주택착공, 인허가 물량이 감소하면서 앞으로 주택공급이 부족할 것이라는 이야기를 많이 한다. 하지만 착공물량, 인허가 물량에 따라 무조건 집값이 움직이는 건 아니다. 향후 정말 주택공급이 부족할까?
인허가물량은 전년 동기대비 약 40% 정도, 착공물량은 약 50% 이상 줄어들었다. 인허가물량은 3-5년 후, 착공은 2-3년 후 입주물량 흐름을 예측할 수 있는 바로미터인데 큰 폭으로 줄어들었으니 공급물량 감소우려의 목소리가 나오는 것이 당연하다.
하지만 주택착공, 인허가 물량만 보고 무조건 집값이 오른다고 단정지을 수는 없다.
2019년 서울아파트 입주물량은 47,225호, 2020년 46,037호로 10년내 가장 많았지만 집값은 오히려 올랐고, 반대로 2022년 입주물량은 24,290호로 가장 낮았는데 집값은 또 떨어졌다.
입주물량이 절대적인 집값결정의 원인이 되지는 않는다는 의미다.
주택공급은 아파트 입주물량의 절대적 공급도 있지만 집주인들이 매물을 내놓거나 회수하는 상대적 공급도 있다. 입주물량이 줄어들어도 집주인들이 매물을 많이 내놓으면 오히려 매물이 쌓이면서 오히려 집값이 떨어질 수도 있다.
2019-2020년 입주물량은 늘어났지만 집주인들이 더 오를 것 같은 기대감과 양도세 중과세로 매물을 내놓지 않으면서 오히려 공급감소 결과가 나왔다.
정부의 정책은 시장의 수요자들이 불안하지 않도록 심리적 안정을 주는 것이 중요하다. 최근 착공, 인허가 물량이 줄어들어 향후 공급물량이 줄어들 수 있다는 불안심리는 미리 선제대응해서 차단하는 것이 주택시장안정을 위해 필요하다.
9.26 주택공급대책 내용을 살펴보면, 공공주택공급은 3기 신도시 등에서 3만호, 신규택지에서 8만5천호, 민간물량 공공전환으로 5천호 등 12만호 수준의 물량을 추가 확보하고, 공급시기를 앞당기는 동시에 뉴:홈 등 기 추진하던 사업을 차질 없이 추진하겠다고 한다.
민간주택공급 활성화를 위해서 공공택지 전매제한을 1년간 한시적으로 완화하고, 공공택지 계약 후 통상적 기간 2년보다 조기에 인허가(예, 1년)를 받을 경우 신규 공공택지 공급 시 인센티브를 부여하며 증가한 공사비도 원활하게 반영해준다.
그 외 인허가 절차 개선하고 건설인력 확충하며 재건축부담금 합리화, 실거주의무 폐지 등 규제 정상화 입법도 완료할 예정이며 원활한 자금조달지원을 위해 PF대출 보증확대, 중도금대출 지원 등 금융지원도 확대한다.
공급자를 위한 대책이고 장기적인 공급계획이다 보니 수요자들의 직접 공감을 얻기는 어렵겠지만 심리가 중요한 아파트시장에서 향후 주택공급부족에 대한 불안심리를 다독여주는 주는 면에서는 긍정의 효과를 기대할 수 있다.
입주물량이 부족하다고 무조건 집값이 오르지는 않는다. 금리, 경제, 정책, 가격적정성 등 여러 요인에 따라 집값이 결정되고 3기 신도시 등 지금 계획하는 공급물량이 부족하지 않는 만큼 인허가 물량 감소로 인한 향후 집값 부족에 대해서 너무 지나치게 걱정과 불안을 가질 필요는 없겠다.
글 김인만(김인만부동산경제연구소 소장, 유튜브 부다방TV)
김인만 소장은…
김인만부동산경제연구소 소장. 유튜브 부다방TV 운영.
부동산전문가포럼(주) 교수.
<나도 꼬마빌딩을 갖고 싶다>, <아파트 투자는 타이밍이다> 저자
