98학번인 이소라 대표의 전공은 부동산과는 거리가 있는 화학공학이다. 대학 졸업 후 학습지 교사 등 다양한 일에 도전했지만 벌이는 늘 넉넉지 않았다. 불안한 미래에 마음 졸이던 그에게 우연히 친구가 들려준 ‘연예인들의 부동산 투자 성공담’은 신선한 자극이 되었다.
부동산이 새로운 삶을 위한 탈출구가 될 수 있겠다고 생각했다. 유튜브도 없던 시절, 부동산 경매 관련 서적을 닥치는대로 구해 읽었다. 그렇게 6개월 공부하고 나니 부동산 경매가 눈에 들어왔다. 그리곤 원룸 전세금을 빼서 경매가 열리는 법원으로 갔다.
경매를 시작하는 게 쉬운 일은 아니었을 텐데요.
“그만큼 절박했어요. 초기엔 경매에도 다 떨어졌어요. 투자금이 부족하니까 매번 최저가를 쓰고, 그러니 낙찰이 안되는 거죠. 그러다 아무나 입찰을 못하는 물건에 도전해야겠다고 생각했어요.”
그게 첫 투자였나요?
“서울에 있는 빌라였는데 위장임차인 물건이었어요. 8700만원에 단독 낙찰 받았고, 1억6천만원에 임차인에게 매도했습니다. 이 물건으로 종자돈 1억원을 만든 거죠. 그동안 실패만 하던 저에게 첫 투자 성공은 의미가 컸어요. 그걸 통해 자신감도 얻고 부동산 경매 전문가로 거듭날 수 있었으니까요.
작은 돈으로 경매에 성공한 경우네요.
“1년에 이런 투자 한 개만 해도 먹고 살겠다고 생각이 들었어요. 내가 틀리지 않았다는 확신도 들었고, 그런 확신 덕에 다음 투자가 가능했어요. 이후엔 부동산 투자도 하고, 그동안 해보고 싶던 다른 사업에도 도전했어요.”
1억원이라는 자금이 종잣돈으로는 그리 큰 금액이 아닌데요.
“그래서 위장임차인 물건처럼 까다로운 투자를 했어요. 무피 투자(갭 투자 시 전세 세입자의 보증금과 기타 대출금 등을 포함한 가격이 매매가격과 같은 투자)도 많이 했고요. 무피 투자라고 투자금이 전혀 들지 않는 건 아닙니다. 최종적으로 투자금이 들지 않았다는 거지, 진행과정에는 돈이 필요하거든요.”
부동산 경매 강사로도 유명하던데요.
“2018년부터 경매 강의를 시작했어요. 처음 빌라 낙찰 받고, ‘이제 돈 걱정 안해도 되겠다’는 생각에 너무 감사했어요. 더구나 경매는 정년도 없으니까 계속 하면 되겠다고 생각했죠. 그 경험을 토대로 경매 커뮤니티 활동을 했는데, 그게 알려지면서 강의도 하게 됐어요. 하다보니 제가 강의에 잘 맞는 사람이더라고요.(웃음)”
책도 몇 권 내셨죠?
“책 쓸 생각까진 없었는데, 친구가 같이 쓰자고 해서 도전하게 됐어요. 지금까지 2권이 나왔어요. ‘무조건 수익 내는 실전 부동산 경매’와 ‘나는 오를 아파트가 좋다’예요. ‘나는 오늘 오파트가 좋다’는 6월에 나온 책인데, 6년간 강의한 내용을 중심으로 썼어요.”
앞서 절박함을 말씀하셨는데, 경매투자자들 중에 그런 분들이 많나요?
“많습니다. 임대주택에 딸과 살던 분이 계셨는데, 층간 소음으로 윗층과 불화가 심했나봐요. 이사하고 싶은 마음은 굴뚝 같은데 목돈이 없는 거죠. 그래서 경매에 뛰어든 분이었어요. 일하는 시간 외에는 경매 물건을 봤데요. 하루 5건 이상요. 그런 절박함 덕에 경기도 복층 빌라를 낙찰 받아 이사를 하셨어요.”
그런 분은 계속 경매를 하시겠네요.
“경매의 매력을 경험했으니까요. 오늘도 연락이 왔어요. 보통의 경우 가난도 두렵지만, 경매도 두려워합니다. 그런데 둘 중에 가난이 더 두렵다고 생각하면 경매로 성공할 수 있습니다.”
최근 경매시장이 살아나기 시작했다고 하던데요. 실제로 그렇습니까?
“사실이에요. 경매 시장은 작년 12월이 완전 바닥이었어요. 금리는 끝도 없이 오를 것 같고, 시세는 계속 떨어질 것 같았거든요. 경매는 심리가 가격으로 반영되기 때문에 시세가 안정적이고 투명할수록 수익이 작아지는 시장입니다.”
실제 그걸 증명할 사례도 있겠네요.
“부동산시장이 고점이던 2022년 6월, 41억원에 낙찰된 아파트가 있었어요. 그런데 낙찰자가 잔금을 내지 않으면서 그해 11월 다시 경매에 나왔어요. 그때 낙찰가가 16억원이나 낮은 25억원이었어요. 주변 아파트 시세를 생각하면 말도 안되는 가격인데, 시장이 불투명하니까 그 가격에 낙찰된 거죠. 더 놀라운 사실은 3개월이 지난 2023년 2월 같은 단지 아파트가 경매로 나왔는데, 8억원이 오른 33억원에 낙찰됐어요. 현재 매매호가는 36억원이 넘습니다.”
초보 투자자들에겐 너무 먼 미래 같은데요. 부동산 경매가 처음인 투자자라면 어떻게 시작해야 할까요?
“법원 경매 사이트에서 자주 들어가야죠. 관심 있는 물건에 대해서는 서류도 챙겨보고요. 초보자가 보기에 가장 편한 건 지도로 물건을 살펴보는 거예요. 종류별로 물건을 볼 수도 있고, 관심 있는 지역만 제한해서 검색할 수도 있거든요.”
특히 눈여겨볼 지역이 있다면?
“최근 개통한 노선들, 앞으로 개통하는 노선들 중심으로 볼 필요가 있어요. 최근 대곡소사선이 개통 됐는데, 가격에는 아직 반영이 안됐어요. 요즘같은 시장에선 어쩔 수 없는 거죠. 이런 곳을 눈여겨볼 필요가 있습니다.”
최근 부동산시장을 어떻게 보시나요?
“투자가 녹록한 시장은 아니에요. 매매가는 올랐지만, 전세가는 아직 오르지 않는 상태거든요.”
독자들에게 투자 조언을 부탁드립니다.
“일단 성공 투자 사례를 많이 접하라고 말씀드리고 싶어요. 그렇게 돈을 번 사람들을 만나는 것도 굉장히 중요하고요. 그런 다음엔 ‘나도 할 수 있다’는 확신을 갖고 발을 들이는 게 필요하겠죠. 그리고 무엇보다, 직접 투자해서 성공의 맛을 봐야 합니다. 그래야 다음 투자도 가능하니까요.”
신민섭 기자 사진제공 집테크연구소
