불과 몇 달 전만 하더라도 규제지역 해제, 전매제한 등의 규제를 풀어 둔촌주공 일병 구하기에 나설 정도로 미분양 공포에 떨어야 했던 수도권 청약시장 분위기가 달라졌다. 서울 수도권의 입지와 가격 경쟁력 있는 단지에 수요가 몰리면서 청약시장 상승을 리드하고 있는 것이다.
용산 국제빌딩주변 제5구역 재개발 사업인 용산 호반써밋 에이디션 1순위 청약에서 16억원이 넘는 분양가임에도 65가구 모집에 10,575명이 몰려 163대 1의 경쟁률이 기록했다.
청량리7구역을 재개발한 청량리 롯데캐슬 하이루체는 2만1322명이 몰려 242대 1의 경쟁률이 나왔고 광진구 자양동 구의역 롯데캐슬 이스트폴은 올해 최대 청약자인 4만6000명이 넘는 청약자가 몰려 전용74㎡ 경쟁률이 무려 303대1이다.
물론 모든 청약단지가 다 흥행성공을 거두는 것은 아니다. 아직은 지방보다는 서울 수도권 그것도 입지, 가격경쟁력이 있는 단지 위주로 수요가 몰리는 것이지만 청약시장 분위기가 달라진 것은 분명한 사실이다. 거침없이 증가하던 미분양도 조금씩 줄어들고 있다.
청약시장이 다시 살아난 이유는 바닥을 찍고 반등에 성공한 부동산시장 분위기에 힘입어 투자심리가 살아난 것이 큰 힘이 되었다. 여기에 청약만이 가진 매력적인 장점이 더해지면서 청약시장 상승을 이끌고 있다.
청약 후 당첨이 되면 분양가의 10% 정도인 계약금만 내고 입주까지 3년이라는 시간을 벌 수 있으며 희소성이 있는 새 아파트 프리미엄에 계속 오르는 건축비, 인건비를 감안하면 지금 분양가가 가장 저렴하다는 인식이 확산되면서 청약에 관심을 가지는 분들이 점점 더 늘어나고 있다. 지금 투자해야 할까? 마냥 기다리기는 불안하고 그렇다고 투자하기에는 두려운 무주택자들에게 딱 좋은 대안이 바로 청약이다.
하지만 청약이 만능 열쇠는 아니다. 금리인상이 완전히 끝나지 않았고 미국은 여전히 기준금리를 올리고 있다. 금리 불확실성이 제거되지 않은 상황에서 경기는 좋지 않고 2020-21년 발생했던 버블도 완전히 제거되지 않아 여전히 오버슈팅 상황이다. 무조건 당첨만 되고 나중에 고민해도 된다는 ‘선당후곰’이 아니라 일단 고민하고 타당성이 있으면 청약해서 당첨이 되는 ‘선곰후당’ 전략이 필요하다. 이런 분위기에서 가장 주의해야 할 점은 고 분양가다.
아직까지는 주변 새 아파트 수준에서 분양가가 책정되고 있고 시장의 수요자들이 나름 현명한 판단을 하고 있지만 청약시장 분위기가 점점 더 과열이 되면 분양가는 점점 더 올라가면서 고분양가 단계로 들어갈 것이다.
집값이 떨어지던 2022년 12월 광명시 철산자이 더 헤리티지 전용84㎡ 분양가가 9억3천만원 정도 수준이었다. 분위기가 반등한 올해 4월 광명자이더샵포레나 분양가는 11억4천만원으로 올랐고 8월 광명 센트럴아이파크 분양가는 12억7천만원까지 올랐다.
조합이나 건설사들은 분양가상한제가 없어진 지금 틈만 나면 올리고 싶어한다. 건축비, 인건비 상승으로 분양가 상승압력이 높아 집값 상승속도에 비례해서 분양가는 더 올라갈 것이다.
과거 집값 조정기 때 고분양가 단지에 겁 없이 들어간 분들이 심한 고생을 했다는 점을 잊어서는 안된다.
청약은 좋은 내 집 마련 전략이지만 혹시나 주변 시세 대비 고 분양가는 아닌지 가격경쟁력 돌 다리는 반드시 두들겨보고 청약도전을 하자.
글 김인만(김인만부동산경제연구소, 유튜브 부다방TV)
김인만 소장은…
김인만부동산경제연구소 소장. 유튜브 부다방TV 운영.
부동산전문가포럼(주) 교수.
<나도 꼬마빌딩을 갖고 싶다>, <아파트 투자는 타이밍이다> 저자
