필자가 처음 집을 산 것은 1993년 여름이었다. 정확히 30년 전이다. 당시 필자의 나이는 35세였다. 미국에서 회계사로 사회생활한 지 7년만이었다.
부동산 중개인의 반대에도 내집마련에 나선 이유
내집을 마련하기 전, 결혼을 앞두고 뉴저지 지역의 부동산 중개소를 통해 월세를 알아보고 있었다. 어느 토요일, 중개업소로부터 여러 집을 소개받았지만 마음에 드는 집을 만날 수가 없었다. 결정을 하지 못하고 집으로 돌아오던 중, 한 현수막이 눈에 들어왔다.
Buying a house is cheaper than renting.
‘집을 사는 것이 월세보다 싸다’는 광고였다. 1990년 초는 미국 부동산 경기가 좋지 않아 많은 집이 경매로 넘어가던 때였다. 호기심에 현수막에 소개한 아파트를 방문하고는 깜짝 놀랐다. 지은 지 얼마 되지 않은 새집이고 너무나 탐이 나는 이층집이었기 때문이다.
특히 필자의 마음을 사로잡은 것은 이층에서 바라보는 맨해튼 전경이었다. 집의 위치는 허드슨 강 바로 옆이어서 매일 밤, 마치 맨해튼을 구경하며 산책을 하는 꿈같은 환경을 가진 집이었다.
더욱 나의 흥미를 끈 것은 맨해튼에 출근할 때 차가 아닌 배를 타고 간다는 사실이었다. 당시는 교통이 불편해서 차로 출근해야 했는데 반드시 조지 워싱턴 다리를 건너야 했다. 뉴저지에서 뉴욕으로 출퇴근을 하려면 극심한 교통체증으로 1시간 이상 감내해야만 했다. 그런데 이 아파트에 살게 되면 배를 타고 4분만 가면 맨해튼에 닿을 수 있었다.
모든 면에서 탐이 나지 않을 수 없었다. 값도 아주 마음에 들었다. 당시 미국 달러로 십팔만달러, 한화로 약 2억원이었다.
다음날 부동산 중개업소에 전화를 걸었다. 원하는 집이 있고 계약을 하고 싶다고. 미국에서는 집을 매매하거나 월세를 구할 때 계약한 부동산 중개업소와 반드시 거래를 해야 한다. 그런데 미국은 부동산 중개수수료가 굉장히 비싸서, 집값의 4%에서 6%가 든다.
하지만 부동산 중개인의 반대가 예상외로 심했다. 아파트 주변의 땅 대부분이 오염돼 발전성이 거의 없다는 것이 이유였다. 아파트가 있는 지역은 ‘에지워터(Edgewater)’라는 곳으로, 오랫동안 자동차 정비소가 많았던 곳이라 땅이 오염돼 있다는 것이었다.
부동산 중개인의 말을 듣고 오히려 필자는 엄청난 기회가 있음을 간파했다. 이 지역의 진정한 가치를 아직 사람들이 알아보지 못하고 있다고 판단했다. 근처에서 월세를 살게 되면 한 달에 약 3000달러의 비용을 지불해야 하지만, 90% 은행 융자로 구매했을 경우 한 달에 2200달러만 내면 됐다.
계약하지 않을 이유가 없다고 생각했다. 중개인의 반대에도 불구하고 집을 계약했고, 아주 성공적인 첫 부동산 투자가 되었다. 작년 겨울 미국에 갔을 때 그 지역을 지나가게 되었다. 필자가 살던 집은 그 사이 10배쯤 올라 20억원 이상에 거래되고 있었다. 근처도 상전벽해처럼 변해, 남들과 다른 생각을 하는 것이 투자에 있어서 얼마나 중요한지 다시 한번 느끼는 계기가 되었다.
월세가의 집값의 0.4%인지, 아닌지가 주택 매매 판단 기준
미래를 예측하는 것은 아주 어렵다. 주식을 고르거나 집을 사거나 자신만의 철학이 필요하다. 특히 집을 장만해야 할 때 집을 사는 것이 유리한지 월세로 사는 것이 유리한지 반드시 따져야 한다.
사회초년생이라면 무엇보다도 집을 먼저 구입해야 한다는 편견에서 벗어나야 한다. 필자의 경우 2000만원을 가지고 집을 샀다. 가장 큰 이유는 월세를 사는 것보다 유리했기 때문에 집을 매입했다.
당시에 이자율은 약 10%에 육박했다. 한달 월세가 집값의 1%가 넘느냐가 필자의 주택 매입 기준이었다. 필자가 산 집의 가격이 2억원이었고, 월세가 3000달러였으니 집을 사는 것이 훨씬 유리했다.
지금은 이자율이 많이 낮아졌기 때문에 기준이 1%가 아니라, 0.4% 정도다. 연간으로 환산해 연세가 집값의 5% 이상인지, 이하인지가 기준이 되는 것이다. 투자를 할 때는 항상 기회비용을 생각해야 한다. 집을 사지 않을 경우 다른 투자를 통해 더 큰 투자 수익을 올릴 수 있다면 집을 반드시 사야 할 이유가 없다.
첫 집을 장만한 후 필자가 얻은 교훈은 ‘나만의 철학을 반드시 지키고 주위 사람들의 말에 너무 영향을 받지 말아야 한다는 것’이다. 기회는 항상 오게 마련이다. 자신만의 룰을 항상 지키고 기다리는 현명함이 필요하다.
남들이 하는 대로 따라 하는 투자는 결코 좋은 방법이 아니다. 장기투자를 기본으로, 가치를 산정하려고 노력하고, 남들의 생각은 참고는 하지만 반드시 따라야 한다는 강박관념에서는 벗어나야 한다.
존리 존리의 부자학교 대표
