올 한해 부동산시장을 돌아보고 2024년 새해 부동산경제 전망을 예측해 보자.
2023년 부동산시장은 상반기 반등 후 하반기 상승세가 꺾이면서 보합으로 정리할 수 있다.
2023년 부동산시장은 시작부터 긴박했다. 2022년 가파른 기준금리인상으로 매매와 전세 모두 큰 폭의 하락을 기록하자 정부는 강남3구와 용산구를 제외한 나머지 지역을 규제지역에서 해제하고 경착륙을 막기위해 총력전에 나섰다.
단군이래 최대 개발사업이라는 둔촌주공 재건축 사업의 일반분양마저 1순위 마감을 하지 못하는 초유의 사태가 발생하면서 미분양은 2022년 초 2만1천호에서 1년 만인 2023년 초 7만5천호까지 급증하였다.
미분양이 급증하면 PF대출 부실화가 가속화되면서 PF발 부실채권 문제로 금융위기로 번지게 된다. 다행히 급매물이 거래되면서 추가하락은 멈추었고 반등에 성공했다.
2022년 하반기 단기간에 고점대비 30% 정도 하락한 가격에 규제가 풀리면서 저점이라는 공감대가 형성되었기 때문이다.
2023년 상반기 꾸준하게 회복세를 보이면서 상승전환에 성공한 집값은 하반기 접어들면서 추가상승의 폭을 키우지 못하고 있으며 거래량도 멈추었다.
아래 거래량을 보면 2023년 부동산시장 흐름을 한눈에 읽을 수 있다.
2023년 상반기 가파르게 늘어나던 거래량은 하반기 접어들면서 3,000건 대에서 박스권에 갇혔다.
집을 팔려는 매도자나 집을 사려는 매수자 둘 다 마음은 똑같다. 매도자는 조금 더 비싸게 팔고 매수자는 조금 더 싸게 사고 싶은 마음인데 집값상승에 대한 기대감이 낮아지니 매도자는 매물을 내놓고 매수자는 사자에서 관망으로 돌아섰다.
고점 대비 70% 수준까지 떨어졌다가 90% 수준까지 회복을 하고 하니 취득세, 재산세, 종부세, 대출이자를 내고 과연 부동산 가격이 얼마나 더 올라갈 수 있을까? 금리는 여전히 높고 경기도 좋지 않은 상황에서 전 고점을 뚫고 더 올라가기는 어렵다는 판단을 한 것이다.
결국 박스권에 갇힌 부동산시장 흐름을 바꾸려면 금리가 인하되거나 규제가 추가로 더 풀려서 집값상승에 대한 기대감이 높아져야 하는데 2024년 4월 총선을 앞두고 규제를 더 풀거나 금리를 내리기 쉽지 않을 것이다.
결국 2023년 부동산시장은 상반기 강세, 하반기는 박스권에 갇힌 약 보합세로 마무리가 될 것 같고 이런 흐름은 기준금리나 추가 규제완화가 없는 한 2024년 4월까지 이어질 가능성이 높다.
글 김인만(김인만 부동산경제연구소 소장, 유튜브 부다방TV 운영)
김인만 소장은…
김인만부동산경제연구소 소장. 유튜브 부다방TV 운영.
부동산전문가포럼(주) 교수.
<나도 꼬마빌딩을 갖고 싶다>, <아파트 투자는 타이밍이다> 저자
