박민수 대표는 부동산 투자자들 사이에 이름보다 ‘제네시스박’으로 더 유명하다. 연세대에서 경영학을 전공한 그는 졸업 후 대기업을 다니며 부동산 투자를 병행했다. 세금에 관심을 갖게 된 것도 부동산 투자를 하면서다.
투자에 앞서 꼼꼼히 따져야 하는 것이 세금이다. 하지만 실제 세금을 살피는 투자자는 그리 많지 않다. 세법 자체가 어렵고 세무 비용 또한 만만치 않기 때문이다. 부동산 투자자도 마찬가지다.
박 대표는 세금을 어려워하는 부동산 투자자들에게 절세와 관련한 이야기를 블로그를 통해 알리기 시작했다. 어려운 전문 용어가 아니라 쉽게 풀어쓴 그의 세금 이야기는 투자자들의 주목을 받았고, 어느새 파워 블로거가 되었다.
투자자들의 응원에 힘입은 그는 직장을 그만두고 전업 투자자의 길로 들어섰다. 현재는 부동산 투자와 함께 개인 유튜브를 운영하며, 부동산 세금 전문가로 서울과 부산, 대구, 광주 등을 오가며 강의를 하고 있다.
‘대한민국 부동산 초보를 위한 아파트 투자의 정석’, ‘부동산 기사 그래서 어떻게 봐야 할까요?’, ‘부동산 절세 무작정 따라하기’ 등의 저자이기도 한 그를 잠실역 부근 오피스텔에서 만났다.
최근 세법이 개정됐습니다. 개정 세법의 핵심은 무엇입니까?
그간 정부는 ‘부동산 연착륙'을 강조해 왔는데, 개정 세법을 보면 부동산 시장이 이미 연착륙 했다고 판단한 듯합니다. 실제로 일부 지역 부동산 가격은 상승하고 있고요. 일부에서는 내년 총선을 의식한 것 아니냐는 의견도 있지만, 여기에 대해서는 시간이 좀더 필요할 듯 보입니다. 전반적으로는 기대했던 부동산 관련 세제는 거의 나오지 않았습니다. ’부동산 시장을 의식한 정책 숨고르기' 정도로 보면 될 거 같습니다.
개정 세법에 담긴 세무정책의 방향은 어떻다고 생각하세요?
큰 틀에서는 납세자 이해도 제고, 주택 개념 명확화 등 합리적인 방향으로 가고 있다고 생각합니다. 다만 2년 미만 단기 양도세율, 양도세 중과, 3주택 이상 일부 종부세 중과세율, 다주택자 취득세 중과, 주택임대사업자 제도개편 등 여전히 굵직한 주제들에 대해서는 전혀 논의가 되고 있지 않습니다. 적어도 2022년 말과 올 초 정부가 발표했던 사안에 대해서는 방향성이나 일정 등이 나와야 할 때입니다.
부동산 시장이 조금씩 살아나는 것 같습니다. 특히 분양권에 대한 관심이 높이지고 있는데요, 분양권과 관련해서 투자자들이 알아야 할 점은 어떤 것이 있을까요?
분양권은 주택은 아닙니다. 하지만 지난 정부에서 다주택자에 대한 규제를 강화하면서 주택수에 포함시켰죠. 이로 인해 과세체계가 복잡해졌어요. 2020년 8월 12일 이후 취득한 주택 분양권은 취득세 중과 주택수에 포함돼 취득세가 중과됩니다. 더불어 2021년 1월 1일 이후 취득한 주택 분양권은 다른 주택의 비과세 여부를 판단할 때 주택수에 포함된다는 점에 유의해야 합니다. 특히 주택수는 청약이나 대출, 취득세, 종부세, 양도세 등 모든 분야에서 제각각이라 주의할 필요가 있습니다. 예를 들어 미분양 분양권은 청약할 때 주택수에는 포함되지 않지만, 양도세 비과세 판단 시에는 포함될 수 있습니다. 때문에 사전에 확인할 필요가 있습니다.
투자 사연을 들어보면 세무와 관련해 몰라서, 혹은 작은 실수로 과도한 세금을 낸 사례가 많습니다. 안타까웠던 사연 몇 가지만 소개를 부탁드립니다.
방금 말씀드린 분양권과 관련한 사례인데, 분양권이 양도세 부과 주택수에 포함된다는 사실을 것을 모르고 투자한 분이 있습니다. 미분양 분양권은 청약에는 포함되지 않으니 양도세 관련해서도 당연히 빠질 거라 생각하신 거죠. 당연히 비과세일 거라 생각하고 기존 주택을 팔았는데 세무서에서 양도세 1억원을 부과한 거죠.
이런 경우 다른 해결책은 없나요?
아쉽게도 없습니다. 이미 계약을 하고 잔금까지 받은 후기 때문입니다. 두 번째 사례는 임대주택사업과 관련한 것입니다. 임대주택사업자들은 임대주택으로 등록을 하면 주택수에서 제외된다고 생각하는데, 그게 아니거든요. 그걸 잘못 계산해서 양도차익 10억원 중, 7억원을 세금으로 납부한 사례가 있습니다.
부동산 관련 세법이 너무 자주 바뀌면서 생긴 안타까운 사연 아닌가요?
그렇죠. 두 가지 경우 모두 1차적인 책임은 납세자에게 있지만, 세법이 워낙 자주 바뀌니까요. 잦은 세법 개정이 선의의 피해를 낳는 또다른 이유죠. 적어도 개정 세법에 대해 납세자들이 더 쉽게 이해하고 사전에 체크할 수 있는 제도적 장치가 보완돼야 합니다. 이번 개정 세법에서 나온 양도세 개관규정 신설, 알기 쉽게 바로 쓰기 등은 그 시작이라 할 수 있습니다. 제가 세금 관련 유튜브 채널을 운영하는 것도 그 일환이고요. 유튜브를 보고 피해를 안당했다는 투자자들을 보면 큰 보람을 느낍니다.
부동산 시장 침체기에는 부의 이전을 고민하는 분들도 많습니다. 상속, 증여와 관련해서도 다양한 사례를 접하셨겠습니다.
생전에 하면 증여, 사후에 하면 상속입니다. 가장 중요한 건 ‘미리미리’ 하는 것입니다. 무엇보다 증여재산공제를 받으면 세금을 내지 않고 일정 금액을 증여할 수 있는데, 그 기간이 10년입니다. 예를 들어 자녀가 태어나면 2천만원, 10년 후 다시 2천만원, 10년 후 성인이 되면 5천만원, 다시 10년이 지나면 5천만원까지 증여할 수 있습니다. 이대로 하면 자녀가 30세가 되면 1억4천만원까지 세금 없이 증여할 수 있습니다. 여기에 신설 예정인 혼인 증여재산공제를 활용하면 추가 증여 1억원도 가능해 2억4천만원까지 증여할 수 있습니다.
가급적 긴 시간을 두고 조금씩 물려주는 게 세금을 아끼는 방법이군요.
중요한 건 증여를 통해 자녀 명의로 자산을 취득한 후 그걸 불리는 겁니다. 이때는 부동산 보다 주식이 더 유리한 면이 있습니다. 부동산은 역전세나 보유세 등으로 추가 자금이 필요한 경우가 생기는데, 이때 증여세가 발생할 수도 있기 때문입니다. 경우에 따라 증여 한도액보다 조금 더 많은 금액을 넘겨서 소액이라도 증여세를 납부하는 게 필요할 수도 있습니다. 그 자체가 매우 좋은 ‘증여 사실 증거'가 되기 때문입니다.
좀더 구체적인 설명을 부탁드립니다.
증여 한도도 2천만원이면, 2천1백만원을 증여하는 거죠. 그럼 그 자체가 증여 사실의 좋은 증거가 되고 무엇보다 증여 시점에 대한 논란이 사라집니다. 이를 더 적극적으로 활용하면 증여세 과표 10% 구간인 1억원까지 증여가 가능합니다. 예를 들어 성년자녀라면 5천만원까지 증여 공제가 됩니다. 이때 5천만원이 아니라 1억5천만원을 증여하는 겁니다. 그러면 세금으로 1천만원을 내고 1억4천만원을 자녀에게 증여하게 됩니다. 이 자금을 어떻게 운용하느냐에 따라 효과는 더 커질 수 있고요.
직접 투자도 하신다고 들었습니다. 돈 버는 얘기는 언제 들어도 재밌는데, 1~2가지만 소개해주시겠습니까?
2014년에 처음 내집을 마련했는데 그게 가장 좋은 투자였습니다. 지금도 보유중인데 이를 통해 부동산 거래를 직접 경험해볼 수 있었고, 숫자가 아닌 자가 주택에서 오는 안정감, 가정의 평화, 나아가 부동산 투자에 대한 동기부여가 됐습니다.
내집마련을 하고 이듬해인 2015년도에 소액으로 부동산을 샀습니다. 두 번째 투자를 통해 ‘잃지 않는 투자’에 대해 이해하게 됐습니다. 부동산에 투자할 때는 몇 가지 기준이 있습니다. ‘감당 가능한 수준, 잘 아는 지역, 상대적으로 가격이 저렴한 가격 등이 그것입니다. 그 기준만 지키면 ’잃지 않는 투자‘가 가능하다고 봅니다.
평균 투자수익률은 어느 정도 됩니까?
투자수익률은 실제 매각을 해야 확정되는데, 지금까지 매도한 물건을 기준으로 할 때 평균 400% 정도입니다. 투자금이 워낙 작아서 수익률이 높게 보일 수도 있습니다. ‘수익률의 함정'인 셈이죠.(웃음) 2천만원 투자해서 평균 8천만원 이상 수익을 낸 셈이니까요. 이 또한 세전 금액임을 감안해주세요.
워런 버핏의 투자 원칙이 ‘첫째, 절대 돈을 잃지 마라, 두 번째, 첫 번째 원칙을 절대 잊지 마라’였다고 합니다. 박 대표님의 투자 원칙도 비슷하네요.
모든 투자가 그렇겠지만 ‘잃지 않는 투자'가 중요합니다. 저는 그 기준이 ‘가격'이라고 생각합니다. 가령 관심지역에 있는 부동산 가격이 평당 1천만원인데, 특정 물건이 평당 9백만원이라면 평당 1백만원의 이익을 취할 수 있겠죠. 물론 모든 경우가 그렇지는 않겠죠. 평당 9백만원이 저평가가 아니라 제대로 된 가격이고 평당 1천만원이 고평가된 것이라면, 장기적으로 손해를 보겠죠. 이런 일을 방지하기 위해서 여러 지역의 가격을 비교하고, 해당 지역의 ‘순서'를 알고 있어야 합니다. 조금 민감한 이야기일 수 있는데, 현재 입시에서 A(100명) → B(100명) → C(100명) 순서로 입시 선호도가 높은데, 본인이 250등이라면 어디를 지원해야 할까요? C를 지원하면 합격 가능성이 높지만, 잘하면 B로도 갈 수 있습니다. 부동산도 이런 순서를 알고 접근하면 실패 가능성이 훨씬 낮아집니다.
그럼, 급매나 경·공매 물건은 특별한 경우인가요?
이 순서를 뒤집을 수 있는 기회죠. 급매나 경·공매를 활용해 처음부터 낮은 가격에 매입할 수 있다면 매수단계부터 일정 수준의 이익을 확보할 수 있기에 ‘잃지 않는 투자'가 가능합니다. 부동산은 공부할 게 굉장히 많고 공부하면 할수록 그 자체가 수익으로 연결될 수 있어 정말 매력적인 시장입니다.
독자들을 위한 투자 조언을 부탁드립니다.
일부 지역의 부동산 가격이 반등하고 있지만 대세 상승까지는 무리라고 생각합니다. 투자 포지션(주로 주택수) 별로 워낙 다양하기에 모두 다룰 수는 없지만, 현 시점에서는 무리하지 말고 현금을 보유하고 있는 것이 중요하다고 생각합니다. 특히 일부 부동산을 매각할 때는 세후수익률을 최고로 올리는 전략이 가장 좋은데, 요즘처럼 시장이 안 좋을 때는 더욱 그렇습니다. 다시말해 1억원을 투자해서 1천만원 수익을 얻는 물건을 찾는 것보다, 절세를 통해 수익률을 올리는 것이 훨씬 중요하고 또 쉽습니다. 따라서 계약서 작성 전에 반드시 세무사와 상담하길 권합니다. 특히 비과세 등 절세 금액이 클수록 이점을 명심하길 바랍니다. 마지막으로 투자를 하는 것도 행복한 삶을 위한 하나의 과정입니다. 이 점을 잊지 말고 꾸준히, 그렇지만 조급하지 않게 투자하시길 바랍니다.
신민섭 기자 사진제공 박민수
