2023년 부동산 시장을 한 줄로 요약하면 경착륙(hard landing) 중에 연착륙(soft landing)했다고 표현하는 것이 정확하다. 그 이유는 2022년 하반기 금리 빅스텝에 따른 충격은 물론 같은 해 10월 터진 PF 사태 등으로 주요 부동산 개발사업이 멈췄고 회사채 금리가 요동쳤으며 기업들이 자금난에 봉착하는 등 2023년을 코앞에 두고 위기설이 덩달아 커졌기 때문이다. 결국 회사채 충격으로 금융위기 시기에 보았던 신용경색이 발생하자 정부가 조기 대응 목적으로 1.3부동산대책을 전격 발표했다.
대책의 주요 내용은 서울 4개구(강남, 서초, 송파, 용산)를 제외한 모든 지역을 규제지역 푸는 것으로, 대출과 세금, 청약, 정비사업 등에서 규제 사항이 패키지로 완화됐고 대책 발표를 기점으로 주요 핵심지에서의 거래량과 가격 회복세가 빨라졌다.
매매가격 2년 연속 하락세지만, 월간 기준으로는 ‘상저하고’
연간 변동률만 놓고 보면 2년 연속 전국 아파트 매매가격이 하락했다. 다만 가격 회복세를 서울과 수도권 등 주요 지역이 주도하고, 수도권 외곽지나 지방은 여전히 침체돼 있어 월간 기준으로 지역별 가격변동을 확인해야 추세가 보다 명확히 보이는 특징이 있다. 서울의 경우 3월에 -0.47% 변동률로 저점을 찍고 6월까지 하락폭이 둔화되는 움직임을 보이지만 7월 상승반전 이후 11월까지 5개월 연속 상승세다. 반면 지방은 국지적 하락세에 있고 수도권 전역이 상승세로 돌아선 시점은 10월이므로 가격 회복 움직임에 차별화는 물론 양극화 움직임이 나타났다고 볼 수 있다. 이 때문에 어느 시점과 어느 지역 등에 집중해서 시장을 바라보는지에 따라 평가가 극명하게 갈리는 과도기 시점에 처했다. 다만 금융위기 등의 특수한 시기가 아니라면 보통의 가격 회복 경로가 서울과 수도권에서 시작해 광역시와 지방으로 퍼지는 만큼 선도지역과 물건들의 가격 추이에 더 집중할 필요가 있다.
거래량 회복도 물건과 지역에 따라 차별적 움직임 나타내
2022년의 거래 절벽 현상을 뒤로 하고 주택 매매거래량이 일정한 회복세를 나타냈다. 다만 비아파트 보다는 아파트 유형 위주로만, 지방 보다는 수도권 지역 위주로 제한적으로 수요가 유입됐다. 상대적으로 회복세가 뚜렷한 서울은 2022년 하반기 월평균 거래량이 1,000건에도 미치지 못하는 역대 최소 거래량을 나타냈지만 2023년 1월 기점으로 거래량이 우상향을 시작했다. 국토교통부 기준 서울 월별 아파트 매매거래량을 보면 △1월(1,161건) △2월(2,286건) △3월(3,234건) △4월(2,981건) △5월(3,711건) △6월(4,136건) △7월(3,804건) △8월(4,091건) △9월(3,845건) △10월(2,983건) 등으로 우상향 패턴이 확인된다. 거래 증가로 가격 회복이 빨라지면서 수요층 부담감이 커지자 최근(10~11월) 들어서는 전반적인 움직임이 주춤하고 있지만 2022년의 거래 절벽 상황을 벗어났다는 점은 분명해 보인다. 다만 이러한 거래량 증가세는 주택 유형 중에서도 아파트 유형에 한정된 결과다. 국토교통부 발표에 따르면 2023년 1~10월 누적거래량 중 아파트는 전년 동기 대비 34% 늘었지만, 비아파트는 전년 동기 대비 36% 줄었기 때문이다. 가격 회복세에 지역적인 차별점도 있지만 물건 유형에 따른 차별점도 있어 완연한 시장 회복 여부는 2024년 분위기에 달려있다고 평가된다.
신민섭 기자 사진 부동산R114
