담 없이 투자할 수 있습니다.
개발 자료는 어떻게 조사하십니까?
한 달에 2번씩 지방의 개발계획, 뉴스 등을 리서치합니다. 지역전문지 등에 개발 호재와 관련한 기사들이 많이 나오거든요. 그걸 바탕으로 세부적인 조사를 시작합니다.
토지투자를 고민하는 투자자들께 당부의 말 부탁드립니다.
일단 단기간에 돈을 벌 수 있게 해주겠다거나, 강의를 제안하면서 공동 투자를 얘기하는 사람은 조심할 필요가 있습니다. 그런 분들은 컨설팅 수수료가 목적이라 그릇된 투자로 이어질 가능성이 높습니다. 하지만 토지는 자신이 실력만 갖추면 굉장히 투자하기 좋은 분야입니다. 대신 그렇게 되려면 1년은 잡고 호재 지역 답사하면서 공을 들일 필요가 있습니다.
신민섭 기자 사진제공 한경BP
