내년 부동산 공시가격 현실화율(시세 대비 공시가격 비율)이 동결됐지만, 올해 전세사기 등 여파로 집값이 내려간 연립·다세대(빌라), 오피스텔의 경우 공시가격이 내려갈 것으로 보인다.
빌라·오피스텔의 경우 올해 공시가격 하락, 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금 반환보증(전세보증) 가입 기준 강화 등으로 전세가격이 급락해 '역전세' 등 문제가 발생했는데, 내년 추가 하락시 또다시 역전세가 발생할 가능성이 있다.
국토교통부는 지난 21일 서울 중구 국토발전전시관에서 열린 중앙부동산가격공시위원회에서 내년 현실화율을 공동주택 69.0%, 단독주택 53.6%, 토지 65.5% 등을 의결했다고 밝혔다.
공시가격은 정부가 매년 1월1일 기준 부동산에 대해 매기는 평가 가격이다. 보유세(재산세·종합부동산세 등) 외에도 건강보험료·기초연금 등 67개 행정제도의 기초자료로 활용된다.
내년에 적용되는 현실화율은 공동주택 기준으로 평균 69.0%다. 가격대별로 9억원 미만이 68.1%, 9억원 이상~15억원 미만 69.2%, 15억원 이상 75.3%다.
단독주택과 토지는 각각 53.6%와 65.5%를 유지한다. 이는 기존 로드맵 대비 공동주택 6.6%p, 단독주택 10.0%p, 토지 12.3%p씩 낮은 수치다.
지난해에 이미 2023년 현실화율을 2020년 수준으로 되돌린 바 있어, 이번 동결에 따라 내년에도 3년 전 수준을 유지하게 된다. 이는 문재인 정부가 만든 공시가격 현실화 로드맵이 시행되기 이전 수준이다.
주택 가격 산정 때 공시가격 적용 비율은 작년까지 150%였으나, 올해부터 140%만 적용된다. 여기에 지난 5월1일부터 HUG의 전세보증 가입 기준 강화에 따라 전세가율은 100%에서 90%로 강화돼 실질적으로 보증금이 공시가격의 126%(140%의 90%) 이내여야 보증가입을 할 수 있게 됐다.
이렇다 보니 기존 전세가를 유지해도 거래할 수 있는 매물들을 지난 5월부터는 가격을 내려야 상황이 발생했다. 일례로 강화된 전세보증 가입 기준에 맞추려면 기존 전세가 대비 126%로 전세를 다시 내놔야 하는데, 이른바 '역전세'가 발생하기도 했다.
특히 역전세뿐만 아니라 '전세사기' 등 여파도 겹쳐 빌라·오피스텔의 가격이 내렸는데, 내년 현실화율은 동결됐으나 가격 하락에 따른 공시가도 하락할 것으로 보인다. 이 경우 현재 전세가보다 더 내려야 전세보증 가입 기준을 맞출 수 있어, 추가 하락이 불가피해 보인다.
빌라·오피스텔 등 비아파트 주택임대사업자들의 걱정은 커지고 있다. 올해 수도권 빌라의 경우 공시가가 6% 정도 하락한 영향 등 이미 역전세를 겪었는데, 내년에 추가 공시가 하락에 따른 역전세가 또 발생할 수 있기 때문이다.
강희창 비아파트총연맹 공동회장은 "꽁꽁 얼어붙은 빌라·오피스텔에 찬물을 들이붓는 격"이라며 "공시가격이 5%만 하락한다고 해도 단순 계산할 경우 기존 3억원 전세의 경우 수천만원의 보증금 하락이 불가피해 보인다"고 말했다.
비아파트 주택임대사업자 A씨도 "추가 공시가 하락이 확실해 보여 임대사업자들 사이에서도 이미 불만이 크다"며 "사실상 아파트 외 비아파트는 '거래 차단'당한 것"이라고 말했다.
비아파트총연맹은 주택가격 산정 기준을 공시가격에 밀려 후순위인 감정평가가 사실상 불가능한 현 구조의 개선을 촉구했다.
비아파트총연맹은 "전세사기 사태 등 여파로 후순위로 밀린 '감정평가서 우선 적용 제도'를 부활시켜야 한다"며 "그럼에도 공시가격을 꼭 사용해야 한다면 오피스텔, 다세대, 다가구 등 비아파트 주택가격산정 기준은 아파트와 차별돼야 한다"고 주장했다.
이어 "현재 비아파트 임대차시장 정책은 임대인과 임차인 그리고 정부 모두에게 고통을 주고 있으며, 사전에 충분한 관계자들과의 의견 수렴이 부족해 시장의 현실을 제대로 반영하지 못하고 있음으로 인한 것"이라고 덧붙였다.
[퀸 김정현 기자]
