정현석 강사는 HSBC와 스탠다드 차타드, 현대차, KT 등에서 신사업개발과 마케팅을 담당하던 직장인이었다. 2019년 그는 20년 직장생활을 정리하고 부동산 전업투자자로 나섰다. 재개발·재건축 투자에 대한 확신이 삶의 전환점을 마련해준 것이다.
시작은 2010년 매수한 강동구 재건축아파트였다. 재건축아파트 조합원으로 활동하며 그는 정비사업의 모든 과정을 경험했다. 이를 계기로 재개발·재건축 투자에 뛰어든 그는 2019년 직장생활을 그만두고 부동산 투자에 올인하게 되었다.
부동산 투자와 함께 강사로도 활동하는 그는 북극성부동산재테크, 김종율 부동산아카데미 등에서 재개발·재건축 강의를 해왔다. ‘부동산 부자 노트’, ‘LOTTO 재개발’ 등 2권의 책을 내기도 한 그를 강동구 그라시움 인근 커피 전문점에서 만났다.
댁이 근처신가 봅니다.
“네. 처음 투자한 고덕 주공2단지가 여깁니다.(웃음) 당시엔 아파트 가격이 하도 올라서 지금으로 치면 ‘영끌’해서 산 거죠. 다른 데서 살다가 실거주 요건을 채우기 위해 들어왔습니다.”
고덕 주공아파트는 그때도 재건축아파트로 투자자들이 관심을 갖던 곳인데요. 얼마에 사신 건가요?
“13평을 5억3500만원에 샀습니다. 고덕 주공2차 매매가 중 두 번째로 높은 최고가였어요.(웃음) 재건축 후에 전용면적 84㎡ 아파트를 받았는데, 최고가 19억원까지 갔다가 13억원까지 떨어졌어요. 지금은 15억~17억원 선에서 거래되고 있고요.”
그때가 부동산에 처음 투자하신 건가요?
“그전엔 일산 주엽동에서 살았습니다. 그런데 직장이 여의도라 출퇴근이 힘들었어요. 서울에 입성해야겠다고 생각한 거죠. 그래서 1억5천만원 정도 수익을 내고 주엽동 아파트를 팔았어요. 그리고 얼마 안돼 리먼 사태가 터지면서 집값이 폭락했습니다. 기가 막힌 타이밍에 팔았다고, 자화자찬했죠.(웃음) 그런데 1년도 안돼 집값이 반등하더군요. 미국에서 금융위기가 터져도 서울 집값은 오른다는 걸 알았죠. 조급한 마음에도 서울에 내집마련을 하더라도 하락장에도 버틸 수 있는 곳을 고르자고 결심했습니다. 그게 재건축아파트였어요.”
실제로 그렇던가요?
“현실은 반대였어요. 하락장에서는 재개발·재건축이 가격이 더 떨어져요. 공부를 안했을 때라 그걸 몰랐던 거죠. 잠실 아파트에 전세를 살 때였는데, 영혼까지 끌어모아 고덕 주공아파트를 샀습니다. 그리곤 아내, 아이와 함께 남양주 호평동으로 갔습니다. 전세 1억원 정도예요. 당시 직장이 충무로였는데, 대중교통을 8번 갈아타며 출퇴근했습니다. 그렇게 2~3년을 다녔어요.”
투자한 재건축아파트 가격은 어땠습니까.
“떨어졌죠.(웃음) 제가 매수한 2010년부터 2014년까지 집값이 떨어졌어요. 아파트를 팔고 싶어도 제 돈을 더 내야할 정도로 집값이 떨어졌습니다. 매수한 가격에서 40% 가까이 빠졌거든요.”
힘든 시간이었겠네요.
“그나마 다행스러운 건, 조합설립인가 직후에 매수했다는 점입니다. 그 덕에 재건축 정비사업에 적극적으로 참여할 수 있었습니다. 건축심의, 사업시행인가, 감정평가, 그리고 조합청산까지 모두를 경험했으니까요. 정비사업 전체를 온 몸으로 경험한 거죠. 그때 경험이 재개발·재건축을 공부하고 강의하는 데 큰 도움이 됐습니다.”
팔고 싶은 유혹도 있었을 텐데요.
“2014년 지나면서 가격이 오르기 시작했어요. 이듬해 되니까 공인중개사한테 ‘팔 생각 없냐?’고 전화가 왔어요. 원금에 살 사람이 나타났다는 거예요. 정말 기뻤습니다. 이자 비용 등을 감안하면 손실이지만, 4~5년 어려움을 겪다보니까 그런 건 눈에 들어오지도 않더라고요. 호평동에 그대로 살 때였어요.”
그래서 어떻게 했습니까.
“공인중개사 사무실에 갔죠. 한쪽에선 계약서를 쓰는 분도 계셨고요. 중개사 대표님은 ‘그동안 고생했으니까 팔라’고 하셨어요. 일단 생각해보겠다고 하고 집으로 오는 길이었어요. 운전해서 가는데 오른쪽에 강동구 롯데캐슬 대단지 아파트가 보이는 거예요. 그때는 신축 아파트였어요. 가격이 궁금해서 중개사에 가서 물어보니 전용면적 59㎡가 5억3천만~5억4천만원한대요. 강동 롯데캐슬은 이미 지은 아파트지만, 고덕 주공은 새로 지을 아파트고 전철도 들어와 환경은 더 좋잖아요.”
거기서 마음을 바꾸셨군요.
“고덕 주공아파트를 허물고 신축 아파트가 들어서면 얼마나 할까 하는 궁금증이 생겼어요. 1년 가까이 그 연구에 몰두했어요. 재개발·재건축에 대한 개념을 정리하고, 나름의 로직을 만든 거죠. 그게 보상마진입니다.”
재개발·재건축 투자를 설명할 때 일반적으로 안전마진을 얘기하는데요.
“저는 ‘재개발·재건축은 안전하지 않다’고 생각하기 때문에 안전마진을 얘기하는 게 어불성설이라고 봐요. 재개발·재건축은 주택정비사업입니다. 투자가 아니라, 사업으로 접근하는 게 맞죠. 사업이니까 당연히 리스크가 따릅니다. 구역해제, 조합장 배임·횡령 등과 같은 위험 요소가 있습니다.”
보상마진에 대한 설명을 부탁드립니다.
“재개발·재건축은 기본적으로 시간이 필요합니다. 투자를 할 때는 당연히 시간과 사업 리스크 등에 대한 프리미엄을 함께 고려해야 합니다. 보상마진은 그걸 고려한 건데, 크게 6가지로 구성돼 있습니다. 기본 마진, 연식 마진, 입지 마진, 세대수 마진, 브랜드 마진, 기타 마진 등입니다. 기본 마진은 신축아파트 가격에서 총 매매가를 뺀 겁니다. 흔히 말하는 안전마진이죠. 여기에 물가상승률, 입지, 세대수, 아파트 브랜드 가치 등을 포함한 게 보상마진입니다. 이걸 종합적으로 고려해 투자 가치를 판단하는 겁니다.”
보상마진 개념을 만들고 본격적으로 재개발·재건축에 뛰어든 건가요?
“그런 셈이죠. 보상마진이라는 개념을 놓고 보니까, 재개발·재건축이 모두 돈으로 보였습니다. 다른 정비사업장에도 대입해보니까 투자 여건이 좋은 곳이 많았고요. 기준수익률은 투자 시점에 따라 다릅니다. 재개발·재건축은 사업 진행 정도에 따라 리스크와 마진이 함께 줄어드니까요. 예를 들어 관리처분인가는 수익률 50% 이상. 사업시행인가는 70~80%, 조합설립인가 100% 이상의 보상마진이 있어야 투자를 합니다.”
주식도 마찬가지지만, 투자로 힘든 시기를 보낸 투자자들은 투자를 포기하는 경우가 많습니다.
“그게 일반적이긴 합니다. 부동산도 마찬가지고요. 다행히 전 그러지 않았고, 그 덕에 투자금 대비 250% 이상의 기대수익을 거둘 수 있었습니다.”
이후 투자처가 궁금합니다.
“여러 곳이 있습니다. 은평구 갈현지구에 투자한 건 지금도 갖고 있습니다. 실투자금 1억6천만원 정도 들었는데, 지금은 7억원 정도 합니다. 2017년에는 성남 신흥2구역 입주권을 1억1천만원에 사서 6개월만에 1억4천만원에 팔았습니다. 다시 2억원이 안되는 돈을 성수전략정비구역에 투자해 지금도 거기 대의원으로 있습니다.”
성수전략정비구역은 대한민국에서 관심을 많이 받는 곳 중 하나인데요.
“한남뉴타운과 함께요.(웃음). 매매가 6억원에 대지지분 9.5평짜리 빌라를 샀습니다. 여유자금에 대출을 받아 들어갔는데, 보증금 5천만원에 월세 45만원을 받고 있습니다. 현재 12억원 정도 하니까 투자금 대비 수익률은 굉장히 좋은 거죠.”
지방 재개발·재건축은 어떻습니까.
“2019년부터 지방 재개발·재건축에 투자를 했습니다. 서울 부동산 가격이 많이 올라 지방으로 간 거죠. 울산, 전주, 청주, 부산 등으로 임장을 많이 다녔습니다. 몇 군데 투자도 하고요. 그러다 2021년 오세훈 서울특별시장이 당선되면서 서울로 다시 눈을 돌렸습니다.”
특별한 계기가 있었나요?
“정비사업만 보면 자치단체장이 어느 당 소속이냐에 따라 시장의 부침이 있게 마련입니다. 기대대로 2021년 5월, 오 시장은 ‘서울시 6대 재개발 규제 완화’를 발표했습니다. 그중 하나가 ‘신속 통합 기획’입니다. 신속 통합 기획은 정비계획 수립단계에서 서울시가 공공성과 사업성의 균형을 이룬 가이드라인을 제시하고, 신속한 사업추진을 지원하는 공공지원계획입니다.”
조금 더 부연해주시겠습니까.
“예전에는 기본계획 수립부터 정비구역 지정까지 5년이 걸렸습니다. 그런데 ‘신속 통합 기획’으로 2년으로 기간이 준 겁니다. 실제로 그렇게 되고 있고요. 2021년 12월 28일, 21군데 1차 후보지를 발표했고, 2022년 12월 30일 2차 후보지 25군데를 추가 발표했습니다.”
그때 서울시 재개발로 눈을 돌리신 거군요.
“2022년 1월부터 1차 후보지 21군데 중 15군데 임장을 다녔습니다. 그때마다 자치구 개발 담당자와 인터뷰를 했고요. 정비사업은 인허가권자가 어떤 자세를 취하고 있느냐가 굉장히 중요하거든요. 그걸 확인하기 위해 인터뷰를 했는데, ‘이건 될 거 같다’는 확신이 들더군요. 그뒤 4월부터 7월까지 가능성이 높은 곳에 빌라 한 채씩을 샀죠. 평균 갭투자액은 5천만원 내외였습니다.”
결과는 어땠습니까.
“투자한 3곳 중 2개는 신속 통합 기획에 포함됐습니다. 나머지 한 곳은 자치구는 통과했으니까, 두고 봐야죠.”
개발 호재가 생기면 사기꾼도 몰리게 마련입니다.
“업계에선 그들을 ‘화가’라 부릅니다. 재개발과 무관한 지역에 들어가 분위기를 띄워 시세를 올린 뒤 되팔고 사라지는 거죠. 구역 내에 재개발 관련 플랜카드를 내걸고, 깔세로 얻은 1층에 가칭 재개발준비위원회를 만듭니다. 필요에 따라 공인중개사 3~4곳과 함께 작업을 하기도 합니다. 중개사 사무실에 지도도 걸어 놓고, 유튜브나 블로그에 콘텐츠도 올립니다. 사람들을 현혹시키는 거죠. 그렇게 가격이 오르면 이전에 매집했던 걸 다 팔고 사라지는 거죠.”
그 정도면 걸려들지 않는 사람들이 없겠습니다.
“핵심은 재개발 추진 세력이 ‘화가’들인지, 진짜 주민인지 알아내는 겁니다. 문제는 화가들이 작업한 곳은 다시 오르기 어렵다는 점입니다. 그래서 지역 개발 담당자도 만나보고, 준비위원회 사람들도 만나봐야 하는 거죠.”
매도시점은 어떻게 정하십니까?
“투자할 때 단타로 할지, 중장기 투자를 할지 정합니다. 지금은 4~5년, 중장기 투자처만 갖고 있습니다.”
2019년 회사를 그만두고 전업투자자로 나섰습니다. 현재 수입은 어느 정도입니까.
“강의와 투자, 임대를 통한 수입이 대부분입니다. 그밖에 인세 수입, 개인 상담료 등도 있고요. 20년 가까이 회사를 다녔으니까, 직장생활을 그만둔다는 게 쉬운 결정은 아니었습니다. 그럼에도 불구하고, 지금 생활에 굉장히 만족합니다. 예를 들어 연봉이 1억원이었다면, 저는 1년을 1억원을 주고 샀다고 생각합니다. 그러니까 시간이 허투루 보낼 수가 없습니다. 1분 1초를 쪼개가면서 썼어요. 그 덕에 빨리 자리를 잡았는지도 모릅니다. 주식, 가상화폐, 금 투자도 해봤지만 저한테는 부동산이 가장 맞는 거 같습니다.
재개발·재건축 투자는 기본적으로 시장의 미래가 밝다는 전제하에 가능한 것 아닌가요.
“저는 기본적으로 시장 전체를 전망하는 투자자는 아닙니다. 보상마진 자체로 보면 마진이 줄 뿐이지, 적자를 보지는 않으니까요. 지금은 워낙 공사비가 올라서 이미 지어진 신축 아파트도 나쁘지 않습니다. 고덕 그라시움 지을 때 평당 공사비가 400만원이었는데, 지금은 평당 7백만원이 듭니다.”
재개발·재건축이 좋은 투자처가 될 수 있다는 말씀이시네요.
“재건축아파트는 가격이 너무 올라 일반인들이 투자하긴 어렵습니다. 그렇다면 재개발이 좋은 대안일 수 있습니다. 집 한 채 가진 사람이 C급지 아파트 팔아서 B급지, A급지 아파트로 갈아타기는 현실적으로 불가능합니다. 재개발은 불가능을 가능으로 바꿀 수 있는 좋은 대안입니다. 재개발의 매력이죠. 그런데 재개발은 주거환경개선 사업입니다. 사업이다 보니 당연히 리스크가 수반됩니다. 사업 리스크를 줄이기 위해 공부가 필요한 거고요.”
신민섭 기자 사진제공 정현석
