서울시내 연립·다세대 전세가율(전세가격 대비 매매가격)이 저점을 찍은 것으로 나타났다. 올해 공시가격 하락, 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금 반환보증(전세보증) 가입 기준 강화 등으로 전세가격이 급락하며 하락 폭을 키우다 3분기 들어 하락 폭이 줄어든 것이다.
그러나 가격 하락에도 거래량이 급감하고 있다. 이른바 '역전세', '전세사기' 등이 논란이 되자 연립·다세대 수요도 함께 줄어든 영향이다. 보증금을 돌려받지 못한 임차인들이 집을 떠나지 못해 눌러앉게 되며, 시장에 나와야 할 매물이 나오지 않는다는 분석도 있다.
12일 서울시의 전월세 정보몽땅에 따르면 지난달 기준 서울시 내 연립·다세대 주택의 전세가율은 70.6%(종로구 집계 제외)로 나타났다. 최근 3개월간 서울시에서 신규 거래된 연립·다세대 주택의 전세가를 기준으로 계산된 값이다.
지난 3월 기준 76.8%, 6월 기준 70.7%였는데, 2분기 대비 소폭 하락하며 저점을 형성하는 모양새다. 전세가율은 △1월 78.0% △2월 △77.8% △3월 76.8% △4월 74.2% △5월 73.3% △6월 70.7% 등 하락세를 이어오다 △7월 69.5% △8월 70.0%로 3분기 들어 소폭 반등한 수준이다.
앞서 지난 5월부터 강화된 전세보증 가입 기준 강화와 하락한 공시가로 인해 전세가격이 급락하며 하락폭을 키웠는데, 3분기 들어 저점을 찍은 것으로 보인다.
대표적으로 전세보증 가입 기준 강화의 경우 주택가격 산정시 공시가격의 반영률은 기존 150%에서 140%로, 전세가율은 100%에서 90%로 강화돼 실질적으로 보증금이 공시가격의 126%(140%의 90%) 이내여야 보증가입을 할 수 있게 됐다. 또 공시가격도 수도권 빌라의 경우 전년 대비 평균 약 6% 하락하며 낙폭을 더 키웠다.
이렇다 보니 기존 전세가를 유지해도 거래할 수 있는 매물들을 지난 5월부터는 가격을 내려야 상황이 발생하게 됐다. 일례로 강화된 전세보증 가입 기준에 맞추려면 기존 전세가 대비 126%로 전세를 다시 내놔야 하는데, 이른바 '역전세'가 발생해 전세가율도 크게 하락한 셈이다.
가격이 하락했으나 거래량도 줄었다. 경제만랩에 따르면 올해 1~10월 서울 연립·다세대 전세 거래량은 5만7718건으로 전년대비(7만6317건) 24.3% 줄어든 것으로 확인됐다.
고금리 장기화 여파로 전세 수요가 감소한 측면도 있지만, 일각에선 역전세, 전세사기 등 논란이 발생하자 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 집을 떠나지 못해 시장에 나올 매물이 줄어든 영향도 있을 것이라 지적한다.
비아파트 임대사업자 A씨는 "규제 강화로 역전세가 발생한 만큼의 보증금을 확보하지 못한 임대인이 보증금을 돌려주지 못하게 됐고, 이를 알고 있는 임차인도 어쩔 수 없이 집을 못떠나니 시장 자체에 매물이 나오지 않는 것"이라며 "공인중개사도 전세사기 위험이 있는 매물 취급에 리스크가 있다고 생각하는 측면도 영향이 있다"고 말했다.
전세 연립·다가구를 떠나 월세나, 소형 아파트로 수요가 넘어갔다는 분석도 있다. 올해 1~10월 서울 소형 아파트(전용면적 60㎡ 이하) 전월세 거래량은 11만4962건으로 나타났는데, 이는 국토교통부가 관련 통계를 집계하기 시작한 2011년(1~10월 기준) 이후 가장 많은 거래량이다.
황한솔 경제만랩 연구원은 "연립다가구 임대차 거래에서도 크게 거래량이 크게 빠진 부분이 전세"라며 "보증보험 가입 기준이 올라가기도 했고, 전세보증금 미반환 사고가 있어 불안감에 전세 수요 자체가 줄어든 것으로 보인다. 특히 월세나 소형아파트 전월세로 옮겨간 것으로 보인다"고 설명했다.
전세가율이 하락하며 이른바 '깡통전세' 우려가 있는 자치구 수도 크게 줄었다. 통상 전세가율이 80%가 넘으면 '깡통전세'로 분류된다.
지난 3월 기준으로는 서울 내 25개 자치구 중 10곳이 전세가율이 80%가 넘었다. 영등포구 86.3%로 가장 높았고, 이어 △도봉구 85.2% △강북구 84.9% △성동구 84.1% △구로구 84% △광진구 83.4% △중구 82.9% △송파구 82.7% △강서구 81.4% △강동구 80.2% 등이 뒤를 이었다.
이어 6월 기준으로는 3곳만 80%를 넘었다. 서대문구가 95.1%로 가장 높았고, 노원구 90.8%, 강북구 81.1% 순이었다. 반면 9월 기준으로는 80%가 넘는 자치구는 한 곳도 없었다.
[퀸 김정현 기자]
