올해 공시가격 하락, 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금 반환보증(전세보증) 가입 기준 강화 등으로 서울시 내 연립·다세대 전세가율(전세가격 대비 매매가격)이 1분기 만에 6%p 이상 하락한 것으로 나타났다.
24일 서울시의 전월세 정보몽땅에 따르면 지난달 기준 서울시 내 연립·다세대 주택의 전세가율은 70.7%(종로구 집계 제외)로 나타났다. 최근 3개월간 서울시에서 신규 거래된 연립·다세대 주택의 전세가를 기준으로 계산된 값이다.
이는 지난 3월 기준 76.8%에서 1분기 만에 6.1%p 하락한 값이다. 전세가율은 △1월 78.0% △2월 △77.8% △3월 76.8% △4월 74.2% △5월 73.3% △6월 70.7% 등 하락세다.
특히 5월부터 강화된 전세보증 가입 기준 강화와 하락한 공시가로 인해 전세가격이 급락하며 하락폭을 키운 것으로 풀이된다.
그중 가입 기준 강황의 경우 주택가격 산정시 공시가격의 반영률은 기존 150%에서 140%로, 전세가율은 100%에서 90%로 강화됐다. 실질적으로 보증금이 공시가격의 126%(140%의 90%) 이내여야 보증가입을 할 수 있다.
또 공시가격도 수도권 빌라의 경우 전년 대비 평균 약 6% 하락하며 낙폭을 더 키웠다.
이렇다 보니 기존 전세가를 유지해도 거래할 수 있는 매물들이 지난 5월부터 가격을 내려야 상황이 발생했다. 일례로 다주택 임대사업자 김씨의 경우 서울 강북구 수유동 한 빌라를 3억원에 전세를 내놨었는데 공시가가 2억900만원에서 1억9400만원으로 내려가 강화된 반환보증보험 기준에 맞추려면 최대 2억4444만원에 전세를 다시 내놔야 했다. 5556만원 만큼 이른바 '역전세'가 발생하는 것이다.
여기에 '전세사기' 이슈까지 덮치며 이른바 '전세 대란'이 벌어지기도 했다. 이에 정부가 세입자 보호조치를 목적으로 한 '보증금 차액에 대한 반환목적 대출'을 이달 말부터 1년간 한시적으로 대출규제를 완화에 나섰다.
전세가율이 하락하며 이른바 '깡통전세' 우려가 있는 자치구 수도 크게 줄었다. 통상 전세가율이 80%가 넘으면 '깡통전세'로 분류된다.
지난 3월 기준으로는 서울 내 25개 자치구 중 10곳이 전세가율이 80%가 넘었다. 영등포구 86.3%로 가장 높았고, 이어 △도봉구 85.2% △강북구 84.9% △성동구 84.1% △구로구 84% △광진구 83.4% △중구 82.9% △송파구 82.7% △강서구 81.4% △강동구 80.2% 등이 뒤를 이었다.
반면 6월 기준으로는 3곳만 80%를 넘었다. 서대문구가 95.1%로 가장 높았고, 노원구 90.8%, 강북구 81.1% 순이었다.
한편 서울 전체 아파트 전세가율은 6월 52.6%로 지난 3월 55.2% 대비 2.6%p 줄었다.
[Queen 김정현 기자]
