최진성 원장의 현재 직함은 연세대학교 경영대학원 부동산최고위과정 원장 겸 지도교수다. 성공한 부동산 투자자인 그의 이전 직업은 외국인전용카지노 딜러. 한양대학교 관광학과를 졸업하고 2002년 입사한 곳이 서울의 한 외국인전용카지노였다. 그곳에서 20년간 그는 카지노딜러로 일했다.
비교적 넉넉하고 안정된 생활을 하던 그가 부동산에 눈을 뜬 2013년 즈음이다. 직장생활 10년차, 월급의 90% 이상을 저축한 덕에 4억원 정도의 목돈이 준비돼 있었다. 퇴근하면 직장 근처 도서관을 찾아 재테크 서적을 팠다. 그중에는 부동산 재테크 서적이 많았다.
당시 가장 기억에 남는 책이나, 내용이 있다면 소개를 부탁드립니다.
“너바나 님의 ‘나는 부동산과 맞벌이한다’, 북극성주 님의 ‘월급쟁이를 위한 부동산 경매’ 등입니다. 부동산 투자에도 다양한 분야가 있다는 것을 배웠죠. 책을 읽으면서 경매투자에 올인해야겠다고 결심하게 되었습니다.”
경매로 부동산 시장에 입문했다고 하셨는데, 처음 경매받은 물건 소개를 부탁드립니다. 초창기 배운 점이 있다면 함께 알려주시면 좋겠습니다.
경매 투자를 시작하고 처음엔 37번의 패찰을 경험했습니다. 38번째 도전 끝에 첫 낙찰을 받았으니까요. 첫 번째 낙찰 받은 물건이 일산의 역세권 21평짜리 소형 아파트였습니다. 공실상태여서 명도에 대한 부담도 없었고 올수리가 된 물건이어서 수리할 필요도 없이 임대를 바로 놓을 수 있는 물건이었습니다.
처음부터 비교적 수월한 투자였습니다.
“꼭 그렇지만은 않았습니다. 잔금납부 후 관리사무소 소장님을 대동하고 문을 열었는데, 그 안에 쓰레기들이 많더군요. 일반쓰레기는 버리면 되지만, 앨범이나 개인 자료 등은 나중 일을 대비해서 단지 내 상가 지하창고에 보관했습니다. 6개월 보관 후에 처분하긴 했지만요. 첫 낙찰을 받은 날이 2013년 3월 첫째주 월요일이었습니다. 그런데 그 달에만 4채를 낙찰 받았습니다. 4채의 잔금을 동시에 납부하느라 진땀을 뺐습니다. 경락잔금대출 알아보고, 명도하고, 인테리어 공사하고, 임차 맞추고 하는 과정에서 ‘폭풍 성장’을 하게 됐습니다.”
최고 수익을 남긴 경매 사례가 있다면 소개를 부탁드립니다.
서울 강서구 방화동 아파트가 기억에 남습니다. 25평 아파트였는데 2억4천만원에 낙찰 받아서 명도 후 2억6천만원에 전세를 놨고, 그 뒤 3억5천만원에 매도했습니다. 투자금 들이지 않고 1억원 가까운 수익을 거둔 거죠. 낙찰 받을 때도 투자금 없이, 부대비용을 빼더라도 600만원 가까이 돈이 남았습니다.
최고 투자수익을 거둔 사례는 분당의 26평 아파트였습니다. 4억원에 낙찰 받아 전세로 돌리다가 8억8천만원에 매도했으니, 4억8천만원의 수익을 거둔 셈입니다.“
주택임대사업자는 언제 등록하신 건가요?
“부동산 경매를 시작하고 4년쯤 지난, 2016년입니다. 당시 제 명의의 아파트가 38채가 있었습니다. 종합부동산세가 큰 이슈로 부각되면서 임대사업자로 등록하게 되었습니다. 보유한 아파트 중 입지가 좋고 개발호재가 있는 16채의 아파트를 대상으로요. 당시 8년 의무 임대기간의 준공공임대사업자로 등록을 해서 현재도 모두 보유하고 있습니다.
최근 회사를 그만두셨다고 들었습니다. 그 아파트들이 경제적 자유를 가져다주었나요?
“그런 셈입니다. 임대사업자로 등록한 아파트들이 2017년부터 4년간 지속된 대세상승기를 거치면서 경제적 자유를 안겨주었습니다. 20년간 다니던 회사를 그만둘 수 있을 만큼 자산이 늘어났거든요.”
경매에 이은 투자가 아파트였습니다. 아파트 투자로 눈을 돌린 이유가 있었나요?
“경매투자와 갭투자를 따로한 것이 아니라 병행한 것입니다. 경매로 어느 단지의 아파트를 입찰했는데 패찰했을 때, 낙찰된 금액보다 저렴한 매물이 단지 내 매물로 있을 때 일반매매도 매입하는 방식을 활용했습니다. 처음부터 서울·수도권의 역세권 중소형 아파트 중에서 전세가율 높은 아파트에만 투자(입찰)했기 때문에 일반매매(갭투자)를 병행하기 좋은 방법이었습니다.”
자신만의 투자 포인트가 있을 텐데요. 이 자리에서 몇 가지만 밝혀주실 수 있나요?
“경매투자를 할 때 4가지 원칙을 갖고 물건 선정을 합니다. 서울 및 수도권, 초역세권, 국민주택 평형 이하의 중소형 아파트, 그리고 전세가율 높은 아파트입니다. 기준을 고수했던 이유는 상승기와 하락기에 서울과 수도권 핵심입지의 아파트가 가격의 안정성이 좋고, 초역세권 중소형평형 아파트의 임대나 매매 수요가 많기 때문입니다. 또 전세가율 높은 아파트를 낙찰 받아야 명도 후 임대를 놓아 투자금을 최소화할 수 있기 때문입니다.”
재개발, 재건축 투자도 하신다고 들었습니다.
2017년까지는 경매투자에 집중했는데, 그때 이후 서울 부동산의 대세 상승기가 시작됐습니다. 이때 서울 핵심입지 신축아파트 가격이 여타 부동산보다 가파르게 오르는 것을 보며 강남과 용산 등 핵심입지의 신축 아파트에 관심을 가졌습니다. 그러나 신축아파트는 투자금이 너무 많이 들었습니다. 그래서 현재 새 아파트가 아닌 미래에 새 아파트가 될 물건에 투자하자고 마음 먹고 재건축·재개발 투자를 시작했습니다. 결과적으로는 그 전략이 맞아 추가적으로 자산이 증가했습니다.“
현재는 어떤 부동산을 보유하고 있습니까?
“2016년 임대사업자로 등록한 16채의 아파트와 서울 핵심지 재건축·재개발 입주권 6채, 그리고 서울 강남과 마포 등에 4채의 꼬마빌딩을 소유하고 있습니다.”
향후 계획하고 있는 투자처, 혹은 투자법이 있다면 밝혀주시기 바랍니다.
“현재 보유하고 있는 부동산을 모두 처분하고 똘똘한 한 채의 아파트와 강남에 대형빌딩 1채만 보유할 예정입니다. 나머지 투자수익은 현금화해서 현재 하고 있는 외식업, 미술품 투자, 해외부동산 등에 분산투자할 생각입니다.”
신민섭 기자
