현재 낮은 수준인 전세보증금반환보증의 보증료율을 현실화해야 한다는 국책연구기관인 한국개발연구원(KDI)의 제언이 나왔다.
아울러 전세 계약을 할 때 주택의 시세와 임대인의 상환능력 정보를 임차인에게 최대한 제공할 수 있도록 중개인의 역할을 강화할 필요가 있다고 강조했다.
문윤상 KDI 거시·금융정책연구부 연구위원은 12일 KDI 포커스(FOCUS) '전세보증금 반환보증제도 개선방안' 보고서를 통해서 이같이 밝혔다.
문 위원은 보고서에서 2022년 하반기부터 전세가격이 큰 폭으로 하락하면서 재계약시 임대인이 임차인에게 보증금 일부를 돌려줘야 하는 '역전세' 우려가 커졌다고 밝혔다.
이는 임차인이 임대인에게 대여했던 임대보증금을 돌려받지 못할 위험이 커졌다는 것을 의미한다.
아울러 주택의 공시가격 대비 전세가격의 비율을 살펴보면 공시가격 5000만원 이하의 아파트는 137%, 연립·다세대 주택은 151%로 나타났다.
이 수치는 공시가격이 커지면 점점 낮아져 공시가격 5억원 이상에서는 각각 67%와 73%를 나타낸다.
즉, 서민이 주로 거주하는 저가의 연립·다세대 주택일수록 전세보증금 미반환 위험이 커진다는 의미다.
다만 문 위원은 "2022년 공동주택의 공시가격 현실화율은 71.5%로 시세는 평균적으로 공시가격의 140%"라며 "공시가격 대비 전세가율이 140%일 때 주택시세 대비 전세가율은 100%로 볼 수 있다"고 부연했다.
역전세와 높은 전세가율은 전세보증금 미반환 위험을 높이고 있어 보증금을 사후적으로 보호할 수 있는 전세보증금 반환보증제도의 중요성이 커지고 있다.
보증기관은 일정 비율의 보증료를 받고 사후적으로 보증사고가 발생했을 때 임대인의 보증금 반환 의무를 이행하고 추후 임대인에게 구상권을 청구한다.
주택도시보증공사(HUG)는 보증 사고로 돌려줘야 하는 금액이 커지면서 적자가 발생했으며 이에 따라 지난 5월 전세보증금 반환보증 요건이 강화됐다는 게 문 위원의 설명이다.
실제 반환 보증에 가입하려면 기존에는 전세가율 100% 이하여야 했으나 90%로 조정됐다. 주택의 시세도 공시가격의 150%까지 인정됐으나 140%로 낮아졌다.
문 위원은 "가입 요건을 강화해 사람들을 안전망 밖으로 내모는 것은 옳은 정책은 아니라고 생각한다"며 "손실률이 커지는 것을 보완하는 방법은 보증료율을 현실화하는 것"이라고 밝혔다.
실제 민간임대주택의 등록임대사업자가 의무적으로 가입하는 임대보증금 반환보증의 보증료율에 비해 전세보증금 반환보증의 보증료율은 비교적 낮은 편이라는게 문 의원의 설명이다.
전세보증금 반환보증의 보증료율은 최고 0.154%까지 부여할 수 있는 반면 임대보증금 반환보증의 보증료율은 최고 1.59%까지 가능하다. 문 위원은 전세보증금 반환보증의 보증료율을 임대보증 반환보증만큼 높일 필요가 있다고 설명했다.
다만 전세가율이 높은 저가주택의 보증료율이 상승할 수 있는 만큼 단기적으로 취약계층을 대상으로 한 할인과 지원이 필요하다고 봤다.
문 위원은 또 전세보증금 반환보증을 확대해 임차인의 전세대출보증 수요를 자연스럽게 축소해 나갈 필요가 있다고 언급했다. 대출을 보증해주는 전세지원은 가계부채를 확대할 가능성이 있고 임대 수요를 늘려 전세가격을 상승시킬 수 있기 때문이다.
문 위원은 반환보증 가입이 의무화되면 전세대출보증의 필요성이 줄어들 것이라고 내다봤다.
결제대금예치제도인 에스크로 제도를 활용하는 방안을 검토해야 한다는 제언도 나왔다. 에스크로 제도는 전세에 적용하면 임차인이 대여한 보증금을 임대인이 아닌 제3자에게 보관하게 해 보증금을 보호하는 제도다.
다만 에스크로 제도를 전면 도입하면 임대인은 보증금을 전혀 사용할 수 없게 돼 월세나 다를 바 없다.
따라서 전세제도를 유지할 수 있는 범위에서 에스크로 제도를 도입하자는 취지다.
문 위원은 "전세가율이 해당 지역의 주택담보대출비율(LTV) 규제 이하인 경우에는 일반적인 전세보증금 반환보증제도를 활용하되, 전세가율이 LTV 규제 이상이면 해당 LTV까지는 반환보증으로 보호하고 그 이상의 보증금에 대해 에스크로 제도를 활용하는 것"이라고 밝혔다.
아울러 주택의 시세 정보는 전세의 위험성을 판단할 수 있는 가장 중요한 정보지만 소규모 단지나 오피스텔의 경우 정보가 매우 제한적으로 제공되고 있다고 지적했다.
문 위원은 "중개인의 역할을 강화할 필요도 있다"며 "전세 계약 시 주택의 시세와 임대인의 상환능력 정보를 임차인에게 최대한 제공해야 하며 이를 행하는 중개인의 의무와 책임을 강화하는 것이 바람직하다"고 강조했다.
이어 "임대계약 시 주택의 시세와 전세가율 정보를 계약서에 기재하게 하고 임대인의 신용정보 확인을 중개인에게 의무화할 필요도 있다"고 덧붙였다.
[퀸 김정현 기자] 사진 KDI 제공
